【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略 ⑴ 產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目標(biāo)市場(chǎng)）相吻合 ⑵ 產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚 ⑶ 產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷售的需要注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì) 第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 1. 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃概述 2. 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì) 3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) 4. 戶型的設(shè)計(jì) 5. 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì) 6. 小區(qū)智能化的設(shè)計(jì) 7. 生態(tài)住宅的設(shè)計(jì) 2. 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格的重要性 建筑風(fēng)格的類型 中國(guó)的地方建筑風(fēng)格 2. 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格的重要性 風(fēng)格對(duì)住宅開發(fā)具有重要意義： 從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果，一是美觀，二是識(shí)別； 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤促銷是有積極意義的； 對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。169。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。 建筑風(fēng)格的類型 按照歷史發(fā)展流派分 （ 1）古希臘建筑風(fēng)格 （ 2）古羅馬建筑風(fēng)格 （ 3）歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格 （ 4）文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 （ 5）新古典主義建筑風(fēng)格 （ 6）現(xiàn)代主義建筑 （ 7） 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 （ 4）文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 公元 1420至 1550年，建筑從經(jīng)驗(yàn)走向科學(xué)化，不斷沖破學(xué)院式、城堡式的封閉。 建筑風(fēng)格的類型 按照歷史發(fā)展流派分 （ 1）古希臘建筑風(fēng)格 （ 2）古羅馬建筑風(fēng)格 （ 3）歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格 （ 4）文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 （ 5）新古典主義建筑風(fēng)格 （ 6）現(xiàn)代主義建筑 （ 7） 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 （ 7） 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 亦稱“后現(xiàn)代派”， 1980年開始出現(xiàn)。很少使用磚瓦，多用土坯或夯土墻，木裝修更簡(jiǎn)單?？偟娘L(fēng)格是秀麗靈巧。平面和外形相當(dāng)自由，很少成組群出現(xiàn)。村落居民住碉房，多為 2～ 3層小天井式木結(jié)構(gòu)建筑，外面包砌石墻，墻壁收分很大，上面為平屋頂。建筑外部完全封閉，全用平屋頂，內(nèi)部庭院尺度親切，平面布局自由，并有綠化點(diǎn)綴。 確定戶型大小 房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的問題是某個(gè)地塊適合做大戶型還是小戶型？ 最普遍的說法是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)： ⑴ 公共活動(dòng)區(qū)。 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 4. 戶型的設(shè)計(jì) 進(jìn)行戶型布局 在具體的戶型布局上，從客戶評(píng)價(jià)的重要度從高到低次序排列為起居廳、主臥、餐廳、次臥。確定戶型比例應(yīng)注意以下原則： ⑴ 戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)。入戶走道過長(zhǎng)且導(dǎo)向性不強(qiáng)，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門正對(duì)客廳，無適當(dāng)過渡，私密性很差。 入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中，尤其在多層的住宅結(jié)構(gòu)中，是比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。南、北雙陽臺(tái)的通透設(shè)計(jì)也保證了略顯狹長(zhǎng)的大廳光線充足?？蛷d帶有陽臺(tái)。該戶型不足之處在于主衛(wèi)是“暗衛(wèi)”，沒有開窗。本戶型最大的創(chuàng)意點(diǎn)在于入戶花園的設(shè)計(jì)，它最大限度使住戶滿足親近自然的要求。臥室開間比例適中，三間臥室配有外飄窗，主臥室為八角形，兩面采光，頗具新意，步入式衣櫥間，使本套戶型設(shè)計(jì)更趨細(xì)膩。三間臥室朝南，兩個(gè)臥室?guī)ш柵_(tái)，東南向臥室有大面積弧形窗，東北方臥室有兩個(gè)飄窗，兩個(gè)衛(wèi)生間卻是明窗設(shè)計(jì)。 美中不足的是：一是客衛(wèi)沒有開窗，并且沒有實(shí)現(xiàn)干濕分離（洗臉臺(tái)在衛(wèi)生間里面）；二是保姆間沒有帶獨(dú)立衛(wèi)生間；三是客衛(wèi)為間接采光。戶型方正，客廳寬大氣派，帶一外伸觀景陽臺(tái)并采用了落地玻璃窗。戶型方正實(shí)用，功能布局合理，便于居家布置。客人房也配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，使用方便。 會(huì)所的發(fā)展方向 事實(shí)上，會(huì)所一直面臨著這樣一個(gè)不能回避而又尷尬地處境： 一方面是高額的維修、維護(hù)、運(yùn)作費(fèi)使得在會(huì)所的運(yùn)作上入不敷出；另一方面，眾多住戶又沒有運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂的去處。 ⑷ 家庭智能化 ① 家庭辦公； ② 室內(nèi)人工環(huán)境調(diào)控（室內(nèi)溫度、濕度調(diào)節(jié)，室內(nèi)外空氣對(duì)流調(diào)節(jié)、室內(nèi)空氣凈化等）； ③ 家電智能化控制。加強(qiáng)能源的梯級(jí)利用。 ⑴ 建筑主體節(jié)能 ⑵ 常規(guī)能源的優(yōu)化利用 ⑶ 可再生能源的開發(fā)與利用 ⑷ 水的循環(huán)利用與中水處理 ⑸ 材料與資源的有效使用 ⑹ 室外環(huán)境設(shè)計(jì) 【 思考題 】 ⑴ 試思考中國(guó)地方、民族建筑風(fēng)格在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用。 生態(tài)住宅設(shè)計(jì)， 指的就是綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、人工環(huán)境學(xué)、生態(tài)學(xué)及其他科學(xué)技術(shù)的成果，把住宅建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境的一種設(shè)計(jì)實(shí)踐活動(dòng)。 ⑴ 花園會(huì)所 ⑵ 兒童會(huì)所 ⑶ 健身休閑會(huì)所 ⑷ 文化會(huì)所 ⑸ 健康保健會(huì)所 ⑹ 女子會(huì)所 ⑺ 共享式會(huì)所 ⑻ 連鎖會(huì)所 但是，不管我們采用哪一種方式經(jīng)營(yíng)會(huì)所，一個(gè)重要的人文核心是堅(jiān)決不能丟掉的。主臥室與客廳的開間比例有些失衡，而且入口處的客人房位置不太理想，有游離于家庭之外的感覺。四間臥室中央形成 10 平方米左右的過廳，雖有面積過大之嫌，但也自成一區(qū)，不僅使整個(gè)房間的層次感增強(qiáng)，還有效地保護(hù)了臥室的私密性。但套內(nèi)交通聯(lián)系部分面積比例偏大，尤其是餐廳的位置尷尬，成了實(shí)際意義上的起居通道。主臥有南北兩個(gè)外飄窗，廚房有工作陽臺(tái)。南北對(duì)流，全明戶型，采光通風(fēng)條件良好，是一個(gè)比較舒適的住宅。 ⑿ 四房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一個(gè)頗有創(chuàng)意的二進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶型。二是餐廳的位置處于入戶門到客廳的通道之中，略顯局促，三是對(duì)于一些只求溫飽的住戶來說，入戶花園的設(shè)計(jì)可能會(huì)顯得奢侈一些。 ⑻ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是與前一戶型近似的一個(gè)戶型，三房朝南，動(dòng)靜分離。 ⑹ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一套設(shè)計(jì)頗為合理的三房二廳二衛(wèi)住房，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜、潔污分離。該戶型最大的問題是兩個(gè)衛(wèi)生間的通風(fēng)問題，因?yàn)槲恢谜谡麄€(gè)戶型平面的中央，如果沒有專門的通風(fēng)管道和設(shè)施，很不