國稅房地產(chǎn)納稅評估案例-文庫吧
2025-04-19 23:37 本頁面
【正文】 關(guān)注債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例是否超過 2： 1的比例。二是關(guān)注借款費用發(fā)生時間，是否按規(guī)定將開發(fā)項目完工前后發(fā)生的借款費用分別計入開發(fā)成本對象或作為財務(wù)費用直接扣除。如果開發(fā)產(chǎn)品尚未完工，財務(wù)費用的數(shù)額就不應(yīng)太大。 房地產(chǎn)企業(yè)評估要點 公共配套設(shè)施費的處理：對于企業(yè)是否存在將公共配套設(shè)施作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的情形，可以通過調(diào)閱物價局核價批文，核查是否將之列入核價范圍用以銷售，還可以通過商品房銷售合同的具體條款，審核車庫等設(shè)施是否銷售。對確實銷售的，應(yīng)作為開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)銷售收入及配比其計稅成本。 房地產(chǎn)企業(yè)評估要點 共同成本項目的分?jǐn)偅河捎诜康禺a(chǎn)項目開發(fā)周期長且多項目滾動開發(fā)，各期發(fā)生的成本費用需要在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品、已售產(chǎn)品和未售產(chǎn)品間進行成本分?jǐn)?。對于成本分?jǐn)偟姆椒ǎ善髽I(yè)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或預(yù)算造價等合理確定分?jǐn)偡椒āＴ趯徍诉^程中，應(yīng)要求企業(yè)說明相關(guān)分?jǐn)偡椒耙罁?jù)，應(yīng)結(jié)合土地權(quán)證和項目規(guī)劃設(shè)計等資料對占地面積、建筑面積或預(yù)算造價等進行確認(rèn)，分析判斷共同成本項目的分?jǐn)偸欠窈侠怼Ｔ诜謹(jǐn)傔^程中，有無中途隨意改變成本分?jǐn)偡椒?，調(diào)節(jié)不同時期的分?jǐn)偝杀荆藶榭刂评麧檶崿F(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)評估要點 如某一房地產(chǎn)企業(yè)將一棟樓的 13層作為酒店，自己經(jīng)營，所有權(quán)未發(fā)生變更， 4層以上作為商品房銷售，酒店裝修發(fā)生了 300萬元裝修費用，該企業(yè)將 300萬元的裝修費用記入到商品房的開發(fā)成本。 300萬元的裝修費用能夠確定是酒店發(fā)生的，就不應(yīng)在商品房的開發(fā)成本中分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)企業(yè)評估要點 最后應(yīng)再一次關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)水平，補稅后如果稅負(fù)仍較低，應(yīng)有合理的理由。 房地產(chǎn)評估案例 案例簡要介紹 在一則偶然的信息情報的引發(fā)下，我市某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被鎖定為風(fēng)險應(yīng)對對象，由市局組織團隊直接應(yīng)對。通過收集應(yīng)用外部信息，強化案頭分析，開展巧妙約談，在案頭環(huán)節(jié)化解了稅收風(fēng)險。企業(yè)補繳所得稅 ，加收滯納金 。 一、聚焦 — 外部情報引發(fā)案源，省局指標(biāo)驗證風(fēng)險 2021年 10月 12日市局情報管理團隊從媒體獲取一則情報： “ ?國際匯截止 2021年 9月底實現(xiàn)預(yù)售 10億元， 2021年已交付的 5棟樓，入住業(yè)主反應(yīng)良好。 ” 近期，省局也發(fā)布該企業(yè) 2021年匯繳房企毛利率異常指標(biāo)，營業(yè)收入為 ，毛利潤為 ，毛利率為 %。 既然 2021年已經(jīng)交房，那么確認(rèn)的收入不應(yīng)只有 ， 14萬現(xiàn)在一套房子都買不到，情報人員初步判斷企業(yè)可能未按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。 二、取材 — 廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數(shù)據(jù) （一）收集信息 信息 1： 《 國際匯開盤當(dāng)日狂銷 品質(zhì)大盤受全
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