【正文】 象房地產(chǎn)估價額所對應(yīng)的具體日期 。所謂正常交易，是指交易應(yīng)當是公開、平等、自愿的，即在公開市場，完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關(guān)系的情況下的交易。 房地產(chǎn)的價格 ， 即可以用總價表示 ，也可以單價表示 ， 土地還可用樓面地價來表示；比較修正時 ，要換算為統(tǒng)一的單價或土地使用統(tǒng)一的樓面地價 。 ? 統(tǒng)一價格內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)價格有多種內(nèi)涵 ， 如期房價格 、 現(xiàn)房價格 、 買賣價格 、 抵押價格 、 租賃價格等 。 特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜 ， 但主要有以下幾種情況： ? 有特殊利害關(guān)系的人之間的交易 。 在這種情況下 ， 由于一般購買者不易參加 ， 所以價格通常也是低于或高于正常價格 。 由于這種特殊動機下形成的價格 ， 往往會變成一種行情 ， 影響附近房地產(chǎn)的價格 ， 結(jié)果造成房地產(chǎn)價格混亂 ， 需特別注意 。 ? 附帶有特殊條件的交易 。 又如政府規(guī)定一些國有資產(chǎn)未經(jīng)批準不得自由買賣 ， 則會使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價格 。有些則需要測定殊情況使正常價格發(fā)生偏差的程度如何，這些都需要估價人員依靠日常積累的經(jīng)驗加以判斷。 ? 因此 ， 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格 ， 如此才能將其作為估價對象的價格 。 ? 交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正 。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價時點的價格＝ ? 交易案例在成交日期時的價格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價格漲落可用 177。 ? 交易日期的修正還可以根據(jù)價格指數(shù)或房地產(chǎn)價格變動率進行調(diào)整 。 ? 采用逐期遞增遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價時點時的價格＝交易案例在成交日期時的價格 （ 1177。 對該交易案例進行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實物狀況修正 。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設(shè)施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素 。 ? 實物狀況修正 – 實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況 。 ? 采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 采用差額法進行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 177。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評分的辦法 ， 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準 （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設(shè)想一個標準的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標準的房地產(chǎn)狀況為基準 ， 將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分 ， 然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 ， ? 采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況修正的表達式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)的得分；T2為估價對象房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)的得分 。 ) (100100) () (100 ??案例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格 ??。 修正的公式為： – 估價對象房地產(chǎn)的價格＝交易案例房地產(chǎn)的價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) – ＝交易案例房地產(chǎn)的價格 – ＝交易案例房地產(chǎn)的價格 – 每個交易案例的成交價格經(jīng)過上述修正過程后 ， 都會得到一個比準價格 ， 這幾個比準價格可能會不一致 ， 應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果 ， 作為待估對象房地產(chǎn)的價格 。 然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 。 假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為 177。 ? 實物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：成新程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。進行權(quán)益狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格 。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。 價格變動率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評估對象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價格 。 ? 例 6－ 1 某城市住宅從 2020年 6月到 12月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （ 以 2020年 1月為 100， 定基指數(shù) ） 。 則交易日期修正系數(shù)為 （ 1177。 ? 交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差 。 ? 交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。 要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格 ， 應(yīng)是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。如何進行修正，修正多少，則要根據(jù)具體情況而定。 ? 政府的政策 、 計劃和管理的影響 。 ? 買方或賣方不了解市場行情 。 這里主要有急欲拋售或急欲購買 。 如果依此比較其他房地產(chǎn)價格 ， 結(jié)果會偏低 ， 因而必須進行修正 。 （四）進行交易情況修正 – 由于房地產(chǎn)具有種種特性 ， 不易實現(xiàn)完全的市場交易 ， 其交易價格 ， 往往因個別交易而形成 ， 其價格受個別情況的影響很大 ，所以必須排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差 ， 使其正?；?。 我們在進行比較修正時 ， 首先要把它們換算成統(tǒng)一的面積單位 ， 如平方米 （ M2） ,才具有可比性 。具體應(yīng)包括下列內(nèi)容： ? 統(tǒng)一付款方式 – 房地產(chǎn)成交時 ， 可以一次性付款 ， 也可以分次付款 ， 在進行比較修正時 ， 為了計算的準確性 ， 應(yīng)把發(fā)生在不同時間的價格 ，通過貼現(xiàn)的方法 ， 變?yōu)橥粫r間的的價格 。 一般來說 ， 交易實例的交易日期在一年以上的就不宜采用 ， 因為 ， 在交易日期修正時會出現(xiàn)比較大的偏差 。價格類型也主要指大類價格類型，主要有買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格、投保價格、典當價格等。 如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同就更好 。 這里主要指以下各類房地產(chǎn)的用途 ， 如辦公樓 、 零售店鋪 、 住宅 、 酒店 、 工業(yè)廠房 、 倉庫等 。 ? 搜集資料必須客觀、真實、可靠，才能保證評估結(jié)果的可靠性。 ? 在搜集交易實例時 ， 需要搜集哪些內(nèi)容很重要 ， 一般應(yīng)包括： – （ 1） 交易雙方的基本情況及交易目的； – （ 2） 交易實例房地產(chǎn)的狀況 。 – 向房地產(chǎn)交易當事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀人 、 金融機構(gòu) 、 司法機關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況 。 ? 搜集交易實例主要有下列幾種途徑： – 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料 。 三、市場比較法的操作步驟 ? 搜集交易實例； ? 選取可比實例； ? 建立價格可比基礎(chǔ)； ? 進行交易情況修正； ? 進行交易日期修正； ? 進行房地產(chǎn)狀況修正； ? 求出比準價格。 ? （ 3） 買賣房地產(chǎn)與評估對象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 只有在掌握了一定的買賣實例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時實例還必須是市場近期發(fā)生的 、 并能反映真實的市場情況 ， 才能運用市場比較法 。 ? 在房地產(chǎn)市場發(fā)展比較發(fā)達的西方國家及中國沿海開放地區(qū) ， 它是一種說服力較強 、 具有現(xiàn)實性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價方法 。 ? 也就是說在房地產(chǎn)市場上 ， 有