【正文】 劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）（規(guī)劃、面積、設(shè)施的確定，市規(guī)院祥規(guī)論證）2） 規(guī)劃審批（市規(guī)委）并下達(dá)審定方案通知書(shū)，超過(guò)500平方米以上必須到市規(guī)委審批。 商品房：無(wú)限制4）存在原因不同：經(jīng)濟(jì)適用房：政府制定規(guī)劃方案 商品房：由市場(chǎng)決定5）土地來(lái)源不同 ：經(jīng)濟(jì)適用房：土地屬于政府無(wú)償劃撥。 4）限制售價(jià)。 陽(yáng)臺(tái)面積怎么計(jì)算？按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：封閉式的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算面積，挑陽(yáng)臺(tái)按其底板水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。什么是套內(nèi)使用面積？它是每套住宅戶內(nèi)墻體厚度外全部的凈面積的總和。第三節(jié) 房產(chǎn)分類(lèi)、 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以盈利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)是增量房市場(chǎng)（新建商品房市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng)是存量房市場(chǎng)（新建商品房之外的所有房屋）住宅三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)增量房市場(chǎng)二級(jí)存量房市場(chǎng)（二手房）三級(jí)使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（不涉及產(chǎn)權(quán)）土地分類(lèi)： （1）土地按所有權(quán)性質(zhì)分類(lèi)：國(guó)有土地、集體土地（2）土地供應(yīng)方式：*有償使用：（出讓即國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）國(guó)家是土地使用權(quán)的唯一出讓方，出讓權(quán)是由國(guó)家壟斷和控制的。４、土地使用權(quán)出讓的概念：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。） （2）消極作用：①泡沫經(jīng)濟(jì)和地皮投機(jī)（通過(guò)國(guó)家政策調(diào)控，金融貸款利潤(rùn)的 的高低）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)特點(diǎn)： 1）“三高”高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、2） 政策性強(qiáng)、地域性強(qiáng)、3） 需要金融支持。 房產(chǎn)與房屋的區(qū)別：房產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式、更是房屋的法律表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)特征：1）房屋與土地使用權(quán)的不可分隔性，是房地產(chǎn)特征的集中表現(xiàn)（物質(zhì)形態(tài)不可分隔、房依地建、地為房載） 2）價(jià)值與價(jià)格形態(tài)不可分隔性（地價(jià)是隱藏在房?jī)r(jià)之中，并通過(guò)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)） 3）產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系不可分隔性（房屋的所有權(quán)離不開(kāi)土地的使用權(quán)） 4）經(jīng)營(yíng)政策不可分隔性（房屋商品化與城市土地有償使用的政策同步）房地產(chǎn)的特性：1）位置的固定性 2）地域的差別性 3）高值耐久性 4）保值增值性房地產(chǎn)地位和作用：房地產(chǎn)的地位是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè) ④對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)和帶動(dòng)作用。（3） 熟知接待客戶的九大流程。豪邁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)資料目錄1培訓(xùn)的目的 打造一支專(zhuān)業(yè)的有實(shí)戰(zhàn)能力的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。（4） 具有一定的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。（流動(dòng)的資金產(chǎn)生的利潤(rùn)） ⑤向社會(huì)提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，減少就業(yè)壓力。房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格的構(gòu)成：房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1）土地的開(kāi)發(fā)費(fèi) 2）勘測(cè)費(fèi) 3）建安費(fèi) 4）管理費(fèi) 5）利潤(rùn)與稅金土地價(jià)格：就是地租 絕對(duì)地租：（即使最差的地段也要交納地租） 相對(duì)地租：對(duì)劣等土地而言第二節(jié) 房地產(chǎn)法律常識(shí) 土地所有權(quán)的概念是：它指土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有 使用、收益、處分、的權(quán)利 。５、土地使用權(quán)取得的兩種形式：１）出讓　?。玻﹦潛埽?、土地使用權(quán)出讓的三種方式：（1） 招標(biāo)出讓?zhuān)?） 協(xié)議出讓?zhuān)▏?guó)家指定某一開(kāi)發(fā)商） 弊端：易產(chǎn)生投機(jī) 暗箱操作（3） 拍賣(mài)出讓?zhuān)ü_(kāi)拍賣(mài)）目前的發(fā)展趨勢(shì)，使房地產(chǎn)更規(guī)范，有利于國(guó)家、個(gè)人的消費(fèi)。 （3）出讓權(quán)是由國(guó)家控制和限制的，出讓是的有期限和有償?shù)?。? *無(wú)償劃撥：（若交易需要交納土地出讓金使其由集體土地?fù)Q成國(guó)有土地 ）1土地使用權(quán)的取得方式：（1）原始取得（有償出讓?zhuān)姓潛埽?）轉(zhuǎn)讓取得（轉(zhuǎn)讓、抵押的實(shí)現(xiàn)、民事執(zhí)法、變更國(guó)有土地使用權(quán)主體）1土地使用權(quán)的變更方式：（1）主體變更（土地使用權(quán)人變更）（2）內(nèi)容變更（土地使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的變更）（3）其它事項(xiàng)的變更（土地面積的變更、土地使用年限的變更、地上附著物變更等）1土地使用權(quán)的終止原因：（1）土地使用權(quán)期限屆滿。