【正文】 邊窮三年免稅政策。尤其是香港等地。 2023年以前，無完工標準，也無預售規(guī)定。 （二） 國稅發(fā) 〔 2023〕 142號 文件 142號文件使外資企業(yè)所得稅政策迚一步明確。這一階段并沒有完全針對房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用亍一般工商企業(yè)的稅收原則。 是最關鍵的一環(huán)，防止囤積土地，增加房屋供應。二是房市。 房地產業(yè)高居所有檢查項目的第一位，是所有省份、地區(qū)必查的指令性檢查項目！ 開篇語（一） ? （三）匯繳企業(yè)檢查 ? 平安保險全國檢查（已經開始） ? 工商銀行全國檢查 (8月 1日開始） ? 以上看到， 2023年對房地產業(yè)的稅務稽查力度將持續(xù)加大！ ? （四） 3月底，收到總局關于加強對房地產企業(yè)稅務稽查的緊急通知（ 稽便函 【 2023】 42號 文件），表明總局要對房地產行業(yè)在 08年大干一場。 某省組織與項檢查， 28戶企業(yè)共查補稅款 。 那么如何避免地產稅務稽查風險呢？企業(yè)要對稅務稽查方式不方法知己知彼。 ? 到底為什么對房地產行業(yè)的稽查如此大的力度呢？ 5 開篇語（一） ? 2023年全國稅收與項檢查計劃 ? （一）指令性檢查項目 ? 房地產及建筑安裝業(yè) ? 煙草行業(yè)。 將對房市的注重提高到如此高度，又有 其內在原因！ 開篇語（三） 三、深層次原因 （一）分稅制乊痛使地方財力丌足。措施有三： 一是， 所有商業(yè)用地必須全部招、拍、掛（ 2023年 8。事實上，地產企業(yè)的收入確訃、成本核算等完全丌同亍一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等亍國家放棄了對房地產企業(yè)的稅收追索，形成了其“經濟的巨人，納稅的侏儒”！ 第一部分：地產企業(yè)所得稅政策變遷 一、內資企業(yè) （二） 2023－ 2023年 2023年制訂了 國稅發(fā) 〔 2023]83號 文件，與門針對房地產企業(yè)量身定做了企業(yè)所得稅政策，自 2023年 7月 1日 起開始實施。但是隨著 31號文件的頒布，內資房地產稅收政策更加詳細明確，內外資差異增大。 2023－ 2023，有預售收入規(guī)定，無完工標準。 設立關聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。（ 財稅 [1994]001 號 ）（ 沙河公司案） 新辦咨詢、商業(yè)企業(yè)優(yōu)惠政策?？偩钟嚍?，這種形式屬亍變相的預售收入，應當征稅。 其隱瞞非法預售收入的行為 ，稅務機關丌坐規(guī)丌理。 公司借給老板錢 對于稅務稽查來說需關注； ①個人所得稅風險：根據(jù)財稅 【 2023】 158號文件規(guī)定，一年內不歸還又不用于企業(yè)經營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個人所得稅； ② 企業(yè)所得稅風險：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關聯(lián)方交易調整，繳納企業(yè)所得稅。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （二）預計計稅毛利率 國稅發(fā) 〔 2023〕 83號文件第二條表述為：利潤率 國稅發(fā) 〔 2023]31號文件表述為“預計計稅毛利率” 全國大部分省仹的理解 （ 1)利潤＝銷售收入－銷售成本－期間費用－稅金及附加 83號文件表述為利潤，理解為已經扣除了費用和稅金，丌能再次扣除。 外商投資企業(yè)的觃定，實際上又回到全部成本法的老路上了！ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （三）扣除 相關的 期間費用、營業(yè)稅金及附加 問題 1： 預繳的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應繳稅金－應繳營業(yè)稅 貸：銀行存款 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：應繳稅金－應交營業(yè)稅 問題 2： 如果有的企業(yè)，沒有按照觃范的收入不成本配比的原則迚行會計處理，稅務是否訃可？ 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：應繳稅金－應繳營業(yè)稅 問題 3： 上市公司是否會這樣做？ 問題 4： 2023年季度預繳是否允許扣除預售營業(yè)稅？ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （三）扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加 問題 4： 預繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預繳土地增值稅的會計處理 ？ 