國(guó)稅房地產(chǎn)納稅評(píng)估案例(已修改)
2025-05-25 23:37 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)評(píng)估分析的一般步驟和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估要點(diǎn) ? 房地產(chǎn)評(píng)估案例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)評(píng)估分析的一般步驟和方法 首先是計(jì)算企業(yè)開(kāi)業(yè)以來(lái)總體稅負(fù)情況，稅負(fù)明顯低于全省、全市一般水平的，應(yīng)判斷其可能存在的所得稅問(wèn)題?？傮w稅負(fù)的計(jì)算應(yīng)該包括企業(yè)開(kāi)業(yè)以來(lái)多年情況的綜合計(jì)算。 其次從企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出等幾個(gè)大的方面判斷，問(wèn)題主要集中在哪個(gè)方面。同時(shí)對(duì)企業(yè)的申報(bào)資料作分析，有無(wú)其他明顯疑點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)評(píng)估分析的一般步驟和方法 第三是根據(jù)分析存在的主要疑點(diǎn)，讓企業(yè)提供相關(guān)資料和信息，作進(jìn)一步判斷問(wèn)題所在，這一環(huán)節(jié)是關(guān)鍵。對(duì)企業(yè)提出的解釋、理由逐一分析，判斷其可信性，最終鎖定企業(yè)的問(wèn)題所在。 最后根據(jù)外部信息收集、行業(yè)比較指標(biāo)等內(nèi)容與企業(yè)開(kāi)展約談。注意約談方法，提前制定約談?lì)A(yù)案。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估要點(diǎn) 分析企業(yè)是否少申報(bào)收入。可將企業(yè)申報(bào)的預(yù)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)與第三方數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)。關(guān)注企業(yè)是否存在符合收入確認(rèn)條件而未及時(shí)確認(rèn)收入問(wèn)題，符合下列條件之一，就應(yīng)確認(rèn)收入：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：查閱 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 ，計(jì)算單位土地成本，并與同時(shí)期類(lèi)似地段相比較，判斷單位土地成本是否過(guò)高，是否存在土地返還款問(wèn)題。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估要點(diǎn) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用：可調(diào)閱企業(yè)與相關(guān)單位簽訂的合同或協(xié)議，應(yīng)防范企業(yè)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增該部分費(fèi)用以達(dá)到轉(zhuǎn)移利潤(rùn)逃避稅收的目的；是否將前期工程費(fèi)在所有成本對(duì)象之間分?jǐn)偂? 建筑安裝工程費(fèi)：目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不采用自行施工的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，通常由建筑施工單位承包建設(shè)。對(duì)按承包建設(shè)方式開(kāi)發(fā)的，一是將工程招投標(biāo)書(shū)、 《 建筑工程施工合同 》 、中介機(jī)構(gòu) 《 工程結(jié)算報(bào)告 》 內(nèi)容互相印證對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行把握，防止虛增建筑成本； 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估要點(diǎn) 二是根據(jù) 《 建筑工程施工合同 》 、中介機(jī)構(gòu)《 工程結(jié)算報(bào)告 》 和建筑安裝發(fā)票所載甲供材料類(lèi)別、數(shù)量及金額審核是否存在甲供材料，以及甲供材料是否重復(fù)計(jì)入成本申報(bào)扣除。另外，可以從中介機(jī)構(gòu)，如工程造價(jià)事務(wù)所、建筑設(shè)計(jì)單位等，取得當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程費(fèi)的一般水平，作為參考依據(jù)。 建安成本應(yīng)是一個(gè)重要的關(guān)注點(diǎn)，應(yīng)包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。要關(guān)注企業(yè)的核算范圍以及與行業(yè)數(shù)據(jù)的比較。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估要點(diǎn) 利息支出：一是關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的利息支出。先判斷關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息是否真實(shí)合理，再判斷是否符合獨(dú)立交易原則，最后與銀行同期利率比較；如果不符合獨(dú)立交易原則，或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，
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