【正文】 稅等拍賣、變賣的費用和稅金 。而為了彌補這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回， 要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析” ，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估”等提示。開發(fā)商以 5000元 /㎡的價格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計10000㎡，預(yù)購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為 65%。評估保險價值時， 估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而 定。具體的計稅價值如何，要視稅種而定。因此，當時的城市房地產(chǎn)稅的計稅價值即是房地產(chǎn)市場價值或市場租金。 巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟學(xué) — 不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產(chǎn)的成本、售價、抵押價值、課稅價值、征收價值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動產(chǎn)經(jīng)濟價值的一些重要概念，可以用一個經(jīng)營者花費 5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的，可以得到 27． 5萬美元的征收價值 。 ?（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價格 ?房地產(chǎn)所有權(quán)價格是 指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者 房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價格 。但在特殊情況下可能需要對土地所有權(quán)價值進行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應(yīng)當是土地所有權(quán)價值而不是土地使用權(quán)價值。 土地使用權(quán)價格 ?（二）土地使用權(quán)價格 ?由于土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)（其中又有出讓的建設(shè)用地土地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)，所以土地使用權(quán)價格又有相應(yīng)的使用權(quán)價格。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。例如，中國封建社會后期出現(xiàn)的永佃制，其特點是土地所有權(quán)與土地耕作權(quán)相分離：地主享有土地所有權(quán)，負擔田賦（即土地稅），有權(quán)收租，但對土地使用權(quán)不能干涉，不能隨意增租或奪佃； 佃農(nóng)享有土地耕作權(quán)，即佃權(quán)，并有權(quán)將它買賣、典押或出租 。 ? 英美法系的“權(quán)利束（ bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的房地產(chǎn)價格。 以房地產(chǎn)所有權(quán)價格為例，它一般相當于整束“木棒”的價格，但還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細分。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值?！?在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，采用 公允價值模式和成本模式 兩種方法進行計量。 四者之間的關(guān)系 ?原始價值是始終不變的 ， 賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的 ， 公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動的 。 ?市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定， 通過市場競爭形成的價格 。 （如經(jīng)濟使用房） 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 ?政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門， 按照定價權(quán)限和范圍制定的價格 。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最高價格；最低限價也稱為最低保護價，是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最低價格。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進行。” 基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價值。 ?這里的房屋重置價格應(yīng)是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋， 在某一基準日期建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當獲得的利潤 。 ?A．最低價格 ?B．最高價格 ?C．平均價格 ?D．成交價格 ?答案： C 土地價格、建筑物價格和房地價格 ?九、土地價格、建筑物價格和房地價格 ?土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的 基本存在形態(tài)來劃分的價格 。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常含有該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內(nèi)涵不同。在房地產(chǎn)價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值。 ?（一）總價格 ?總價格簡稱總價， 是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格 。價格單位由 貨幣和面積 兩方面構(gòu)成。 ?（ 2）面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。 ?（三）樓面地價 ?樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照 土地上的建筑物面積均攤的土地價格 。 總價格、單位價格和樓面地價 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元 /㎡，乙土地的單價為 510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴 190元），此時精明、謹慎的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。此時懂得樓面地價意義的買者，通常會購買甲土地而不會購買乙土地。 5000 1200＝ 480（萬元）。例如，①未扣除因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。④房地產(chǎn)買賣中，本應(yīng)由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應(yīng)由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。 ? （ 2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠 5%。采取上述分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期價款時，應(yīng)按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。 ?在第四種情況下：名義單價為 3000元 /㎡，名義總價為 30萬元；實際總價為 10＋ 10/（ 1＋ 5%） 0． 5＋ 10/（ 1＋ 5%）＝ 29． 28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為 5%），實際單價為2928元 /㎡。銀行貸款年利率為 5． 58%。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。（ 2023年試題， 202 2023年相關(guān)試題） ?A．該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 ?B．該房地產(chǎn)的名義價格為 50萬元 ?C．該房地產(chǎn)的實際價格高于 50萬元 ?D．該房地產(chǎn)的實際價格為 50萬元 ?E．該房地產(chǎn)不存在名義價格 ?答案： ABD 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 ?