房地產(chǎn)評估(ppt53頁)-展示頁
2025-01-29 17:57本頁面
【正文】 。 ?定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。 ：城市一級地、二級地等 ：國有、集體所有 ：生地、毛地、熟地。 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他 房地產(chǎn)的特性 1. 位置固定性 2. 長期使用性 3. 價值昂貴性 4. 易受政策限制性 房地產(chǎn)價格 ? 形成基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。 2. 既可表現(xiàn)為交換價格也可表現(xiàn)為租金 3. 房地產(chǎn)價格形成的不充分性 4. 房地產(chǎn)價格的分布具有明顯區(qū)域性 影響地價的主要因素 一． 一般因素：行政、經(jīng)濟、社會、人口、心理、國際因素等 二． 區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公共設(shè)施完備度等。 影響建筑物價值主要因素 ? 坐落位置 ? 面積 ? 用途 ? 建筑結(jié)構(gòu) ? 建筑高度 ? 附屬設(shè)施 ? 裝飾質(zhì)量和水平 ? 建成時間 ? 外觀 ? 平面格局 ? 產(chǎn)權(quán) ? 其他 房地產(chǎn)評估的方法 ? 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法 ? 房地產(chǎn)評估的重置成本法 一 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? （一）收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍 ? 收益現(xiàn)值法又稱收益本金化法、收益還原法，在土地經(jīng)濟理論中時常稱作地租資本化法。 ? 注：收益現(xiàn)值法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。 ? （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評估實務(wù)中無法操作，當公式中的 R、 I、 n發(fā)生變化時可以導(dǎo)出下述各種公式。 ? （ 2）該公式的原理是 V=A/（ 1+i） +A/（ 1+i） 2+…+A/ （ 1+i） n+…, 其中 n → ∞ 零的情形 ? V=A/i*[11/(1+i)n] ? 注 (1)V表示房地產(chǎn)價值 ,A表示房地產(chǎn)純收益 ,i表示房地產(chǎn)本金化率 ,n表示房地產(chǎn)剩余使用年限或僅有收益的年限，一般是以土地的出讓年限減去已使用年限求和。 ? （ 1）無限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/[i（ 1+i） n] ? 這一公式的前提是： a） .前 n年每年的純收益有變化為 Rt， n年以后每年的純收益無變化為 A； b） .i每年不變且大于零； 3） .年期無限。 ? （ 1） .有限年期 ? V=A/（ i－ s） [1－（ 1+s） n/（ 1+i） n] ? 注： s表示純收益逐年遞增或遞減的比率，如果純收益第一年為 A，則第二年為 A（ 1177。 s） 2， … ，第 n年為 A（ 1177。切遞增時 i≠s，遞減時（ i+s）≠0 （ 2） .無限年期 ? 純收益逐年遞增時 :V=A/(i－ s) (i＞ s) ? 純收益逐年遞減時 :V=A/(i＋ s) (i＋ s) ＞0 （三）幾個重要變量的確定 ? ? 純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費用而求得的，一般以年為計算單位。 二房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法 （
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1