【正文】 0 住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 [億元 ] 東莞市住宅開發(fā)投資額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 4% 73% 77% 71% 75% 15% 16% 16% 10% 11% 8% 3% 1% 12% 5% 3% 1997 1998 1999 2023 +% . 其它 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 住宅 11 東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速 資料 來 源： 東莞市建委，中國人民銀行， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市商品住宅銷售收入 [億元 ] 東莞市商品住宅銷售面積 [萬平方米 ] 1997 1998 1999 2023 +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . 2023E 2023E 12 32%21%14%8%8%17% 商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分 [1998 2023年 ] 描述 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 城區(qū) 常平 樟木頭 篁村 東城 其它 ? 商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 1998年至 2023年底，商品房實(shí)際投入資金 23億元 ? 共推出樓盤 231個(gè)，建筑面積 ? 樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平 1998年至 2023年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) 13 29%19%8%7%5%4%4%24%在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū) 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 多層和小高層 別墅 高層 1998 2023 2023E 12% 84% 6% 8% 91% 1% 東城 篁村 城區(qū) 塘夏 其它 1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布 虎門 商品房立項(xiàng)開發(fā)類型比例 [按開發(fā)建筑面積 ] 樟木頭 常平 14 預(yù)計(jì)到 2023年 , 每平方價(jià)格在 2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場 86%的份額 描述 ? 東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高 ? 東莞市政府對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量 ? 由于政府嚴(yán)格控制土地批租 ,土地價(jià)格上升較快 ? 居民住宅消費(fèi)觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ,需求品位提高 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場的增長 ? 東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入 2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭 , 如 :新世紀(jì)豪園 , 新石竹 , 雍華庭 ,七寶一居等 13% 50% 20% 10% 2023 別墅 3500元以上 * 25003500元 * 2500元以下 * 總額 8% 60% 26% 6% 2023E 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 * 除別墅外 商品住宅銷售總面積 [萬平方米 ] +% . 15 東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個(gè)方面分析 消費(fèi)者 潛在的進(jìn)入者 房地產(chǎn)開發(fā) 專業(yè)服務(wù)提供者 替代品 ? 政策壁壘強(qiáng) – 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) ? 經(jīng)濟(jì)壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對(duì)成本 優(yōu)勢和先進(jìn)的商品房差異化概念 ? 大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀念尚處于商品住宅理念的接受者 ? 主力消費(fèi)群不明顯 ? 商品住宅 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者 , 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量 ? 聘請(qǐng)物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量 ? 商品房替代品幾乎不存在，安居房只占 1%的市場份額 內(nèi)部競爭狀況 ? 城區(qū)、常平和樟木頭集中了 70%的房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由 1998年的 45%上升為 2023年的 67% 16 消費(fèi)者購買商品房考慮的因素 價(jià)格 房型 地理位置和交通 開發(fā)商品牌 建筑物質(zhì)量 建筑物外觀 環(huán)境 配套設(shè)施 保安和物業(yè)服務(wù) 重要性 考慮因素 1 2 3 4 5 本地消費(fèi)者 外地消費(fèi)者 描述 ? 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者， 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺(tái)消費(fèi)者占 90% ? 東莞本地消費(fèi)者在選購商品房時(shí)首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對(duì)自身安全和周邊環(huán)境 (包括教育 )較高的要求 ? 對(duì)于東莞本地人，自用房的建筑面積在 100130平方米的中大戶型較受歡迎；購買 80100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多 ? 外地消費(fèi)者在考慮購買商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開發(fā)商的品牌 ? 港澳臺(tái)和外國消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價(jià)格敏感性不高 ? 越來越多的消費(fèi)者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施 港澳臺(tái)和外國消費(fèi)者 不同消費(fèi)群在購買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格訪談 17 由于開發(fā)商市場定位不準(zhǔn)確，未能充分滿足消費(fèi)者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市商品住宅空置面積 [萬平方米 ] 描述 ? 商品住宅空置面積大， 2023年底達(dá)到 米 ? 商品住宅空置率高。 :0019:00:56 人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。 人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。 管理就是決策。 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。 用他，就要信任他 。 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 2023年 4月 16日 在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。 企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。 管理是一種嚴(yán)肅的愛。 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。 一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會(huì)被人剝奪的?！?19:0019:00::00 你不能衡量它，就不能管理它。 , April 16, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :00:5619:00:56April 16, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 4月 16日星期日 7時(shí) 0分 56秒 19:00:5616 April 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :00:5619:00Apr2316Ap