第四章房地產(chǎn)價格評估-wenkub
2023-02-13 20:10:40 本頁面
【正文】 三、房地產(chǎn)的類型 （一）居住類房地產(chǎn) 普通住宅、高級公寓、別墅 （二）商業(yè)類 寫字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等 （三）休閑類 體育館、娛樂中心等 （四）公共事業(yè)類 科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （五）工業(yè)類 廠房、倉庫等 四、房地產(chǎn)的描述方法 （一）位臵（坐落）、四至、形狀 （二）面積 土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營業(yè)面積 （三）建筑物層數(shù)與高度 （四）建筑物結(jié)構(gòu) （五）裝修與附屬設(shè)備 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等 （七）建筑外觀及平面格局 （八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求 （九）產(chǎn)權(quán)狀況 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論 區(qū)位地租 居住竟租能力曲線 （二）土地價格理論 土地價格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購買價格。 闡述在建工程的特點和評估方法。 闡明房地產(chǎn)價格評估的基本理論。 闡述房地產(chǎn)價格體系。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地 按自然形態(tài) 分類 按用途 對房地產(chǎn)而言 ：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地 熟地：對生地進(jìn)行改造 毛地：要進(jìn)行再開發(fā)改造的城區(qū)土地 （二）地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （三）房地產(chǎn) 房屋及其 附屬物 承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利 區(qū)別：附屬物與建筑附著物 （四）不動產(chǎn)（民法角度） 二、房地產(chǎn)的特點 （一）不可移動性 使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價格分析中格 外重要。 土地價格受供求關(guān)系影響。 （三）土地價格的估算 注意：修正土地剩余使用權(quán)年限對地價的影響。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 解：該舊住宅折舊總額為 1+6+3=10萬元 該舊住宅現(xiàn)值為 4010=30萬元 （二）貶值的估算 直線法、成新率法 例： P84 注：成新率法未考慮凈殘值 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值 例： P84 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 例：某建筑物重臵價格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年， 有效經(jīng)過壽命為 10年。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價對象的現(xiàn)時總價 =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價對象的現(xiàn)時單價 = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 一、市場法基本原理 概念 適用范圍 房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，有較多交易實例發(fā)生。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 注： 正常成交價 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實際得到的價格 正常成交價 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實際付出的價格 正常成交價 =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。設(shè)人民幣與美元的市場匯05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日為 1美元 =，試將該可比實例價格調(diào)整到 05年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 樓層 5層住宅樓 6層住宅樓 1層 100% 100% 2層 105% 105% 3層 110% 110% 4層 105% 107% 5層 100% 103% 6層 95% 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 （七）進(jìn)行個別因素修正 土地個別因素 建筑物個別因素 （八）確定比準(zhǔn)價格 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實例 分析估價對象 建立交易實例庫 選取可比實例 可比實例 A 可比實例 可比實例 建立價格可比基礎(chǔ) 建立價格可比基礎(chǔ) 建立價格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易情況修正 交易情況修正 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價格 A 比準(zhǔn)價格 B 比準(zhǔn)價格 C 求取最終可比價格
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