【正文】 標確定 ４、招標分判 ５、營銷策劃報告 ６、工程策劃 ７、項目后評估 １、交樓樣板房 ２、內(nèi)部預驗收 ３、銷售代理公司選定 ４、入住工作方案 ５、內(nèi)部整改完成 ６、物業(yè)移交 ７、業(yè)主預驗收 案例 ——某運營管控型房地產(chǎn)集團公司一級關(guān)鍵節(jié)點計劃 序號 關(guān)鍵節(jié)點 計劃完成時間 實際完成時間 負責人 集團重點控制 １ 取得國土使用證 發(fā)展部 １ ２ 交地 發(fā)展部 ３ 完成方案設計 研發(fā)部 ４ 完成初步設計 研發(fā)部 ５ 完成施工圖設計 研發(fā)部 ６ 取得開工證 工程部 ７ 項目開工 工程部 ２ ８ 售樓處、樣板區(qū)開放 工程部 ９ 取得預售許可證 營銷部 １０ 開盤 營銷部 ３ １１ 景觀施工進場 工程部 １２ 竣工備案 工程部 ４ １３ 開始交付 工程部 ５ １４ 交房完成率９５％ 工程部 案例 ——某操作管控型房地產(chǎn)集團公司關(guān)鍵節(jié)點計劃 ? 項目開發(fā)周期基準分析 項 目 開 盤 關(guān) 鍵 線 路 分 析多層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路高層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路開盤時一期工程形象進度營銷類工作完成時點分析1 2 ( 3 6 0 )1 1 ( 3 3 0 )1 0 ( 3 0 0 )9 （ 2 7 0 天 ）8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）3 （ 9 0 天 ） 4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ）1 ( 3 0 天 )概 念 優(yōu) 化 3 0 天 概 念 深 化 和 方 案 設 計 6 0 天開 工證 1 0擴 初 2 0 天 總 包 招 標 4 0 天 地 上 結(jié) 構(gòu) 5 5 天地 下 結(jié) 構(gòu) 2 5 天招 標 圖 2 0 天 樣 板 間 及 外 裝 3 5 天 樣 板 間 及 景 觀 3 5 天不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 6 層 單體 的 示 范 區(qū) 在 拿地 后 3 3 0 天 開放 ， 4 層 結(jié) 構(gòu) 減1 5 天 ， 不 帶 地 下室 減 1 5 天 。對 于 帶 地 下 室 6層 單 體 ， 開 盤 時形 象 進 度 ： 開 始外 裝 施 工 。 項 目 前 期 關(guān) 鍵 線 路 分 析項目策劃項目設計和報建總包招標8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ） 3 （ 9 0 天 ）1 （ 3 0 天 ）投 資 決 策 階 段確 定 策 劃 咨 詢 意 向 公 司擴 初 設 計 3 0 天概 念 深 化 和 方 案 設 計 6 0 天概 念 優(yōu) 化 3 0 天定 位 優(yōu) 化 3 0 天 定 位 深 化 定 案 3 0 天內(nèi) 外 審 及 修改 出 圖 2 0 天報 外 審 圖 3 0 天總 包 內(nèi) 外 部 招 標 4 7 天說 明 : 粗 線 為 關(guān) 鍵 線 路 ， 其 中 方 案 后 黑 色 粗 線 為 一 期 線 路 ， 紅 色 粗 線 為 示 范 區(qū) 線 路 。是 否 進 行 方 案 外 部招 標 由 開 發(fā) 部 根 據(jù)實 際 情 況 決 定 。后 置 工 作 ： 外 部 招 標 進件 ， 內(nèi) 部 招 標 清 單 定 案拿 地 后 7 個 月 2 1 0 天取 得 一 期 開 工 證 ，完 成 前 期 工 作 。方 案 報 建 始 點 為 方 案 設計 完 成 前 1 5 天 ， 保 證 方案 報 建 3 0 天 的 時 間 。外 裝 7 0 天 室 外 及 驗 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標準 層 6 天 ， 首二 頂 層 增 加 3 4天 。外 裝 9 0 天室 外 及 驗 收 9 0 天外 架 拆 除 ，標 準 層 5 天 ，首 二 頂 層 增加 3 5 天 。結(jié) 構(gòu) 2 9 5 天取 得 開 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進場 開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 5 5天 ， 地 上 標 準 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加 9天 ，外 裝 1 5 5 天 室 外 及 驗 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標準 層 4 天 ， 首二 頂 層 增 加 2 3天 。 