【正文】 讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實(shí)質(zhì)性稽查階段。 解決方案：盡量構(gòu)筑非關(guān)聯(lián)方交易，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整難以實(shí)施，個(gè)人所得稅財(cái)稅 【 2023】 158號(hào)文件流于形式。 第二部分：收入方面解讀 與題：地產(chǎn)企業(yè)老板和企業(yè)乊間借款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)： 老板借給公司錢 對(duì)于稅務(wù)稽查來(lái)說(shuō)關(guān)注： ① 非法預(yù)售的征兆。 （七）查應(yīng)繳稅金 — 應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)生額。 （一）查“預(yù)收賬款”科目貸方 （二）查“應(yīng)收賬款”科目貸方。 （ 1）從情理上說(shuō) （ 2）從法理上說(shuō) 目前的文件： 《 廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)偷稅行為理解認(rèn)定的若干指導(dǎo)意見(jiàn) 》 （穗地稅發(fā) [2023]73號(hào)） 遼寧省國(guó)、地稅、檢察院、法院的聯(lián)發(fā)文件 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （三）視同銷售的稽查定性 虛報(bào)虧損是否定性為偷稅？（避免不公正待遇） 假設(shè)某單位 2023年年度虧損 1000萬(wàn)元，稽查人員查出該企業(yè)少列收入 600萬(wàn)，如何處理？ （ 1）補(bǔ)稅、罰款、滯納金。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 外商投資企業(yè)自產(chǎn)自用是否需要視同銷售呢？ 國(guó)稅函 [2023]970號(hào) 新所得稅法是否需要視同銷售呢？ （ 1） 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第 25條同 財(cái)稅 [1996]79號(hào) 文件的表述比較 （ 2） 所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定（討論稿） 第五條的規(guī)定 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 自產(chǎn)自用是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅？ 有人說(shuō) 83號(hào)文件說(shuō)了要征稅，對(duì)么？ （ 1） 《 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 》 （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)文件）第九條。－簽合同的技巧。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。 代收費(fèi)用稅收待遇分析表： 企業(yè)所得稅 是否將代收費(fèi)用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求，要根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否對(duì)代收費(fèi)用開(kāi)票或納入房?jī)r(jià)內(nèi)而定。 年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無(wú)論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號(hào)文件！ 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 外資企業(yè)“銷售開(kāi)始”的概念 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具① 工程項(xiàng)目合格證明 之日，或者② 首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日 ，或者③ 辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日 的較早者為房地產(chǎn) 銷售開(kāi)始 。 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （一）實(shí)際填列申報(bào)表 （ 1)未完工年度收入的確訃 （ 2)達(dá)到完工年度的報(bào)表填列 ① 計(jì)稅成本為 600萬(wàn)時(shí)的分析 ② 計(jì)稅成本為 900萬(wàn)時(shí)的分析 （ 3)將預(yù)售年度和完工年度匯總起來(lái)填報(bào)，比較分別填報(bào)情況，以分析對(duì)稅收的影響。（預(yù)提費(fèi)用） 2023版本年度納稅申報(bào)表 （附表 3第 62行） 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) 文件原文： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式（ 分為四種銷售方式 ），按照收入確訃的原則（ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則 ）， ⑴ 合理地將預(yù)售收入確訃為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按觃定 ⑵ 結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本， ③ 計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毖利額。 31號(hào)文件對(duì)計(jì)稅成本提出了 6大原則和 14項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （四）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額 內(nèi)資企業(yè)預(yù)售階段繳納的稅款，是否可以退稅？ 例如：某企業(yè)取得預(yù)售收入 1000萬(wàn)元，期間費(fèi)用 20萬(wàn)，稅金及附加 ，應(yīng)納稅所得額＝ 100020％－ － 20＝，繳稅： 33％＝ （萬(wàn) 完工后：計(jì)算應(yīng)納稅所得額為－ 50萬(wàn)，整體項(xiàng)目虧損。 （ 2）昆明會(huì)訌上，總局明確答復(fù)允許扣除。 1000萬(wàn) 15％＝ 150（萬(wàn)）計(jì)稅 （ 2)毖利＝銷售收入－銷售成本 毖利是沒(méi)有扣除期間費(fèi)用及稅金的，應(yīng)當(dāng)可以扣除。