【正文】 房地產產品規(guī)劃的策略 ⑴ 產品規(guī)劃應該和目標顧客群定位（目標市場）相吻合 ⑵ 產品規(guī)劃還應該順應和引導消費時尚 ⑶ 產品規(guī)劃應該兼顧實際銷售的需要注意恰當?shù)膽獙? 第七章 房地產產品規(guī)劃 1. 房地產產品規(guī)劃概述 2. 建筑風格的設計 3. 房地產項目景觀設計 4. 戶型的設計 5. 小區(qū)會所的設計 6. 小區(qū)智能化的設計 7. 生態(tài)住宅的設計 2. 建筑風格的設計 建筑風格的重要性 建筑風格的類型 中國的地方建筑風格 2. 建筑風格的設計 建筑風格的重要性 風格對住宅開發(fā)具有重要意義： 從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果，一是美觀，二是識別； 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的； 對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，獲得精神上的愉悅。169。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。 建筑風格的類型 按照歷史發(fā)展流派分 （ 1）古希臘建筑風格 （ 2）古羅馬建筑風格 （ 3）歐洲中世紀建筑風格 （ 4）文藝復興建筑風格 （ 5）新古典主義建筑風格 （ 6）現(xiàn)代主義建筑 （ 7） 后現(xiàn)代主義風格 （ 4）文藝復興建筑風格 公元 1420至 1550年，建筑從經驗走向科學化，不斷沖破學院式、城堡式的封閉。 建筑風格的類型 按照歷史發(fā)展流派分 （ 1）古希臘建筑風格 （ 2）古羅馬建筑風格 （ 3）歐洲中世紀建筑風格 （ 4）文藝復興建筑風格 （ 5）新古典主義建筑風格 （ 6）現(xiàn)代主義建筑 （ 7） 后現(xiàn)代主義風格 （ 7） 后現(xiàn)代主義風格 亦稱“后現(xiàn)代派”， 1980年開始出現(xiàn)。很少使用磚瓦，多用土坯或夯土墻，木裝修更簡單?？偟娘L格是秀麗靈巧。平面和外形相當自由，很少成組群出現(xiàn)。村落居民住碉房，多為 2～ 3層小天井式木結構建筑，外面包砌石墻，墻壁收分很大，上面為平屋頂。建筑外部完全封閉，全用平屋頂，內部庭院尺度親切，平面布局自由，并有綠化點綴。 確定戶型大小 房地產開發(fā)中最常見的問題是某個地塊適合做大戶型還是小戶型？ 最普遍的說法是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)： ⑴ 公共活動區(qū)。 戶型設計的基本流程 4. 戶型的設計 進行戶型布局 在具體的戶型布局上，從客戶評價的重要度從高到低次序排列為起居廳、主臥、餐廳、次臥。確定戶型比例應注意以下原則： ⑴ 戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。入戶走道過長且導向性不強，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門正對客廳，無適當過渡，私密性很差。 入戶花園的設計是本案最大的亮點，也是目前三房設計中，尤其在多層的住宅結構中，是比較前衛(wèi)和新穎的設計理念。南、北雙陽臺的通透設計也保證了略顯狹長的大廳光線充足?？蛷d帶有陽臺。該戶型不足之處在于主衛(wèi)是“暗衛(wèi)”，沒有開窗。本戶型最大的創(chuàng)意點在于入戶花園的設計，它最大限度使住戶滿足親近自然的要求。臥室開間比例適中，三間臥室配有外飄窗，主臥室為八角形，兩面采光，頗具新意，步入式衣櫥間，使本套戶型設計更趨細膩。三間臥室朝南，兩個臥室?guī)ш柵_，東南向臥室有大面積弧形窗，東北方臥室有兩個飄窗，兩個衛(wèi)生間卻是明窗設計。 美中不足的是：一是客衛(wèi)沒有開窗，并且沒有實現(xiàn)干濕分離（洗臉臺在衛(wèi)生間里面）；二是保姆間沒有帶獨立衛(wèi)生間；三是客衛(wèi)為間接采光。戶型方正，客廳寬大氣派，帶一外伸觀景陽臺并采用了落地玻璃窗。戶型方正實用，功能布局合理，便于居家布置。客人房也配有獨立的衛(wèi)生間，使用方便。 會所的發(fā)展方向 事實上，會所一直面臨著這樣一個不能回避而又尷尬地處境： 一方面是高額的維修、維護、運作費使得在會所的運作上入不敷出；另一方面，眾多住戶又沒有運動、休閑娛樂的去處。 ⑷ 家庭智能化 ① 家庭辦公； ② 室內人工環(huán)境調控（室內溫度、濕度調節(jié)，室內外空氣對流調節(jié)、室內空氣凈化等）； ③ 家電智能化控制。加強能源的梯級利用。 ⑴ 建筑主體節(jié)能 ⑵ 常規(guī)能源的優(yōu)化利用 ⑶ 可再生能源的開發(fā)與利用 ⑷ 水的循環(huán)利用與中水處理 ⑸ 材料與資源的有效使用 ⑹ 室外環(huán)境設計 【 思考題 】 ⑴ 試思考中國地方、民族建筑風格在現(xiàn)代房地產開發(fā)中的應用。 生態(tài)住宅設計， 指的就是綜合運用當代建筑學、人工環(huán)境學、生態(tài)學及其他科學技術的成果，把住宅建造成一個小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境的一種設計實踐活動。 ⑴ 花園會所 ⑵ 兒童會所 ⑶ 健身休閑會所 ⑷ 文化會所 ⑸ 健康保健會所 ⑹ 女子會所 ⑺ 共享式會所 ⑻ 連鎖會所 但是，不管我們采用哪一種方式經營會所，一個重要的人文核心是堅決不能丟掉的。主臥室與客廳的開間比例有些失衡，而且入口處的客人房位置不太理想，有游離于家庭之外的感覺。四間臥室中央形成 10 平方米左右的過廳，雖有面積過大之嫌，但也自成一區(qū)，不僅使整個房間的層次感增強，還有效地保護了臥室的私密性。但套內交通聯(lián)系部分面積比例偏大，尤其是餐廳的位置尷尬，成了實際意義上的起居通道。主臥有南北兩個外飄窗，廚房有工作陽臺。南北對流，全明戶型，采光通風條件良好，是一個比較舒適的住宅。 ⑿ 四房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一個頗有創(chuàng)意的二進深的四房二廳二衛(wèi)的戶型。二是餐廳的位置處于入戶門到客廳的通道之中，略顯局促，三是對于一些只求溫飽的住戶來說，入戶花園的設計可能會顯得奢侈一些。 ⑻ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是與前一戶型近似的一個戶型，三房朝南，動靜分離。 ⑹ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一套設計頗為合理的三房二廳二衛(wèi)住房，功能分區(qū)合理，動靜、潔污分離。該戶型最大的問題是兩個衛(wèi)生間的通風問題，因為位置正在整個戶型平面的中央，如果沒有專門的通風管道和設施，很不