【正文】 象房地產(chǎn)估價(jià)額所對(duì)應(yīng)的具體日期 。所謂正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場(chǎng)，完全競(jìng)爭(zhēng)、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關(guān)系的情況下的交易。 房地產(chǎn)的價(jià)格 ， 即可以用總價(jià)表示 ，也可以單價(jià)表示 ， 土地還可用樓面地價(jià)來表示；比較修正時(shí) ，要換算為統(tǒng)一的單價(jià)或土地使用統(tǒng)一的樓面地價(jià) 。 ? 統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)價(jià)格有多種內(nèi)涵 ， 如期房價(jià)格 、 現(xiàn)房價(jià)格 、 買賣價(jià)格 、 抵押價(jià)格 、 租賃價(jià)格等 。 特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜 ， 但主要有以下幾種情況： ? 有特殊利害關(guān)系的人之間的交易 。 在這種情況下 ， 由于一般購買者不易參加 ， 所以價(jià)格通常也是低于或高于正常價(jià)格 。 由于這種特殊動(dòng)機(jī)下形成的價(jià)格 ， 往往會(huì)變成一種行情 ， 影響附近房地產(chǎn)的價(jià)格 ， 結(jié)果造成房地產(chǎn)價(jià)格混亂 ， 需特別注意 。 ? 附帶有特殊條件的交易 。 又如政府規(guī)定一些國有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自由買賣 ， 則會(huì)使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價(jià)格 。有些則需要測(cè)定殊情況使正常價(jià)格發(fā)生偏差的程度如何，這些都需要估價(jià)人員依靠日常積累的經(jīng)驗(yàn)加以判斷。 ? 因此 ， 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正 。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進(jìn)行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝ ? 交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價(jià)格漲落可用 177。 ? 交易日期的修正還可以根據(jù)價(jià)格指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整 。 ? 采用逐期遞增遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 對(duì)該交易案例進(jìn)行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價(jià)格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正 。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設(shè)施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 。 ? 實(shí)物狀況修正 – 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況 。 ? 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 177。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 ， ? 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；T2為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分 。 ) (100100) () (100 ??案例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格 ??。 修正的公式為： – 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – 每個(gè)交易案例的成交價(jià)格經(jīng)過上述修正過程后 ， 都會(huì)得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 ， 這幾個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格可能會(huì)不一致 ， 應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果 ， 作為待估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為 177。 ? 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來說，主要包括：成新程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。進(jìn)行權(quán)益狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格 。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價(jià)格 。 ? 例 6－ 1 某城市住宅從 2020年 6月到 12月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （ 以 2020年 1月為 100， 定基指數(shù) ） 。 則交易日期修正系數(shù)為 （ 1177。 ? 交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差 。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。 要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。如何進(jìn)行修正，修正多少，則要根據(jù)具體情況而定。 ? 政府的政策 、 計(jì)劃和管理的影響 。 ? 買方或賣方不了解市場(chǎng)行情 。 這里主要有急欲拋售或急欲購買 。 如果依此比較其他房地產(chǎn)價(jià)格 ， 結(jié)果會(huì)偏低 ， 因而必須進(jìn)行修正 。 （四）進(jìn)行交易情況修正 – 由于房地產(chǎn)具有種種特性 ， 不易實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)交易 ， 其交易價(jià)格 ， 往往因個(gè)別交易而形成 ， 其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大 ，所以必須排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差 ， 使其正?；?。 我們?cè)谶M(jìn)行比較修正時(shí) ， 首先要把它們換算成統(tǒng)一的面積單位 ， 如平方米 （ M2） ,才具有可比性 。具體應(yīng)包括下列內(nèi)容： ? 統(tǒng)一付款方式 – 房地產(chǎn)成交時(shí) ， 可以一次性付款 ， 也可以分次付款 ， 在進(jìn)行比較修正時(shí) ， 為了計(jì)算的準(zhǔn)確性 ， 應(yīng)把發(fā)生在不同時(shí)間的價(jià)格 ，通過貼現(xiàn)的方法 ， 變?yōu)橥粫r(shí)間的的價(jià)格 。 一般來說 ， 交易實(shí)例的交易日期在一年以上的就不宜采用 ， 因?yàn)?， 在交易日期修正時(shí)會(huì)出現(xiàn)比較大的偏差 。價(jià)格類型也主要指大類價(jià)格類型，主要有買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格、投保價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格等。 如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同就更好 。 這里主要指以下各類房地產(chǎn)的用途 ， 如辦公樓 、 零售店鋪 、 住宅 、 酒店 、 工業(yè)廠房 、 倉庫等 。 ? 搜集資料必須客觀、真實(shí)、可靠，才能保證評(píng)估結(jié)果的可靠性。 ? 在搜集交易實(shí)例時(shí) ， 需要搜集哪些內(nèi)容很重要 ， 一般應(yīng)包括： – （ 1） 交易雙方的基本情況及交易目的； – （ 2） 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況 。 – 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀(jì)人 、 金融機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況 。 ? 搜集交易實(shí)例主要有下列幾種途徑： – 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料 。 三、市場(chǎng)比較法的操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例； ? 選取可比實(shí)例； ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； ? 進(jìn)行交易情況修正； ? 進(jìn)行交易日期修正； ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； ? 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 ? （ 3） 買賣房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 只有在掌握了一定的買賣實(shí)例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時(shí)實(shí)例還必須是市場(chǎng)近期發(fā)生的 、 并能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況 ， 才能運(yùn)用市場(chǎng)比較法 。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的西方國家及中國沿海開放地區(qū) ， 它是一種說服力較強(qiáng) 、 具有現(xiàn)實(shí)性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價(jià)方法 。 ? 也就是說在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 ， 有