房地產(chǎn)金融講義3(完整版)
【正文】 15 3 10 ⑵財務風險 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。 每月應還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復利值 累積復利值 累積復利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 1 5 5 7 8 9 5 5 8 0 1 1 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 1 0 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 ⑴還款額的計算 借款 50萬，分 25年還清（即 300個月），貸款的年利率為 10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計算 計劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉(zhuǎn)移的重要方式。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但 涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權(quán)益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算 因為住房抵押貸款的 期限都特別長，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。期前還貸對貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場利率下調(diào)時期，期前還款使放款人的利息收入減少。 二、期前還款的處理 由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時候，應區(qū)別對待，小心計算，不能損害任何一方的利益。 當借款人 還款 n1個月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時銀行可以采取 兩種處理方法 ，對余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當安排： ⑴固定還款期限，改變還款額 此時， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動沒有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵固定還款額，改變還款期限 由
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