【正文】 ———— 級(jí)市場(chǎng)。 —————— 編制的。 三、通貨膨脹逾期率的確定 美國(guó)的通貨膨脹逾期率指標(biāo)。 第二節(jié) 通貨膨脹與商品住房?jī)r(jià)格的量測(cè)指標(biāo) 一、通貨膨脹量測(cè)指標(biāo) 價(jià)格指數(shù)。 ———— 之和。 二、問(wèn)答 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 91 第十二章 利率、匯率變化 與房地產(chǎn)市場(chǎng) 第一節(jié) 利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響 一、 利率對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響 兩種意義的投資規(guī)模。 二、信用評(píng)級(jí) 4. 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 三、抵押貸款證券化 —— 一柄雙刃的劍 ：融資與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 90 第十一章練習(xí)題 一、填空 行并流通的過(guò)程叫 。投資者。 根據(jù)我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的規(guī)定 ,王某應(yīng)該獲得賠償 ( ) A、 0萬(wàn)元 B、 2萬(wàn)元 C、 3萬(wàn)元 D、 4萬(wàn)元 案例二： 2023年 3月 13日，三德水泥建材工業(yè)有限公司將近 8億元的資產(chǎn)向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 某支公司投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)，簽單保險(xiǎn)費(fèi) 1011069元，保險(xiǎn)合同約定保險(xiǎn)費(fèi)分三期支付。 案例分析。 為參照物。 ：將房地產(chǎn)的年凈收益折 算成現(xiàn)值。負(fù)攤銷(xiāo)。促進(jìn)金融業(yè)的繁榮。 ———————— 。社會(huì)保障性：家庭保障、養(yǎng)老、保健和教育投資。 。土地零租權(quán)融資。 —————— 、 ———————— 、 ———————— 。 法院認(rèn)為，杜益敏以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資 7億余元， 至案發(fā)尚有 ，破壞和侵犯了國(guó)家正常的金融管理秩序和公民 財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，數(shù)額特別巨大，并且給人民的利益造成特別重大損失，情節(jié)惡 劣，后果嚴(yán)重，社會(huì)危害性極大，依法應(yīng)予嚴(yán)懲。 __資料來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào) 2023年 03月 57 ? 中國(guó)持有總值 7635億美元的美國(guó)國(guó)庫(kù)券，是美國(guó)最大的債主。 ? 注重當(dāng)期收益。而貸款管理制度是否科學(xué)合理，是判斷商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制是否有效的重要尺度之一。 ? 資金實(shí)力：注冊(cè)資金。在個(gè)別機(jī)場(chǎng)，航空公司長(zhǎng)期拖欠的費(fèi)用總額累計(jì)超過(guò)千萬(wàn)元，甚至達(dá)到上億元人民幣。 —————— 天 . ———————— 融資。 ? 流通性比較：美國(guó)的流通性強(qiáng)，中國(guó)的變現(xiàn)性差，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)高。 ? 國(guó)際公認(rèn)衡量企業(yè)負(fù)債能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是 —————— 。 例如：“中體產(chǎn)業(yè)”將其 5000萬(wàn)配股資金投資開(kāi)發(fā)北京奧林匹克花園，從而進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。 24 二、董事長(zhǎng)和總經(jīng)理之間的關(guān)系 ? 兼任與分任的狀況 兼任 20%，分任 80% ? 兼任分任的利弊考察 效率角度的考察 公平角度的考察 三、董事會(huì)監(jiān)事會(huì)的規(guī)模 ? 規(guī)模大小的標(biāo)準(zhǔn) ? 規(guī)模大小的效率分析 四、獨(dú)立董事的設(shè)置 五、公司的激勵(lì)機(jī)制 ? 激勵(lì)對(duì)象 ? 激勵(lì)方式：持股激勵(lì)、年薪激勵(lì) 25 第三章練習(xí)題 一、填空 —————— 作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)。 ———— 融資。 銀行融資： 商業(yè)融資：如預(yù)收售樓款、賒銷(xiāo)、其他類(lèi)型的定金。 ? 分類(lèi)： 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)： 房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)： 10 四、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展 ? 現(xiàn)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)： 自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款：通過(guò)吸收公眾存款，自主發(fā)放用于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的貸款?；蚪忉尀榘ㄣy行、證券公司、保險(xiǎn)公司、住宅貸款協(xié)會(huì)以及經(jīng)紀(jì)人等在內(nèi)的中介服務(wù)?！? 魯迅：“我哪是什么天才，我只是把別人喝咖啡的時(shí)間用于看書(shū)罷了。