【正文】 995 年：理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。這期間，全國商品房完成開發(fā)投資比上年同期增長 %新開工面積增長 136%；新增開發(fā)公司 6000 余家，至此，全國房地產(chǎn)開發(fā)公司已達(dá) 19000 多家。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。 1991年 5 月，投資環(huán)境得到進(jìn)一步改善，加上浦東開發(fā)的帶動作用， 1991 年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升趨勢。按照這個政策，個人購買住房的房價(jià)款，由個人、單位和政府各承擔(dān) 1/3，即個人只需支付房價(jià) 款的 1/3，就可以買到住房，其余房價(jià)款由單位和政府補(bǔ)貼。 福利分房制度 新中國成立到 70 年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。 中國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要由房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)評估三個部分組成。 （專章講解） 第五節(jié) 房地產(chǎn)中介 一、房地產(chǎn)中介。 二、物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關(guān)系。 （ 2）由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達(dá)成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂方的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。 （ 4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 （ 3）房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政管理部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保護(hù)。 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)由省市政府確定。 六、土地征用管理 征地權(quán)限：國務(wù)院和省級政府。 四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。 可 依法轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)金融企業(yè)。 房地產(chǎn)的物業(yè)管理。申請立項(xiàng)報(bào)告書 — 可行性研究報(bào)告 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書（發(fā)改委、規(guī)劃局、建委） 土地 使用權(quán)的取得。 地 產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱。 特征 物質(zhì)形態(tài)：房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房屋是建筑在土地上，不能脫離土地獨(dú)立存在的；地產(chǎn)是可以單獨(dú)存在的，是待開發(fā)土地或前期土地，可以是將來建造建筑物的配套用地。 價(jià)值形態(tài)：房價(jià)和地價(jià)。 房地產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。征地意見書 — 規(guī)劃用地許可證（規(guī)劃局、土地管理局） 征地與拆遷。 三、房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的基本制度 一、土地所有權(quán) 是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。 三、土地使用權(quán)出讓 是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。包括：出售、交換、贈與。 農(nóng)地補(bǔ)償： 土地補(bǔ)償費(fèi)：征用前 3 年土地平均產(chǎn)值的 6— 10 倍。 七、舊城改造于拆遷管理（略） 第三節(jié) 房屋買賣與經(jīng)營管理 一、房屋買賣 概念：房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 三、商品房預(yù)購預(yù)售管理 預(yù)售房屋條件： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī) 定： （ 1）交付全部土使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負(fù)任何法律的責(zé)任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達(dá)成買賣合同后，依然負(fù)有一定責(zé)任。 法律上的平等關(guān)系。 廣義上講：就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動。 作業(yè)題 什么是房地產(chǎn)？有哪些特性 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容有那些？ 房地產(chǎn)開 發(fā)的基本程序有那些？ 房預(yù)售的基本條件及程序？ 計(jì)算題 某開發(fā)商獲取土地 50 畝，每畝價(jià)格 60 萬元，欲修建 6 萬㎡的住宅和 萬㎡的商業(yè)設(shè)施；其中：綜合建筑安裝工程費(fèi) 1500 元 /㎡，配套工程費(fèi) 300 元 /㎡，銷售費(fèi)用為 5％，住宅利潤為 20％，商業(yè)利潤 35％。