國(guó)稅房地產(chǎn)納稅評(píng)估案例(文件)
【正文】 2021年期末余額為 ，期末余額較大，且該企業(yè)有關(guān)聯(lián)企業(yè)，應(yīng)關(guān)注其關(guān)聯(lián)企業(yè)資金往來情況。先解決收入等易驗(yàn)證問題，后解決成本等較為深入的問題。 四、初探 — 首次約談一針見血，合理引導(dǎo)企業(yè)自查 2021年 10月 25日對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了約談： 稅務(wù)人員單刀直入，問：你單位開發(fā)已幾年，請(qǐng)解釋尚未確認(rèn)完工產(chǎn)品收入的原因。 稅務(wù)人員向其宣傳相關(guān)收入結(jié)轉(zhuǎn)的政策，財(cái)務(wù)人員同意自查。 外部信息驗(yàn)證建安成本 應(yīng)對(duì)人員從住建局網(wǎng)站下載 《 （ 2021）年度江蘇省城市住宅建筑項(xiàng)目工程概況表 》 32層 剪力墻結(jié)構(gòu)建安成本 /每平方米，而該企業(yè)為 /每平方米，高于行業(yè)均值 %，應(yīng)作為疑點(diǎn)。 財(cái)務(wù)人員答：開發(fā)項(xiàng)目里有政府要求我們開發(fā)的安置小區(qū)，利潤(rùn)很低，所以稅負(fù)高不起來。 應(yīng)對(duì)人員將從外網(wǎng)獲取的我市近期同類建筑結(jié)構(gòu)建安成本信息向財(cái)務(wù)人員展示，同時(shí)利用從建筑設(shè)計(jì)單位取得的建筑成本構(gòu)成情況對(duì)企業(yè)核算的建安成本進(jìn)行質(zhì)疑。 財(cái)務(wù)人員連忙回答：我們自己先算算。評(píng)估自查主要存在下述問題： 未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入 元。因評(píng)估對(duì)象為一期項(xiàng)目，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)“低開高走”、首期利潤(rùn)一般相對(duì)較低的特點(diǎn)，我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)基本排除，決定結(jié)束本次應(yīng)對(duì)，不再進(jìn)入實(shí)地核查程序。日常工作中應(yīng)強(qiáng)化情報(bào)得運(yùn)用。 八、體會(huì) — 及時(shí)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)豐富應(yīng)對(duì)方法 追根究底見“成效”。 敬請(qǐng)批評(píng)指正，謝謝?。? 。但并未就此罷手，不放過每一個(gè)疑點(diǎn)，經(jīng)過深挖細(xì)掘，又另有更大收獲。本例的一個(gè)重要特點(diǎn)就是通過案頭分析和約談解決了問題，未進(jìn)行實(shí)地核查。 八、體會(huì) — 及時(shí)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)豐富應(yīng)對(duì)方法 根據(jù)本例的分析處理結(jié)果，我們提出了如下管理建議： 外部信息見“線索”。企業(yè)將拆遷小區(qū)成本、尚未交房的二期成本混入一期中，多結(jié)轉(zhuǎn)建安費(fèi)等成本；關(guān)聯(lián)企業(yè)資金往來多計(jì)利息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員深有觸動(dòng)，決定回去后再次認(rèn)真自查。忙說：我們回去一定重新認(rèn)真核實(shí)建安成本每一項(xiàng)內(nèi)容。 財(cái)務(wù)人員的面部表情有些復(fù)雜，答道：安置房是還沒有交付，成本問題我們回去再看看。 關(guān)聯(lián)往來驗(yàn)證財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他應(yīng)付款多數(shù)是與關(guān)聯(lián)方之間的大筆往來，應(yīng)關(guān)注支付利息費(fèi)用是否合理。 企業(yè)報(bào)送營(yíng)業(yè)成本各組成項(xiàng)目如下： 五、剖析 — 深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點(diǎn) 項(xiàng)目 項(xiàng)目金額（萬元 ) 每平方米成本（元 ) 土地征用及拆遷費(fèi)用 11241 前期工程費(fèi) 2286 建筑安裝工程費(fèi) 14903 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3407 公共配套設(shè)施費(fèi)用 160 開發(fā)間接費(fèi)用 1392
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