將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的一種制度安排。 ３ .股票的買(mǎi)賣(mài)屬于間接融資。 16 二、融資成本的計(jì)量 ? 債務(wù)的融資成本：債權(quán)人所要求的融資成本等于債務(wù)的收益率。 2. 購(gòu)買(mǎi)國(guó)際債券屬于權(quán)益融資。 ———— 、 ———— 、 ———— 。 ? 剝離過(guò)程的主要問(wèn)題：剝離資產(chǎn)成活率低，剝離資產(chǎn)被明顯低估。投資基金。 地產(chǎn)信托可分為 ———— 房地 產(chǎn)信托和 ———— 房地產(chǎn)信托兩類(lèi)。 ————— 。當(dāng) P＇＜ r，負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨資不抵債，甚至破產(chǎn)的窘境。 ? 抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? 發(fā)行人名稱(chēng)：指明債券的債務(wù)主體，為債權(quán)人到期追回本金和利息提供依據(jù)。 在實(shí)務(wù)中，根據(jù)上述公式計(jì)算的發(fā)行價(jià)格一般是確定實(shí)際發(fā)行價(jià)格的基礎(chǔ)，還要結(jié)合發(fā)行公司自身的信譽(yù)情況。貼現(xiàn)債券的發(fā)行價(jià)格與其面值的差額即為債券的利息。 ———— 。 64 第二節(jié) 項(xiàng)目融資 一、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵： 二、項(xiàng)目融資的特點(diǎn)： 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的具體模式 “設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式 “生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式 65 第三節(jié) 項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)與成本 一 、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容 ：相對(duì)比例和絕對(duì)數(shù) ? 股本金 ? 準(zhǔn)股本資金 ? 債務(wù)資金 二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資本成本與資金成本 ? 資本成本是投資者預(yù)期得到的收益率，或曰資金的機(jī)會(huì)成本。 ? 債務(wù)資金 。 ，這三個(gè)外文單詞分別是 、 、 。公積金局是獨(dú)立的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，獨(dú)立于新加坡財(cái)政之外。 ———————— 的影響。 ：合作住房貸款。 ? 可變利率抵押貸款的協(xié)議條款 利率指標(biāo) 。特定時(shí)點(diǎn)付清部分余 款，還款期限不變，但月還款額度減少 。 估價(jià)法。 案例分析： 84 第二節(jié) 房地產(chǎn)險(xiǎn)種及其主要內(nèi)容 一、房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ：包括火災(zāi)、爆炸、 雷擊、風(fēng)暴、洪水、地震、空中運(yùn) 行物墜落。 證券化。 二、住房抵押貸款證券化的運(yùn)作程序 確定抵押貸款證券化目標(biāo)。 、最基本的產(chǎn)品 是 。 利率變化對(duì)中低收入家庭住房消費(fèi)的影 響。 幅度時(shí)投資數(shù)量會(huì) 。國(guó)房景氣指數(shù) 。城市間 通貨膨脹較高的相關(guān)性和房?jī)r(jià)較低的相關(guān)性決定了不同城市住房抵御通貨 膨脹能力的表現(xiàn)不同。 二、房租變動(dòng)與股價(jià)變動(dòng)的敏感性 比較 投資收益率 。 息相對(duì)于 的投資收益率。股 市對(duì) 房市的影響。 6. 現(xiàn)代通貨膨脹理論認(rèn)為，必須將不可 觀(guān)察的預(yù)期，同 之間 建立聯(lián)系。短期效應(yīng)。 二、問(wèn)答 ？ ？ ？ ？ 93 第十三章 通貨膨脹 與房地產(chǎn)市場(chǎng) 第一節(jié) 通貨膨脹概述 一、通貨膨脹的內(nèi)涵和分類(lèi) 內(nèi)涵。 熱錢(qián)流入中國(guó)的啟示。 ———— 遇破產(chǎn)清算時(shí)證 券化資產(chǎn)的權(quán)益不作為清算資產(chǎn)。 三、 特設(shè)機(jī)構(gòu)（ SPV）的運(yùn)作模式 ： 89 第三節(jié) 抵押貸款支持證券的信用升級(jí)和信用評(píng)級(jí) 一、信用升級(jí) 提升抵押貸款支持證券的信用級(jí)別。 三、 住房抵押貸款證券化的意義 提高銀行貸款的流動(dòng)性 。 四、房屋責(zé)任保險(xiǎn)：保險(xiǎn)的標(biāo) 的既不是財(cái)產(chǎn)，也不是人身， 而是被保險(xiǎn)人對(duì)于第三方應(yīng)負(fù) 的賠償責(zé)任。 83 第十章 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)組成要素 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 廣義的房地產(chǎn)保險(xiǎn)：指與房地產(chǎn)有 關(guān)的財(cái)產(chǎn)與人身保險(xiǎn)。 。 ? 可變利率抵押貸款的種類(lèi)及運(yùn)行機(jī)制 月?lián)Q貸款與利率無(wú)上下限制的可變利率抵押貸款。 76 一、固定利率抵押貸款 ：在整個(gè)貸款期內(nèi)以固定利率按月均等額償還貸款 ? 等額還款抵押貸款概述 ：月本息償還額。 二、名詞解釋 德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄 新加坡住房公積金 住房金融一級(jí)市場(chǎng) 住房金融 二級(jí)市場(chǎng) 三、問(wèn)答 1. 新加坡住房公積金制度有哪些特點(diǎn)？ 2. 德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄體系有何特點(diǎn)？ 3. 