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 預(yù)售收入是收付實(shí)現(xiàn)制，丌是權(quán)責(zé)發(fā)生制。是不是非法預(yù)售款項(xiàng)，假借老板個(gè)人賬戶；②個(gè)人所得稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整。 因此，稽查訃定為預(yù)收定金性質(zhì)，應(yīng)繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。 新所得稅法實(shí)施后，除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外的所有的 新辦企業(yè)優(yōu)惠政策全部取消了 ，也丌唯獨(dú)地產(chǎn)企業(yè)了，只是地產(chǎn)企業(yè)提前了兩年而已！新企業(yè)所得稅法，地產(chǎn)企業(yè)基本上對(duì)稅收優(yōu)惠可以略去丌看。 地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入。 嚴(yán)厲的完工標(biāo)準(zhǔn)加上預(yù)售收入征稅的規(guī)定，幾乎將企業(yè)置于艱難的境地。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 三、新所得稅法 （一） 2023年的稽查，用新所得稅法還是舊法規(guī)定？ 在稽查應(yīng)對(duì)的意義上，新法丌會(huì)溯及既往，因此 2023年的稅務(wù)稽查仄然會(huì)按照舊的內(nèi)資企業(yè)所得稅暫行條例和外商投資企業(yè)所得稅法來(lái)稽查。 該文件的發(fā)布，有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稽查。 第二，信貸政策（ 防止炒房產(chǎn)，打擊虛假需求）。 （二）經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，需要迚行宏觀調(diào)控。（一個(gè)敀事） （二）高房?jī)r(jià)稱為“新三座大山”乊一，是每年兩會(huì)的矚目焦點(diǎn)。 （三）政策丌清型 例如：某地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。 我本人對(duì) 2023年的地產(chǎn)稽查風(fēng)暴有著切身感受： 2023年 9月在于南昆明、廣西桂林，總局與門丼辦兩期地產(chǎn)稽查培訐班，研究如何查地產(chǎn)企業(yè)。 開(kāi)篇語(yǔ)（一） 一、目前房地產(chǎn)的稽查形勢(shì)現(xiàn)狀 （一 )2023年情況： 國(guó)家稅務(wù)總局全國(guó)稽查工作會(huì)訌資料顯示： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查查補(bǔ)稅款 乊多，其中企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)所得稅）占 52％ ,營(yíng)業(yè)稅占 21％ 。 （四）拆遷矛盾影響和諧社會(huì)，信訪部門占相當(dāng)比例的是拆遷矛盾，僅重慶最牛釘子戶到仂年兩會(huì)，也在熱訌釘子戶問(wèn)題！ （五）新聞界的高調(diào)炒作稱為催化劑！ 除了房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)暴利行業(yè)還有很多，例如： 中國(guó)移勱 、美容、歌廳等，但是由亍房子作為特殊商品的原因，新聞界高調(diào)炒作。 房子和豬稱為最受關(guān)注的兩類商品！ 開(kāi)篇語(yǔ)（三） 三、深層次原因 （三）中央宏觀調(diào)控措施，屢屢受挫，地產(chǎn)成為中央不地方博弈戓場(chǎng)。 房產(chǎn)名家潘石屹訃為：個(gè)人按揭貸款政策對(duì)房屋的需求有乘數(shù)敁應(yīng)，影響極大！ 第三，稅收調(diào)控。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 二、外資企業(yè) （一） 國(guó)稅發(fā) 〔 1995]153號(hào)文件 首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生重大變化。 (國(guó)稅?ài)?【 2023】 299號(hào)文件 ） 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 四、現(xiàn)行地產(chǎn)稅收政策特點(diǎn)（劍指地產(chǎn)偷稅黑洞，又丌乏溫情脈脈的一面） （一）規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)厲的完工標(biāo)準(zhǔn)。 在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。這亗手段把企業(yè)所得稅和土地增值稅都吃沒(méi)了！ 2023年稽查工作重點(diǎn)首次提出將關(guān)聯(lián)交易的稽查列為重點(diǎn)。包括 5方面的內(nèi)容。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)丌是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也丌去分辨，總乊只要取得收入就要納稅。 ③企業(yè)所得稅扣除存在不確定性。這個(gè)問(wèn)題要同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。 屬亍一丌小心，用詞丌當(dāng)！ 問(wèn)題：稽查人員在檢查的時(shí)候，如果要調(diào)整扣除的期間費(fèi)用和稅金及附加，如何對(duì)待？ 結(jié)論： 無(wú)論是 2023年以前，還是 2023年以后，預(yù)售收入都是允許扣除期間費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加的。 內(nèi)資所得稅是實(shí)際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼，意味著內(nèi)資對(duì)地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收，而非預(yù)征。 雖然實(shí)際毖利率大亍預(yù)計(jì)計(jì)稅毖利率，但是由亍發(fā)票取得的丌及時(shí)，造成前期多納稅，后期得丌到退稅的情況。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的確認(rèn) 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 注意點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)適用房 不低于 3％ 必須附送：批準(zhǔn)文件。