【正文】 項目管理知識 網(wǎng)絡計劃技術 ? 方法： AOA雙代號法：箭頭表示活動，節(jié)點表示事件 AON單代號法：節(jié)點表示活動； 項目管理知識 網(wǎng)絡計劃技術 ? 舉例： A必須在 B之前完成， B必須在 C之前完成； A完成后， B和 C才能開始； A必須在 C和 D之前完成， B必須在 D之前完成； A和 B必須在 C和 D之前完成； 項目管理知識 網(wǎng)絡計劃技術 項目管理知識 A B C A B C A D B C A C B D 網(wǎng)絡計劃技術 ? 關鍵路線分析：通過各項活動時間參數(shù)的計算確定關鍵路線，從而確定項目完工周期。 項目管理知識 質(zhì)量管理 實現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進行質(zhì)量規(guī)劃。美國項目管理協(xié)會 (PMI)一直致力于項目管理領域的研究工作，全球 PMI成員都在為探索科學的項目管理體系而努力。 IPMA非常重視專業(yè)人員資格認證工作。 美國的杜邦公司創(chuàng)造了 CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn) 控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預定任務的時間， 之后它們分別被稱為“計劃評審技術”和“關鍵路徑法”。現(xiàn) 代項目管理科學便是從這兩項技術的基礎上迅速發(fā)展起來 的， 融合了后來發(fā)展起來的 WBS工作分解技術、蒙特卡 羅（ Monte Carlo）模擬技術和 EV掙值分析技術，形成了 一門關于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。項目管理專業(yè)人員取證分為 A、 B、 C、 D四個級別，級別之間的檔次標準差距很大。今天， PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認， PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權威機構(gòu)，其組織的項目管理資格認證考試，也已經(jīng)成為項目管理領域的權威認證。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進行，即建立質(zhì)量標準體系和指定項目中具體工 作的質(zhì)量要求。 ? 時間參數(shù)： ES－最早開始時間； EF－最早結(jié)束時間； LS－最遲開始時間； LF－最遲結(jié)束時間； t－作業(yè)時間； S－松閑時間； ? 關系： t＝ EF－ ES t＝ LF－ LS S＝ LS－ ES S＝ LF－ EF 項目管理知識 網(wǎng)絡計劃技術 ? 步驟： 計算 ES、 EF； 計算 LS、 LF； 計算 S； 確定關鍵路線（ S為 0的一條活動鏈）； 計算項目完工的全部時間 T； （關鍵活動的作業(yè)時間相加而成） 編制進度計劃表。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當?shù)亟?jīng)濟的負面影響將難以估量” 。 ? 關鍵詞之一：規(guī)范。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應規(guī)模。 定位準則：受眾導向、差別化、個性化； 定位流程：制定目標、分析用戶心理、選擇目標市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價）、 尋找最佳切入點； 市場定位 定位案例： １、 深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６） ２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項目市場研究 （Ｐ３６９－３９０） 市場定位 廣州 XG項目（ 市場研究與定位部分） 第一節(jié) 項目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 回顧與展望； 市場特點； 結(jié)論； 三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 區(qū)位特點； 購買對象及購買心理分析； 對手盤分析； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第二節(jié) 項目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述 。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設計的新特點及新趨勢 。 7\從 XX項目銷售案看房地產(chǎn)營銷策略的變化與發(fā)展 。 項目二期細分； 二、樓盤概念導入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標市場 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 四、項目市場定位 成本價測算； 目標市場價格測算； 定價策略； 市場定位 可行性研究 ? 重視市場調(diào)查、市場預測； ? 項目評估以經(jīng)濟效益為中心； ? 對項目的評估全部在決策階段進行 ? 一般地，可行性研究應由專門從事投資項目的咨詢機構(gòu)（中介機構(gòu)）承擔，它擁有大批經(jīng)濟學家、市場分析家、財務專家、律師等英才。 中國城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2023年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積 1999－ 2023年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 擬開發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價影響因素分析 （市場供求、自然環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件、政府規(guī)劃、心理預期、國際關系） ? 重點研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價格＝成本（地價、設計費、建筑費、資金利息、稅費）＋利潤； ? 在成本構(gòu)成中，地價最不確定。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 為預防風險，建設部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的 56個城市試運行；年底前，在 35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應措施加強宏觀調(diào)控。高地價帶來的必然是高房價，消費者會買單嗎 2023房地產(chǎn)市場 “全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部 分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快 和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個別地區(qū)問題還較嚴重” － 《當前我國房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》 2023年 11月 19日，國務院總理朱镕基在香港會見駐港中 資機構(gòu)負責人時再一次重復了他在國慶節(jié)視察深圳時說的 話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點熱，空置率太 高，而且還在增長。 2023年土地市場回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長， 2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6228億元，同比增長了 %。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)