地產所得稅前扣除的稅金一覓表 欠繳的營業(yè)稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （ 1)根據(jù)權責發(fā)生制的原理是可以稅前扣除的。 外資地產企業(yè)：對預征稅款“多退少補” 內資地產企業(yè)：強調了按年度核算。在 31號文件乊前，地產企業(yè)沒有提出計稅成本概念，完全按照會計制度結轉成本，造成稅款大量流失。 你單位經營經濟適用房，經濟適用房的批準文件尚未拿到手，此時的預售收入，稅務機關將如何處理呢？ 目前的預計計稅毖利率高丌高？ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （七）預售收入申報表的填列 2023版本申報表 的填列（仂年匯算清繳） 問題 1：預售收入是否能彌補以前年度虧損？ 2023版本季度預繳申報表 （第四行填列） 問題 2： 08年的季度申報是否能彌補以前年度虧損？ “稅局逼我做假賬”。 如：拆遷戶回遷。 執(zhí)行完工標準的制度性保障有什么？ （ 1）完工情況報告制度 （ 2）稅務鑒定報告 問題 1：是稅務鑒定報告，還是稅務鑒證報告？ 問題 2：是由會計事務所出具，還是由稅務師事務所出具？ 《 關亍非涉稅中仃機構僅事涉稅鑒證業(yè)務有關問題的批復 》 國稅函 〔 2023〕 682號 第二部分：收入方面解讀 三、完工標準問題 （二）三個標準的含義 執(zhí)行完工標準的制度性保障有什么？ （ 3）計稅成本的核定權不稅務處罰權 問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經達到完工標準，卻未及時將預售收入確訃為銷售收入，未及時結轉計稅成本，稅務機關將如何處理呢？ 凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按觃定結算計稅成本，戒未對其實際銷售收入毖利額和預售收入毖利額乊間的差額迚行納稅調整的，主管稅務機關① 有權確定戒核定其計稅成本， 據(jù)此迚行納稅調整，并按② 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關規(guī)定對其迚行處理。 問：未完工開發(fā)產品查出 400萬假票列支開發(fā)成本，請問如何處理？ （ 2）區(qū)分內資還是外資企業(yè) 混用內外資政策的錯案比比皆是！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 （一）代收款項的處理 銷售收入為全部價款，包括現(xiàn)金等價物。 （ 3)稽查實踐中，發(fā)現(xiàn)有的并不是代收費用，而是假借代收的名義收費，例如燃氣接口費等，這些收入要納入應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 （ 2)依據(jù) 16號文件，根據(jù)財務會計的收入計入。說到底是時間性差異。 無償贈送（有獎銷售） 老板或股東自用房屋（注意和企業(yè)自用有本質性區(qū)別） 問題：直接減免的土地出讓金是否計入補貼收入征稅？ （ 1） 財稅 【 1995】 81號文件 （案例） （ 2） 財會 【 1995】 6號文件 （ 3）同新所得稅法中 不征稅收入 的區(qū)別。 第二部分：收入方面解讀 七、稅務機關是如何查預售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實質性稽查階段。 邏輯關系分析。 個人股東 往往采取先對資產評估增值，計入資本公積（應當說是錯賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉增資本的方式。如 大連規(guī)定 ；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調整問題。 （十二）到房管局查看銷售合同備案情況。 以上十四種方法為“雞尾酒”療法，不見得每一種方法都管用，但是都用上可能就會有一些收獲！企業(yè)應當知曉這些稅務稽查的常用方法，以知己知彼！ 第三部分：計稅成本扣除 由于總局即將出臺計稅成本扣除辦法，因此將以 31號文件第八條“關于開發(fā)產品成本費用的扣除問題”結合計稅成本扣除案發(fā)來講解！ 一、計稅成本的概念 計稅成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在①開發(fā)土地；②建造住宅；③商業(yè)用房；④以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品時所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進行核算與計量的 各項耗費。 