【正文】 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 方法： AOA雙代號(hào)法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件 AON單代號(hào)法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 舉例： A必須在 B之前完成， B必須在 C之前完成； A完成后， B和 C才能開始； A必須在 C和 D之前完成， B必須在 D之前完成； A和 B必須在 C和 D之前完成； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 項(xiàng)目管理知識(shí) A B C A B C A D B C A C B D 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 關(guān)鍵路線分析：通過各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定項(xiàng)目完工周期。 項(xiàng)目管理知識(shí) 質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) (PMI)一直致力于項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研究工作，全球 PMI成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。 IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。 美國的杜邦公司創(chuàng)造了 CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn) 控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間， 之后它們分別被稱為“計(jì)劃評(píng)審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”。現(xiàn) 代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來 的， 融合了后來發(fā)展起來的 WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡 羅（ Monte Carlo）模擬技術(shù)和 EV掙值分析技術(shù)，形成了 一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。項(xiàng)目管理專業(yè)人員取證分為 A、 B、 C、 D四個(gè)級(jí)別，級(jí)別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。今天， PMI制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)， PMI已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工 作的質(zhì)量要求。 ? 時(shí)間參數(shù)： ES－最早開始時(shí)間； EF－最早結(jié)束時(shí)間； LS－最遲開始時(shí)間； LF－最遲結(jié)束時(shí)間； t－作業(yè)時(shí)間； S－松閑時(shí)間； ? 關(guān)系： t＝ EF－ ES t＝ LF－ LS S＝ LS－ ES S＝ LF－ EF 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 步驟： 計(jì)算 ES、 EF； 計(jì)算 LS、 LF； 計(jì)算 S； 確定關(guān)鍵路線（ S為 0的一條活動(dòng)鏈）； 計(jì)算項(xiàng)目完工的全部時(shí)間 T； （關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成） 編制進(jìn)度計(jì)劃表。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。 定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個(gè)性化； 定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（質(zhì)、量、價(jià)）、 尋找最佳切入點(diǎn)； 市場(chǎng)定位 定位案例： １、 深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６） ２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 （Ｐ３６９－３９０） 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目（ 市場(chǎng)研究與定位部分） 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀） 回顧與展望； 市場(chǎng)特點(diǎn)； 結(jié)論； 三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀） 區(qū)位特點(diǎn)； 購買對(duì)象及購買心理分析； 對(duì)手盤分析； 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 第二節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述 。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的新特點(diǎn)及新趨勢(shì) 。 7\從 XX項(xiàng)目銷售案看房地產(chǎn)營銷策略的變化與發(fā)展 。 項(xiàng)目二期細(xì)分； 二、樓盤概念導(dǎo)入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標(biāo)市場(chǎng) 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 成本價(jià)測(cè)算； 目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算； 定價(jià)策略； 市場(chǎng)定位 可行性研究 ? 重視市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)； ? 項(xiàng)目評(píng)估以經(jīng)濟(jì)效益為中心； ? 對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估全部在決策階段進(jìn)行 ? 一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 中國城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2023年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積 1999－ 2023年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 擬開發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價(jià)影響因素分析 （市場(chǎng)供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國際關(guān)系） ? 重點(diǎn)研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價(jià)格＝成本（地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)）＋利潤； ? 在成本構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的 56個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在 35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。高地價(jià)帶來的必然是高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者會(huì)買單嗎 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) “全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但部 分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快 和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個(gè)別地區(qū)問題還較嚴(yán)重” － 《當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告》 2023年 11月 19日，國務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見駐港中 資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次重復(fù)了他在國慶節(jié)視察深圳時(shí)說的 話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太 高，而且還在增長(zhǎng)。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)， 2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6228億元，同比增長(zhǎng)了 %。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專業(yè)