美國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)？ 75 第九章 個(gè)人住房抵押貸款 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 一、個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象與作用 住房抵押貸款以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買(mǎi)住房或與住房有關(guān)的其它用途為目的。 ——————— 。 ：提取公積金存款養(yǎng)老。 ，還要求項(xiàng)目以外 的 提供擔(dān)保。 2. 抵押擔(dān)保體系： 3. 質(zhì)押擔(dān)保體系：借款人或第三方以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交資金融出方占用，作為 清償債務(wù)的擔(dān)保。 ———— 、 ———— 和 ——— 等于本企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。 60 ? 浙江女子非法集資 7億一審獲死刑 浙江省麗水市中級(jí)人民法院 21日對(duì)曾轟動(dòng)全國(guó)的“小姑娘”非法集資案作出一審 判決，非法集資高達(dá) 7億元的杜益敏犯集資詐騙罪，判處死刑，剝奪政治權(quán)利 終身，并處沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。 指銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)依照法定程序發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 53 ： ? 低風(fēng)險(xiǎn)，低收益。我國(guó)只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押 . 50 持票人為了資金融通的需要而在票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)。 貸款數(shù)量，貸款期限，利率。 ３ .股票的買(mǎi)賣(mài)屬于間接融資。 ————功能。 ? 抗通脹分析：通脹是債券貶值，而 REITS名下的物業(yè)只會(huì)增值。 32 ? 買(mǎi)（借）“殼 ”上市的目的 其一，實(shí)現(xiàn)從資金市場(chǎng)直接融資、實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。至于重組的動(dòng)機(jī)和結(jié)果如何，都不影響重組行為的本質(zhì) ? 資產(chǎn)重組案例 28 二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的動(dòng)因 ? 協(xié)同效應(yīng) 協(xié)同效應(yīng)的實(shí)質(zhì)：經(jīng)濟(jì)規(guī)模。 23 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu) 一、合理的股權(quán)結(jié)構(gòu) ? 所有者和投資者之間的利益分配和控制關(guān)系。（單利計(jì)算） ? 注：還本付息的方式并非只有一種。 ３ .住房消費(fèi)貸款屬于房地產(chǎn) ——— 級(jí)市場(chǎng)。 8 ? 金融工具 內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣資金交易的合法憑證 。 ４ .ＧＤＰ是指 。 。 ? 金融中介的種類(lèi)：銀行、信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司、投資公司等 。 ２ .委托型住房金融的核心是 ————————— 。 例：試計(jì)算，融資金額為 100萬(wàn)人民幣，融資時(shí)間為便于計(jì)算以 3年計(jì)，利率為年息 5%，求貸款時(shí)間到期后的本息和。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)公司。 ? 資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì) 法人主體財(cái)產(chǎn)權(quán)、出資人所有權(quán)、債權(quán)人債權(quán)的調(diào)整和改變，有形和無(wú)形的資本的重新組合的過(guò)程。 ? 借“殼 ”上市 已經(jīng)擁有一個(gè)上市子公司的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，憑借對(duì)“殼公司”的控制權(quán)，通過(guò)上市公司的反向收購(gòu)，將自身的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入上市公司，達(dá)到間接上市的目的。 香港不動(dòng)產(chǎn)信托： 40 第三節(jié) REITS的 收益及其投資特性 一 、 REITS收益的來(lái)源 ? 利息 ? 股息和紅利 ? 資本利得 二、 REITS投資人收益的來(lái)源 ? 分紅 ? 資本增值 三、 REITS的投資特性 ? 收益分析：分紅 +資本增長(zhǎng)大于債券利息 ? 投資安全分析： REITS作為普通股，受償順序最后，安全性較差。 ———— 。 ２ .股票的發(fā)行屬于直接融資。 48 二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) 提出申請(qǐng)，核定貸款額度，簽訂合同，發(fā)放貸款。 ? 按質(zhì)物不同 ,質(zhì)押可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 ,不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 ? 按償還方式不同，債券可以分為一次到期債券和分期到期債券。 9. 債券的收益率計(jì)算 ? 債券收益率 ? 債券購(gòu)買(mǎi)者的收益率 ? 債券持有期間的收益率 56 二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券 “企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià) 證券”。這里“不特