【正文】 遷費(fèi)用 。 從農(nóng)村取得土地 （ 1） 國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ， 包括：土地補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) 。 但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí) ， 成本法較適宜 。 如：政府辦公樓 、 學(xué)校 、 醫(yī)院 、 圖書館 、 軍隊(duì)營(yíng)房 、 機(jī)場(chǎng) 、 博物館 、 紀(jì)念館 、 公園等公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn) 。 （ 2 ） 影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料 、 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備 、 質(zhì)量 、 法律限制 、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 20 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ， 具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素 。 容積率 容積率 = 建筑總面積 / 建筑占地面積 房地產(chǎn)評(píng)估概述 16 有關(guān)“容積率” 所謂 “ 容積率 ” ，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 15 2. 根據(jù)價(jià)格表示單位劃分： 總價(jià)格 、 單位價(jià)格 、 樓面地價(jià) 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 其他價(jià)格 上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 出讓底價(jià) 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí) ， 根據(jù)土地出讓年限 、 用途 、 地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià) 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 14 我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系 基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià) 。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 、 招標(biāo)和拍賣三種方式 。 根據(jù)國(guó)家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國(guó)家征用后，再出讓。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。 2. 按是否產(chǎn)生收益劃分可分為 :收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn) 3. 按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分可分為 :出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)和自用型房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 6 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 決定 決定 自然特性： 位置固定性；質(zhì)量差異性； 不可再生性；效用永續(xù)性 . 經(jīng)濟(jì)特性： 供給稀缺性；可壟斷性； 利用多方向性；效益級(jí)差性 . （三）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)評(píng)估概述 7 位置固定性 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移能力差 個(gè)別性形成的重要原因 供求區(qū)域性 使用長(zhǎng)期性 投資大量性 保值與增值性 投資風(fēng)險(xiǎn)性 難以變現(xiàn)性 政策限制性 房地產(chǎn)評(píng)估概述 8 (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性與不完善性 (2)交易的復(fù)雜性 (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩 （ 供給彈性小于需求彈性 ） 房地產(chǎn)評(píng)估概述 9 二 、 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 (一 )合法原則 (二 )最佳使用原則 (三 )房地綜合考慮原則 (四 )區(qū)域及地段原則 三 、 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評(píng)估的基本事項(xiàng) 明確評(píng)估對(duì)象 明確評(píng)估目的 明確評(píng)估基準(zhǔn)日 明確評(píng)估報(bào)告提交日期 （ 二 ） 制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評(píng)定估算 ， 給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告 房地產(chǎn)評(píng)估概述 10 （一）房地產(chǎn)價(jià)格分類 土地價(jià)格： 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)等 建筑物價(jià)格： 不包含土地價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格： 四、房地產(chǎn)價(jià)格的分類和影響因素 房地產(chǎn)評(píng)估概述 11 我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系 我國(guó)土地權(quán)屬類型： 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、教堂、寺院、墓地等。 (7)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 (5)餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 (3)辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓 (寫字樓 )、政府辦公樓等。 1. 從實(shí)體的角度去認(rèn)識(shí) 2. 從權(quán)益的角度去認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 5 (二 )房地產(chǎn)的分類 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途劃分可劃分 (1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。5 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 43 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 41 房地產(chǎn)評(píng)估概述 4 掌握房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物和在建工程的評(píng)估方法。 了解在建工程及其相關(guān)概念。 理解房地產(chǎn)的特點(diǎn)及評(píng)估特點(diǎn)。1 第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章能夠?qū)W習(xí)房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物、在建工程等的概念，了解它們的特征以及房地產(chǎn)評(píng)估的概念、特點(diǎn)、原理和流程等。 學(xué)習(xí)要求 了解房地產(chǎn)及其評(píng)估的相關(guān)概念。 了解土地使用權(quán)及其相關(guān)概念。 了解建筑物及其相關(guān)概念。 2 42 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 44 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 46 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 3 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念、分類與特性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 四、房地產(chǎn)價(jià)格的分類和影響因素 4 一、房地產(chǎn)的概念、分類與特性 (一 )房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他地上定著物及它們所附帶的各種權(quán)利。 (2)商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。 (4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。 (6)娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、夜總會(huì)、俱樂部、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。 (8)農(nóng)用房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。 (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上作用的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 12 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和城郊土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 13 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ， 并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。 有最高年限規(guī)定：居住七十年 ， 工業(yè)五十年 ， 文 、教 、 科 、 衛(wèi) 、 體五十年 ， 商業(yè)等四十年 ， 綜合或其他五十年 。 土地使用權(quán)使用期限屆滿 ， 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期 ，否則國(guó)家將無償收回土地使用權(quán) 。 標(biāo)定地價(jià) 在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上 ， 確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格 。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 。 4～ 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格 。 建筑總面積 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 物業(yè)類型 參考容積率 獨(dú)幢