長期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時(shí)間、數(shù)量和地點(diǎn)考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。 1987 年 9 月 ,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓 ,隨后 ,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。初步形成階段（ 1992— 1995 年）。其重要標(biāo)志是 1992 年前幾個月社會各界普遍公認(rèn)的一個社會新熱點(diǎn) “房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國出讓土地 28000 幅，面積 220xx 公頃，土地出讓金 520 多億人民幣。 1993年下半年 1994 年 3 月受挫折相持。 1994 年 3 月“兩會”之后，中國房地產(chǎn)市場開始理本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 性回落。 停止福利分房、住房實(shí)行貨幣化 1997 年有關(guān)國家機(jī)關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實(shí)施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實(shí)行新房新制度。這種權(quán)益可以是所有權(quán)（包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)）。房地產(chǎn)作價(jià)以貨幣、設(shè)備、技術(shù)等。 單位價(jià)格 是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。 ③其他土地開發(fā)費(fèi)。 ⑦公共配套工程費(fèi)。 （ 11）兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。 一般包括： （一）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，以便查找。 （四）結(jié)構(gòu)施工圖：包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。 相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對極高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。 閱讀建筑施工圖時(shí)，應(yīng)注意以下幾個問題： （一）具備用正投影原理讀圖的能力，掌握正投影基本規(guī)律，并會運(yùn)用這種規(guī)律在腦中將平面圖形轉(zhuǎn)變成立體實(shí)物。 四、建筑總平面圖的閱讀 （一）總平面圖的用途 表明新建、擬建工程的總體布局情況，以及原有建筑物和構(gòu)筑物的情況。 表明原有房屋、道路的位置。根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢坡向、水流方向、并可計(jì)算出施工中土方填挖數(shù)量。如各套住宅（房間）面積的大小、平面形狀、平面組合、采光通風(fēng) 、功能組合等。 表明外形和內(nèi)部平面主要尺寸。 局部尺寸標(biāo)注還有首層平面外圍部位的室外臺階、花池、散 水、門廊等。 （二）建筑剖面圖的基本內(nèi)容 表明建筑物豎向空間的布置情況。 室內(nèi)地面、樓頂棚、墻裙、屋面等 內(nèi)裝修做法。 （一）建筑的分類 按建筑的使用性質(zhì) ，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑。此外、一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。 （二）每一套房屋的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。 此外，好的布局還表現(xiàn)在與廚房相連的餐廳和與陽臺相連的客廳分而不離，相互的空間在不同的時(shí)間段可以彼此借用， 增加實(shí)際的使用面積。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)： 小區(qū)總體規(guī)劃：包括安排樓宇棟數(shù)、層數(shù)、戶數(shù)、樓宇朝向、布局以及建筑風(fēng)格等； 戶型設(shè)計(jì)：樓宇單體的平面形式、層高、房間內(nèi)部間隔、戶型面積比例等。 第二節(jié) 住宅小區(qū)規(guī)劃 一、住宅區(qū)的組成 （一）住宅區(qū)的類型與規(guī)模 居住區(qū)：是一個城市中住房集中，并設(shè)有一定數(shù)量 及相應(yīng)規(guī)模的公共設(shè)施和公用設(shè)施的地區(qū)；是一個在一定地域范圍內(nèi)為居民提供居住、休息和日常生活服務(wù)的社區(qū)。 （二）居住區(qū)物質(zhì)系統(tǒng)。 公共建筑與公共服務(wù)設(shè)施用地。 容積率：住宅區(qū)容積 =住宅區(qū)總建筑面積 /住宅區(qū)總用地面積。 戶外活動場地。 使用功能：指具有可活動性，如運(yùn)動、散 步、休閑等。 建筑面積：指各建筑物每層外墻線的水平投影面之和。 可兼容性：指經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，建設(shè)項(xiàng)目可以兼容的有別于其使用 性質(zhì)的其他性質(zhì)的建設(shè)工程。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。 房地產(chǎn)營銷：房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的需求，以市場為導(dǎo)向， 正確組織產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)，適應(yīng)不斷變化的市場需求，合理組織產(chǎn)品的供應(yīng)和銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益而進(jìn)行的經(jīng)營活動的整體過程。 