房地產(chǎn)金融1-3-文庫吧在線文庫
【正文】 實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利 ? 抵押權(quán)效力是抵押權(quán)人行使這一權(quán)利的邊界范圍，主要包括抵押權(quán)的內(nèi)部效力和對外效力。與保證擔(dān)保中的保證人不同（保證人以一般財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保負(fù)無限責(zé)任，物上保證人以特定財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保負(fù)有限責(zé)任）；⑵抵押人必須具有的兩個(gè)條件：具有民事權(quán)利和民事行為能力；對抵押物享有處分權(quán)。 ? （二）保證的特征 (從屬性、相對獨(dú)立性、單務(wù)性和無償性、補(bǔ)充性 ) ? （三）保證人 ? 保證人的資格指保證人的行為能力和清償債務(wù)的能力 ? 保證人的范圍：企業(yè)法人，機(jī)關(guān)法人（經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國際組織或政府貸款），從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位、社會團(tuán)體法人、其他組織 ? 保證人的代償能力（作為一個(gè)提示性條款） ? 三、質(zhì)押貸款 ? （一）質(zhì)押概述 ? 質(zhì)押的含義 ? 質(zhì)押法律關(guān)系：質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物 ? 質(zhì)權(quán)的性質(zhì)：物權(quán)、他物權(quán)、擔(dān)保物權(quán) ? 質(zhì)押的特征；以占有質(zhì)物為公示方法、標(biāo)的為動產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利、質(zhì)權(quán)具有留置效力并直接支配標(biāo)的以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。 三、收益率 ? 收益率是指投資回報(bào)率，為某年收益與投資之比?；鞓I(yè)經(jīng)營 ? 三、中國 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展 ?（一）住房金融業(yè)務(wù)的興起 ? 1987年 12月 1日和 8日先后成立煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行：目的是配合房改、辦理住房券結(jié)算；同時(shí)支持商品房的開發(fā)經(jīng)營，開辦個(gè)人買房貸款業(yè)務(wù)。 廣義：包括房地產(chǎn)擔(dān)保金融和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融，具體指圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費(fèi)過程進(jìn)行的貨幣流通和信用活動及相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)活動的總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險(xiǎn)以及有價(jià)證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。 這一時(shí)期住房金融的特點(diǎn)： ①出現(xiàn)專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)； ②政策性住房金融體系得到發(fā)展 第二節(jié)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展 ? （三）第三次”房荒”（上世紀(jì) 70年代至今主要是發(fā)展中國家的住房問題） ? 思考： ? 新一屆政府提出城鎮(zhèn)化是否把好了中國經(jīng)濟(jì)的脈以及與房地產(chǎn)金融的相互影響。 第五節(jié)房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成 ? 二、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成 一級市場 二級市場 直接融資和間接融資 第五節(jié)房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成 ? 三、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) （一）吸收存款型金融機(jī)構(gòu) 商業(yè)銀行、儲蓄與貸款協(xié)會、信用合作社等，利 用存款向地產(chǎn)業(yè)提供貸款。 ? 全部投資收益率放映了全部已投入資本的收益水平，可以認(rèn)為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。 ? 權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的物：有價(jià)證券、知識產(chǎn)權(quán)、其他權(quán)利（包括一般債權(quán)和不動產(chǎn)收益權(quán)等） ? 權(quán)利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別 （標(biāo)的不同、設(shè)定方式不同、保全和實(shí)現(xiàn)的方式不同）。 ? 四、房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押登記的效力 ? 抵押權(quán)屬物權(quán)，應(yīng)經(jīng)登記方可取得公示效力 ? 生效時(shí)間：抵押登記之日生效。 第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存；轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于其價(jià)值的抵押權(quán)人可要求抵押人提供相應(yīng)擔(dān)保，否則不得轉(zhuǎn)讓。 ? 抵押房地產(chǎn)拍賣 ? 三、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)款的分配 ? 基本順序：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用，扣除應(yīng)繳稅款（營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、房產(chǎn)稅等）、土地使用權(quán)出讓金、償還債權(quán)本金及違約金、賠償損失 ,剩余歸抵押人。 ? 房地產(chǎn)抵押若干法律問題探討。 ? 因主債的消滅而消滅 ? 因抵押物的滅失而消滅（可及于代位物） ? 因抵押權(quán)的行使而消滅 第五節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個(gè)特殊問題 ? 一、絕押合同問題：絕押合同是指雙方設(shè)立抵押權(quán)時(shí)約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人直接取得抵押物所有權(quán)的合同。 ? 抵押權(quán)與保證的關(guān)系 ? 同一債權(quán)既有保證又有抵押的，物的擔(dān)保優(yōu)先于保證，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法（一般用成本法） ? （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押評估時(shí)，可采用市場法、收益法和成本法； ? （ 2）對出讓的土地使用權(quán)抵押評估時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法； ? （ 3）對在建工程抵押評估時(shí)可采用成本法和假設(shè)開發(fā)法 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ? （ 1）報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)的依據(jù)、方法及相關(guān)數(shù)據(jù)； ?
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