品房銷(xiāo)售面積由哪幾部分組成？它是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e組成。 什么套內(nèi)墻體面積？是商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。 經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)：1）政府給予適當(dāng)稅費(fèi)減免 。（政府控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不得超3%）5）控制購(gòu)房面積。（不可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）6）商品房：以出讓方式取得土地的使用權(quán)。3） 土地評(píng)估：（確定評(píng)估價(jià)格）4） 市房地局辦理土地出讓手續(xù)并簽定土地出讓合同。它抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。房屋的主體及裝飾：墻體的作用：1）擋風(fēng)，保溫，防寒； 2）傳遞，核載； 3）分隔作用；4）對(duì)外有造形作用；墻體的分類(lèi)：1）①承重墻；②非承重墻（承受自身的重量可以拆）。大于3m高的要有扶手，90cm高的扶手；1臺(tái)階：為建筑防濕，利于地下室一層和室內(nèi)一層地面與室外地面，—1m。1 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。1 規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。 綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。2 實(shí)使率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積的士比，大于使用率。這些配料與磚做的乘重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)住宅、由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。3 什么是復(fù)式住宅？，兩層合計(jì)的層高要大大底于是躍層式住宅（，），其下層供起居用，如飲事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床而，人可坐起但無(wú)法直立。 什么是商業(yè)性住房貸款？（又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房貸款）商業(yè)性住房貸款是銀行以吸收居民住房?jī)?chǔ)蓄存款及其它存款為資金來(lái)源，向居民個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和修繕自住住房的貸款。 何為質(zhì)押貸款？質(zhì)押率是多少？質(zhì)押貸款是指貸款人按《擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方或以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于是職工個(gè)人所有。一旦貸款所購(gòu)房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨雷擊、洪水等襲擊并發(fā)生事故時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)嘗還。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，指不過(guò)執(zhí)行不同的利率。④商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。（4） 到銀行柜臺(tái)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，并一次性交齊房屋保險(xiǎn)峰費(fèi)用。（7） 銀行簽署發(fā)放借款合同以及其他材料，遞交發(fā)展商和借款人，貸款資多劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。（2） 住房資金管理（分）中心對(duì)借款人進(jìn)行初審，包括核驗(yàn)借款申請(qǐng)表、核定借款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式。（6） 受托銀行接到通知單后，與借款人簽訂借款合同，辦理抵押、質(zhì)押或擔(dān)保手續(xù)，簽訂委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書(shū)，開(kāi)立個(gè)人貸款專(zhuān)用帳戶。第八節(jié)　物業(yè)管理 物業(yè)管理的概念：物業(yè)管理企業(yè)受委托，依據(jù)委托合同對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保潔、保安、綠化整治等并向物業(yè)的所有人和使用提供綜合性的有償性的服務(wù)。④ 有一定的經(jīng)濟(jì)效益。 可以；不過(guò)需要什么條件，讓其知道不能那么容易可以辦成。⑤ 讓步可進(jìn)可退，如果對(duì)方未做回報(bào)，可以收回讓步。（2）、通常，客戶在電話中會(huì)問(wèn)及價(jià)格、地點(diǎn)、面積、格局、進(jìn)度、貸款等方面的問(wèn)題，銷(xiāo)售人員應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，在回答中將產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)巧妙地融入。（4）、最好的做法是，直接約請(qǐng)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房。（2）、廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究應(yīng)如何對(duì)客戶可能會(huì)涉及的問(wèn)題。（6）、應(yīng)將客戶來(lái)電信息及時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理、廣告制作人員充分溝通交流。一、迎接客戶 基本動(dòng)作 （1）、客戶進(jìn)門(mén)，每一個(gè)看見(jiàn)的銷(xiāo)售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷(xiāo)售人員注意。（5）、詢問(wèn)客戶是否與其他業(yè)務(wù)員聯(lián)系過(guò)，如果是其他業(yè)務(wù)員的客戶，請(qǐng)客戶稍等，由該業(yè)務(wù)員接待；如果不是其他業(yè)務(wù)員的客戶或該業(yè)務(wù)員不在，應(yīng)熱情為客戶做介紹。（4）、未有客戶時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶留下良好的印象。（3）、通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真