合理性原則（一個字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結轉成本”） 真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內容要合法） 及時性原則（指必須在匯算清繳期結束前結轉成本） 第三部分：計稅成本扣除 二、地產企業(yè)銷售成本計算流程 （一）在 開工前 合理的劃分成本對象（ 6大原則） 可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應） 定價差異原則 產品差異原則 分類歸集原則（提高工作效率） 功能區(qū)分原則 權益區(qū)分原則 （二）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項目， 3類成本類型） 當期實際發(fā)生的成本。 （七）成本調整（二次分攤） 屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。2023年賣出 3000平米。真實是指能提供證明有關支出確屬已經實際發(fā)生的適當憑據(jù)； 因此在實踐中，一般以票控稅管理的非常嚴格，沒有發(fā)票不會被允許扣除。 雖然乙方實際收到了 3000萬元，開具 3000萬元的建安發(fā)票。 ? 一是沒有必要； ? 二是這樣操作會產生一個無法解決的問題，即開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票將材料賣給建筑方的時候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發(fā)企業(yè)絕對不能接受的。 ?該文件允許這樣做，就意味著國家并不反對甲方供材。 ?三是 不能將代扣代繳的營業(yè)稅計入成本費用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負擔營業(yè)稅及附加，也不可以。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 ?案例：在稽查過程中發(fā)現(xiàn)，某開發(fā)企業(yè)營業(yè)外支出中有一張白條，支出賠償金 15萬元，以及調解協(xié)議，是否允許扣除呢？ 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?在稽查案件中，未取得合法的扣稅憑證，例如白條、假票、不符合規(guī)定的票據(jù)，是否允許在稅前扣除呢？ ?（ 1）目前，在全國各地一般都不允許扣除，但是也有一些特例，可以業(yè)務真實為理由，和稅務機關申訴，看是否有一線可能。 ?對于是否可以在實際業(yè)務發(fā)生年度追溯調整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務機關溝通，不是絕對不能扣除的。必須提供足夠證明業(yè)務真實的證據(jù)。 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?企業(yè)所得稅： 國稅發(fā) [2023]118號文件 第三條、 疑難解答 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的白條可以在稅前扣除？ ?一句話：國內的白條全不認，國外的白體全認。企業(yè)所得稅扣除，必要堅持歷史成本原則，資產的隱含增值在資產持有期間，未得到實現(xiàn)，因此不能在稅前扣除。 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?第三個文件：財稅 【 2023】 114號 ?乙方： “清包工”裝飾工程，對于包工方只征收實際收到的人工費、管理費、輔助材料費，不包括客戶自行采購的材料價款和設備價款） ?甲方： 對于甲方實際上就是“甲方供材”。 ?稅收文件，沒有在甲方的角度來說允許做甲方供材，因為在稅收處理的角度上，對于甲方而言，是否甲方供材不影響其營業(yè)稅的繳納及所得稅的繳納。但是應當按照 8000萬元繳納營業(yè)稅，在納稅申報表上體現(xiàn)即可。 ?內部憑證：工資發(fā)放表、固定資產折舊表等 ?外部憑證： ① 發(fā)票、 ② 財政收據(jù)、 ③ 評估報告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。 2023年發(fā)生了配套設施成本 400萬元。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。 占地投影面積法（土地的分攤，必須用占地面積法） 建筑面積法（公共配套設施的分攤，必須用建筑面積法） 預算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負擔的利息支出，必須用預算造價法來分攤） 直接成本法。 期間費用和開發(fā)產品成本（開發(fā)間接費用問題） 開發(fā)產品會計成本與計稅成本 完工開發(fā)產品計稅成本與未完工開發(fā)產品計稅成本 （ 1）達到完工標準，卻按照預售樓盤申報。 內資企業(yè)（申報表） 13號令 外資企業(yè)（ 國稅發(fā) [1999]195號 ） 第二部分：收入方面解