《房地產(chǎn)評(píng)估》ppt課件 (2)(文件)
【正文】 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取 。 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)土地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) ， 應(yīng)扣除建筑物折舊 。 （ 1） 計(jì)算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） （ 3） 計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬元 ） （ 4） 土地的價(jià)格為： 247。 年房租總收入＝ 4800 12＝ 57600（ 元 ） 年總費(fèi)用： 房租損失準(zhǔn)備費(fèi) （ 以半月租金計(jì) ） ＝ 2400（ 元 ） 房產(chǎn)稅 （ 按年租金的 12％ 計(jì) ） ＝ 57600 12％ ＝ 6912（ 元 ） 土地使用稅 （ 每年按每平方米 2元計(jì) ） ＝ 200 2＝ 400（ 元 ） 管理費(fèi) （ 按年租金 3％ 計(jì) ） ＝ 57600 3％ ＝ 1728（ 元 ） 修繕費(fèi) （ 按年租金 4％ 計(jì) ） ＝ 57600 4％ ＝ 2304（ 元 ） 保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（ 元 ） 年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（ 元 ） 年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（ 元 ） 另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元 ， 則土地總價(jià)為： 1200 200＝ 240000（ 元 ） 歸屬于土地的年純收益為： 240000 8％ ＝ 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價(jià)格＝ 24080247。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬元 。 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)綜合分析后確定 （ 可比性分析 ， 修正準(zhǔn)確性分析 ） 。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 （二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測 ， 評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ，三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 。 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價(jià)＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便 ， 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 ， 故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ，對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 （ 四 ） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （ 五 ） 差異因素的比較修正 交易實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =交易實(shí)例正常市場價(jià)格 交易實(shí)例成交價(jià)格 (1177。 （ 2） 計(jì)算房屋現(xiàn)值 （ 假設(shè)房屋收益年期為無限年期 ） ： 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已
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