十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 ?現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。（ 1＋ 5%）＝ 28． 57（萬元 )（假定年折現(xiàn)率為 5%），實際單價為 2857元 /㎡。 名義價格和實際價格 ?在上述第一、三、五種付款方式下：名義價格和實際價格相同，單價均為 3000元 /㎡，總價均為 30萬元。 ? （ 4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 l0萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。⑤ 在不同的付款方式下 ，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格 ； 在成交日期一次性付清的價格或者 將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格 。②在買房送裝修、汽車、車位、物業(yè)服務(wù)費等情況下，減去裝修、汽車、車位、物業(yè)服務(wù)費的價值后的價格為實際價格。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或者處理才能得到 。 總價格、單位價格和樓面地價 ?14．某宗土地上有一幢 8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為 50%，假設(shè)該住宅樓的總價為 2023萬元，平均單價為 5000元 /㎡，樓面地價為 1200元 /㎡，則該宗土地的總價為（ ）萬元。例如，甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲土地的樓面地價為 140元 /㎡，乙土地的樓面地價為 170元 /㎡。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 總價格、單位價格和樓面地價 ?認識樓面地價的作用十分重要。此外，住宅還有 居住面積 ，商業(yè)用房還有 營業(yè)面積 ，出租的房屋還有 可出租面積 ，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在幣種方面，例如是人民幣，還是美元、港幣等。 房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。該價格往往等同于人們平常所說的房價。 ?在土地估價時，根據(jù)其實際的 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 和 場地平整程度 ，或者在特殊情況下假設(shè)其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度的不同，俗稱“生熟”程度不同，會有不同的價格。 有了這種房屋重置價格之后，實際估價中估價對象房屋或建筑物的價值，可以通過該種房屋重置價格的比較、調(diào)整來求取。 基準地價、標定地價和房屋重置價格 ?標定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的 某一宗地 在正常土地市場條件下于 某一時點 的建設(shè)用地使用權(quán)價格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定；“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 ?政府對價格的干預(yù)還有 規(guī)定價格構(gòu)成或利潤率 等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價， 按保本微利原則確定 。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中， 出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價 。 ?政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格 。 ?就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。 ?相對于原始價值和賬面價值，市場價值可以說是實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能的價格?！镀髽I(yè)會計準則第 3號 — 投資性房地產(chǎn)》第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 權(quán)利束理論 原始價值 ?六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 ?原始價值、賬面價值、公允價值主要是會計上使用的一組價值概念。實際中的財產(chǎn)權(quán)可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。 ?房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都 可能存在設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán) 或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。 土地所有權(quán)價格 ?土地所有權(quán)價格與土地使用權(quán)價格有著極為復(fù)雜的關(guān)系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。另外，如果未來將集體土地征收補償改變?yōu)榘凑毡徽魇胀恋氐氖袌鰞r值進行補償，就會存在集體土地所有權(quán)價值評估。雖然征收集體土地要給予補償，但目前還不是按照被征收土地的市場價值進行補償。 房地產(chǎn)所有權(quán)價格 ?五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格 ?房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格是一組按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類來劃分的房地產(chǎn)價格，具體有房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格、建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格、土地承包經(jīng)營權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格。當他將該財產(chǎn)作為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有 21萬美元的貸款價值 ，估稅員以 13萬美元估定財產(chǎn)收稅價值 。 征收價值 ? （六）征收價值 ? 征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。 1951年 8月 8日中央人民政府政務(wù)院（現(xiàn)國務(wù)院的前身）發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（已廢止） 規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是標準房價和標準地價，或者標準房地價或標準房地租價。 ?12．評估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時的保險價值，通常包括（ ）。 抵押價值 ?［解］該在建工程的再次抵押價值求取如下： ?10．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少 200萬元。下列公式將有助于對抵押價值的正確理解： 抵押價值 ?可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。 所謂 估價作業(yè)日期 ，是指估價的起止日期，具體是 自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間 。 抵押價值 ?（三）抵押價值 ?在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權(quán)時的價值，都要 大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回 。其中， 住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租 。 ?真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括：①地租；②房屋折舊費，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。 租賃價格 ?商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金 ，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構(gòu)成。 租賃價格 ?（二）租賃價格 ?租賃價格通常稱為 租金 。 投資價值練習題 ?8．在評估 投資價值 時，折現(xiàn)率是（ ）。 當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所