【正文】 價為 1000元 /平方米；乙地的容積率為 3， 單價為 800元/平方米 。 建筑總面積 樓面地價＝土地單價 247。 4～ 5屬土地二級市場價格 ， 由市場競爭決定價格 。 轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 。 （二）我國土地使用權(quán)價格體系 基準地價 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價 標定地價 在基準地價基礎(chǔ)上 ， 確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格 。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 、 招標和拍賣三種方式 。 其權(quán)益與后者不同 ， 主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 土地使用權(quán)屬無形資 （ 對物產(chǎn)權(quán) ） ， 其價值取決于其載體 —— 土地的特性和條件 。 二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系 （ 一 ） 我國土地權(quán)屬類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 在房地產(chǎn)價格中 ， 土地的價格是起決定性作用的 ，因此了解土地價格的特性很重要 。 土地是自然界的產(chǎn)物 ， 而非勞動產(chǎn)物 ， 因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物 ， 其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成 。 第一部分 房地產(chǎn)評估概述 一 、 房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性 。項目三 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)評估的成本法 房地產(chǎn)評估的收益法 房地產(chǎn)評估的市場法 房地產(chǎn)評估的剩余法 任務(wù)導(dǎo)入： ? 待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022平方米，允許用途為住宅建設(shè)．允許容積率為 6，覆蓋率為＜ 50％，土地使用權(quán)年限為 70年，要求估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)指標如下： ? 預(yù)計建設(shè)期為 2年．第一年投入 60％的總建筑費，第二年投入 40％的總建筑費，總建筑費預(yù)計為 1000萬元．專業(yè)費用為總建筑費的 6％，利息率為 10％，利潤率為 20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5％，假定住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為 3000元／ ㎡ ，折現(xiàn)率為 10％。 （一）土地特性 土地的自然特性 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （ 2） 位置的不可移動性 （ 3） 效用的持久性 → 價格具上升趨勢 （ 4） 效用的差異性 （ 不可替代性 ） 決定 決定 土地的經(jīng)濟特性 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 二 ） 房地產(chǎn) （ 不動產(chǎn) ） 的特性 位置固定性 使用長期性 投資大量性 保值增值性 受政策面因素影響較大 （三）房地產(chǎn)市場的特征 房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 交易的復(fù)雜性 房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 （ 供給彈性小于需求彈性 ） 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 合法原則 最佳使用原則 房地綜合考慮原則 區(qū)域及地段原則 三 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項 明確評估對象 明確評估目的 明確評估基準日 明確評估報告提交日期 （ 二 ） 制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 第二部分 房地產(chǎn)價格 一 、 房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的 ， 因此它們價格特征也不同 。 此外 ， 在我國 ， 地價是指土地使用權(quán)價格 ， 而房價一般是指所有權(quán)價格 。 ? 土地價格的特性主要有： 地價是地租的資本化 地價主要由需求方?jīng)Q定 地價呈不斷增長趨勢 地價與土地用途相關(guān) （ 受政策影響 ） 地價具有個別性 ? 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征 。 ? 1. 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等 ， 農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán) ， 需由國家征用后 ， 再出讓 。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán) 。 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ， 并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。 有最高年限規(guī)定：居住七十年 ， 工業(yè)五十年 ， 文 、教 、 科 、 衛(wèi) 、 體五十年 ， 商業(yè)等四十年 ， 綜合或其他五十年 。 ? 土地使用權(quán)使用期限屆滿 ， 土地使用者可申請續(xù)期 ，否則國家將無償收回土地使用權(quán) 。 出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時 ， 根據(jù)土地出讓年限 、 用途 、 地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價 。 其他價格 上述 1～ 3屬土地一級市場價格 ， 由政府壟斷定價 。 二、房地產(chǎn)價格分類 （ 一 ） 土地價格 、 建筑物價格 、 房地產(chǎn)價格 （ 二 ） 總價格 、 單位價格 、 樓面地價 樓面地價＝土地總價格 247。 容積率 ? 例題 投資者面對甲 、 乙兩幅土地 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟 ？ 三、影響房地產(chǎn)價格的因素 （ 一 ） 一般因素 社會因素 經(jīng)濟因素 政策因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 道路通達度 交通便捷度 設(shè)施完善度 環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度會略有區(qū)別 。 影響土地價格的個別因素 影響建筑物價格的個別因素 第三部分 房地產(chǎn)評估的成本法 一 、 基本思路及基本公式 評估值＝重新購建價格－損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值 ， 因此 ， 首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成 。 值得注意的是土地的價格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評估土地價值時 ，其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 三 、 新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 （ 1） 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費 +管理費用 +投資利息 +稅費 +開發(fā)利潤 （ 2） 土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 （ 一 ） 估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 從農(nóng)村取得土地 （ 1） 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用 ， 包 括：土地補償費 、 地上附著物和青苗補償費及安置補助費 。 從城鎮(zhèn)取得土地 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用 。 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費