單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下四大項(xiàng)： 產(chǎn)品分析 第一部分：分析樓盤的地理位置。市場中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結(jié)于價(jià)格組合的三個方面的搭配。 銷售執(zhí)行 研究銷售 執(zhí)行是市調(diào)的關(guān)鍵，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排。關(guān)鍵在于認(rèn)真 研究區(qū)域產(chǎn)品共同性與特異點(diǎn)。只有對體（宏觀環(huán)境）的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更靈活、更深入。 下面從一組概念開始切入，分類加以詳細(xì)說明。 基本參數(shù) （ 1）基地面積 （ 2）總建面積 （ 3）規(guī)劃形態(tài) （ 4）容積率 建筑類別 （ 1）外銷房：外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 （ 2）純辦公樓：指專為各類公司的日常營銷運(yùn)提供辦公活動空間的樓房。其中 3 戶或 3 戶以上連體的稱連體別墅、 2 戶連體的稱雙拼別墅、單樓獨(dú)棟的稱獨(dú)棟（立）別墅。包括（臥室 +起居室 +廚、衛(wèi) +陽臺 +室內(nèi)走道?）。 （ 6）面積配比和格局配比。公用設(shè)施。 （ 1）起售單價(jià)：習(xí)慣上，將底層朝南單元 的單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價(jià)由此計(jì)算而來，這個計(jì)算基準(zhǔn)便 稱之為起售價(jià)。 （ 4）平均價(jià)格：是總銷金額除以總銷面積所得出的銷售單價(jià)。 （ 1）最低總價(jià)：一般是面積最小、且層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)的總價(jià)。 （ 5）車位總價(jià)：單個車位的銷售總價(jià)。 （ 2）建筑期付款：是指整個購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的一種付款方式。例如首期付房款總額的 20%， X 月后付房款總額的 50%，再 X 個月后付 20%，交房人入住付清尾款 10%。它是指購房者交納一定比例的前期款項(xiàng)，在交房入住（也可能從交房之前開始）以后的若干年中，按月分期付清余款于發(fā)展商。 主要訴求。 （ 2）購買動機(jī)：是指在地點(diǎn)、規(guī)劃、價(jià)格、工期、戶型及公司品牌等諸多因素中，依次能打動客戶的因素。 建 議：面對樓盤的成功點(diǎn)和失敗點(diǎn)在虛擬的條件下應(yīng)該采取好的具體措施，來發(fā)揚(yáng)現(xiàn)存的優(yōu)勢，彌補(bǔ)已有的缺陷，合理優(yōu)化營銷組合，為最終提高銷售率服務(wù)。 二、塑造房地產(chǎn)品牌 市場定位：準(zhǔn)確到位 規(guī)劃設(shè)計(jì)：人性化 質(zhì)量體系：卓越 售后服務(wù)：無可挑剔 品牌傳播：整合、戶動 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 成功的根本：人才 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品策略 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 （一）房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì) 通常，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)可以通過以下兩個方面來理解： 產(chǎn)品“骨架”（戶型設(shè)計(jì)與室內(nèi) 功能規(guī)劃） 產(chǎn)品“骨架”指的是單一空間的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個樓房或小區(qū)的面積（格局）配比，樓房內(nèi)部大理石三維空間的設(shè)計(jì)、外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等。 產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚。 一般情況下，房地產(chǎn)的定價(jià)策略涉及三個方 面：一是成本導(dǎo)向定價(jià)；二是購買者導(dǎo)向定價(jià)；三是競爭定價(jià)。一般而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)差別可以依集合的不同分為兩類： 認(rèn)識價(jià)值定價(jià)法：根據(jù)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值制定價(jià)格。它的有利點(diǎn)是： 便于迅速成交，促進(jìn)良性循環(huán)。 便于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。若一個樓盤面臨的是以下一個或多個的情況，采取高價(jià)面世策略多半是源于一些非銷售因素的考慮： 具有別人所沒有的明顯樓賣點(diǎn) 產(chǎn)品的綜合性能上佳 量體適合，公司信譽(yù)好，市場需求旺盛 和低價(jià)開盤相比，高價(jià)開盤的利弊正 好相反，其主要結(jié)果表現(xiàn)為： 便于獲取最大利潤，但若價(jià)位偏離主力市場，則資金周轉(zhuǎn)會相對緩慢； 便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)； 日后價(jià)格的直接調(diào)控余地少。 廣告 — 是將產(chǎn)品信息有效傳遞給目標(biāo)客