帶 1層轉(zhuǎn)換層增加 15d，帶 2層裙房增加 20d。二期及以后期的推進，在滿足項目經(jīng)營目標的條件下，可在此基準基礎(chǔ)上做適當調(diào)增，在總體計劃或?qū)ｍ椨媱澲杏枰泽w現(xiàn)。原則上，冬施可調(diào)增 30天，跨春節(jié)施工可調(diào)增 30天，跨春節(jié)前期工作可調(diào)增 15天。審批以 OA形式進行，營運中心備案。 ?基準是門檻性指標，工作項不滿足基準要求，只能評價 B以下；對于調(diào)增的基準，不論是否滿足調(diào)增后的基準，只能評價 A以下。 目標分解成任務 ：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查 +編制招標文件 → 標前會 → 招標 → 確定幕墻單位 → 合同簽署 自下而上（任務 → 流程 → 計劃）： （ WBS分解 +邏輯關(guān)系建立） 入圍單位資格審查 ：幕墻單位資質(zhì)預審，明確考察單位 → 組?？己藬?shù)據(jù)來源部門（下游部門）負責考核數(shù)據(jù)的提供，不能提供者，按不利于下游部門原則確定上游部門工作完成時點。為維護項目總體開發(fā)計劃的嚴肅性，同時又充分實現(xiàn)計劃的動態(tài)性管理，在 Ⅰ 級考核點（即開盤時點和利潤結(jié)轉(zhuǎn)時點）不發(fā)生實質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計劃，而是以階段性專項計劃的形式進行管理，階段性專項計劃由項目計劃督辦負責編制，營運中心經(jīng)理審核、項目總經(jīng)理審批。售樓處開放時點比項目開盤時點至少提前 30天 ?對于 6層及以下單體，示范區(qū)開放時要求展示立面整體效果；對于 11層及以上單體，示范區(qū)開放時不展示立面整體效果；對于 611層單體，示范區(qū)開放時是否展示立面效果，依具體情況而定 考核基準 開始點 結(jié)束點 基準值 考核數(shù)據(jù) 來源部門 考核級別 項目 項目開盤 獲取土地 項目首次開盤 330d 營運中心 Ⅰ 利潤結(jié)轉(zhuǎn) 獲取土地 一期竣工備案 詳見 款 營運中心 Ⅰ 項目 施工周期 取得開工證 竣工備案 營運中心 Ⅱ 售樓處開放 獲取土地 售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營銷搬入開始正式辦公 300 d 營銷部 Ⅱ 示范區(qū)開放 獲取土地 示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成 330 d 營銷部 Ⅱ 設計 總設計周期 獲取土地 施工圖內(nèi)外審完成并修改出圖，取得外審意見 140/170d 項目中心工程、成本部 Ⅱ 方案設計 獲取土地 1. 實施方案公司、集團評審、調(diào)整定稿 2. 戶型、單體平立面確定 3. 技術(shù)應用方案初步確定 4. 報建方案圖咨詢完成，正式方案報建圖內(nèi)審完成修改出圖 5. 園林、交通、人防咨詢完成 90d 項目總經(jīng)理，集團技術(shù)管理部，開發(fā)部 Ⅱ 擴初設計 方案設計完成 1. 實施方案最終成果完成并集團備案 2. 結(jié)構(gòu)、設備專業(yè)方案、部品設計方案確定 3. 園林、交通、人防規(guī)劃和擴初、消防、規(guī)證報建圖按邏輯關(guān)系完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無誤 20/30d 集團技術(shù)管理部，開發(fā)部 Ⅱ 施工圖設計 擴初設計完成 完成報外審圖出圖，出圖前內(nèi)審完成 20/30d 成本部 Ⅱ 擴初設計完成 報外審圖內(nèi)外審完成并修改出圖，取得外審意見 30/50d 項目中心工程、成本部 Ⅱ 營銷 定位優(yōu)化 獲取土地 產(chǎn)品建議書公司評審通過且，建議書充分含蓋了概念、方案設計輸入條件 30d 項目總經(jīng)理，設計部 Ⅱ 項目策劃 獲取土地 項目策劃報告公司評審通過 60d 項目總經(jīng)理、設計部 Ⅱ 營銷策劃報告 完成公司公司和集團評審定稿 開盤前 3個月 項目總經(jīng)理，集團技術(shù)部 Ⅱ 價格方案 完成公司評審和集團備案 開盤前 15天 項目總經(jīng)理，集團技術(shù)部 Ⅱ 銷售周期 銷建配合，項目銷售結(jié)案與項目竣工同期 項目總經(jīng)理、營運中心 Ⅱ 開發(fā) 總報建周期 獲取土地 取得建設工程規(guī)劃許可證 140/150d 營運中心 Ⅱ 施工許可辦理 招標手續(xù)完成具備施工許可 證進件條件 取得施工許可證 10/13d 項目中心工程 Ⅱ 成本 方案外部招標 取得立項批復 外部招標手續(xù)完成具備方案報件條件 30 開發(fā)部 Ⅱ 總包招標 完成報外審圖出圖，出圖前內(nèi)審完成 內(nèi)部定標，外部招標手續(xù)完成具備施工許可證進件條件，從開標到內(nèi)部定標 15天。 ?基準重點分析關(guān)鍵線路工作周期，非關(guān)鍵線路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線路工作周期。 精裝修項目不調(diào)增周期。 若 有 二 層 裙 房 增 加 2 0天 ， 轉(zhuǎn) 換 層 增 加 1 5 天 。結(jié) 構(gòu) 2 1 5 天取 得 開 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進場 開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 3 5天 ， 地 上 標 準 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加1 2 天 。 不 帶 地 下 減 1 0 天 。不 帶 地 下 減 1 0 天 。與 施 工 圖 同 時 完 成 ， 同 為外 部 招 標 手 續(xù) 的 前 置 。國 土 出 讓 合 同 和 建議 書 編 制 、 交 評 、環(huán) 評 同 期 推 進 。規(guī) 證 后 開 始 土 方施 工 ， 開 工 證 后開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工 ，兩 證 間 隔 6 0 天 。對 于 帶 1 層 地 下室 高 層 單 體 ， 開盤 時 形 象 進 度 ：地 上 結(jié) 構(gòu) 1 0 層 。拿 地 后 1 3 0天 完 成 示 范區(qū) 招 標 圖3 5 天 完 成 內(nèi) 部 定 標 ， 總 包 1 5天 施 工 準 備 期 ， 開 工 證 前 完成 土 方 和 地 基 基 礎(chǔ) 工 程示 范 區(qū) 1 5 0 天施 工 期 ， 現(xiàn) 場包 裝 穿 插 完 成概 念 優(yōu) 化 3 0 天 概 念 深 化 和 方 案 設 計 6 0 天開 工證 1 0擴 初 2 0 天 總 包 招 標 4 0 天 地 上 6 層 結(jié) 構(gòu) 5 0 天地 下 結(jié) 構(gòu) 5 0 天招 標 圖 2 0 天 樣 板 間 及 景 觀 5 0 天拿 地 后 1 3 0天 完 成 示 范區(qū) 招 標 圖3 5 天 完 成 內(nèi) 部 定 標 ， 總 包 1 5天 施 工 準 備 期 ， 開 工 證 前 完成 土 方 和 地 基 基 礎(chǔ) 工 程不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 帶 2 層地 下 室 6 層 以 上單 體 的 示 范 區(qū) 在拿 地 后 3 3 0 天 開放 ， 帶 1 層 地 下室 減 1 5 天 。 ? 項目經(jīng)營開發(fā)計劃計劃最終要通過管理計劃來實現(xiàn)，重點要抓好 月／季度計劃 的管理落實工作。 營銷： 設計： 成本： 本地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 ＊ 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 ＊ ＊ （定標） 成本控制流程 土地信息獲取 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設 客服： 土地拓展： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理 工程進度管理 工程成本控制 報批報建 報批報建： 客戶投訴 升級處理 服務水平監(jiān)控 客戶關(guān)系維護 家天下客戶會 房屋保修 現(xiàn)場投訴處理 可研報告 上報集團 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責 億元 營銷： 設計： 成本： 異地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 （定標） 成本控制流程 報批報建 報批報建： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理 工程進度管理 工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客