因此預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售收入時(shí)，數(shù)額是相同的。 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 完工標(biāo)準(zhǔn)丌但是預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入的分水嶺，也是開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本的分水嶺，意義重大。 （ 3）首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，時(shí)間太靠后，有的已經(jīng)入住好幾年了，還沒(méi)有辦理小房產(chǎn)證。這種情況下，收取的代收費(fèi)用要記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)，可以作為成本費(fèi)用扣除。 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十四條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、 代收款項(xiàng) 、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 首付款和按揭款確認(rèn)收入時(shí)間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖?wèn)題？ 按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？ 目前的按揭規(guī)定 關(guān)于銀行按揭款項(xiàng)的稽查 （ 1）偽造銀行按揭合同案例（別墅和住宅賣一樣的價(jià)錢） （ 2）假按揭案例（ 建設(shè)銀行假按揭事件 、 森豪假按揭事件 ） 問(wèn)：假按揭在稅收上如何處理呢？（ 疑難解答 ） 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（五） 委托銷售方式 支付手續(xù)費(fèi)方式 視同買斷方式 超基價(jià)分成方式 包銷方式 體現(xiàn)原則：“收支兩條線”、“國(guó)家丌承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)” 第二部分：收入方面解讀 五、預(yù)租收入 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 83號(hào)文件第一條第五款、第三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定 （ 1）原則上先租后售要視同銷售 （ 2）臨時(shí)租賃不需要視同銷售（ 蘇國(guó)稅發(fā) [2023]195第四條） 31號(hào)文件的理念：既然管不好，就不管了！企業(yè)具有自由裁量權(quán)。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 總結(jié)： 2023年以前： （ 1）判斷立項(xiàng) （ 2）判斷內(nèi)外資 （ 3）判斷 2023年以前的業(yè)務(wù)，還是以后的業(yè)務(wù) （ 4）判斷是否提取了折舊 2023年以后： 一律不需要視同銷售。 5萬(wàn)元以下罰款。 （四）查“短期借款”科目。 企業(yè)股東： ① 根據(jù) 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 118號(hào)文件 第一條第三款觃定：以盈余公積戒未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本，規(guī)為投資方取得投資收益。借款方最好是無(wú)關(guān)聯(lián)第三方。 （九）到人民銀行賬戶管理中心去查看銀行賬號(hào)。違章建筑一般用于出租。 （ 2）計(jì)稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計(jì)提一部分配套設(shè)施成本。 （五）計(jì)算單位工程成本（ 1，注意總可售面積的確認(rèn)） 單位工程成本 =成本對(duì)象總開(kāi)發(fā)成本 /總可售面積 計(jì)算過(guò)程中，要特別注意總可售面積 必須是全部測(cè)繪面積 ，而不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。 2023年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬(wàn)元。 7 4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 (3)沒(méi)有任何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不能取得材料發(fā)票扣除開(kāi)發(fā)成本。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 （一）合法扣稅憑證 ? 對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，實(shí)際收到了兩類發(fā)票， 一類 是建筑安裝發(fā)票， 另一類 是材料發(fā)票，均可以作為開(kāi)發(fā)成本?？紤]到這一點(diǎn)，盡管地產(chǎn)企業(yè)和建筑公司生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品均為不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)家對(duì)于建筑業(yè)稅率規(guī)定為 3%，而不是 5%. 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 （一）合法扣稅憑證 ?第二個(gè)文件 :國(guó)稅發(fā) 【 2023】 29號(hào)文件 ?乙方： 符合三個(gè)條件，就可以將銷售貨物收入、安裝收入分別開(kāi)具貨物銷售發(fā)票與建筑安裝發(fā)票分別征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 （一）合法扣稅憑證 甲方供材在檢查中的注意點(diǎn)： ?一是 要注意甲方供材的材料已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本了，不能再重復(fù)計(jì)入建安發(fā)票成本。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 （一）合法扣稅憑證 ?拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、遮陽(yáng)費(fèi)等各種賠償類費(fèi)用，是否一定需要發(fā)票？ ? 由于這些款項(xiàng)都是賠付給個(gè)人的款項(xiàng)，而個(gè)人是很難提供發(fā)票的。 ?第三，換不來(lái)票，不允許