【正文】 中介機構(gòu)或直接從資本市場進行資金融通。 ? （ 2）直接融資 ? 直接融資是指房地產(chǎn)金融機構(gòu)直接向房地產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤，同時還包括房地產(chǎn)企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。 住房儲蓄銀行 經(jīng)中國人民銀行批準，煙臺市于 1987年 12月 1日正式成立中國第一家專門辦理房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行 —— 煙臺住房儲蓄銀行。④存貸資金利差由銀行自行消化，不需財政和人民銀行補貼。據(jù)國際合作社聯(lián)盟統(tǒng)計，目前世界上有 40多個國家建立了住宅合作社，總數(shù)為 7萬多家，社員近 2023萬戶。當然，住宅合作社的建房用地一般在價格上享受政府的優(yōu)惠。 ? 房地產(chǎn)信貸部與商業(yè)銀行其他部門比較，具有以下特點： ? ①實行雙重領(lǐng)導(dǎo)的體制 ? 房地產(chǎn)信貸部作為商業(yè)銀行的一個部門，首先要接受銀行內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)，按照銀行內(nèi)部規(guī)章制度辦事，維護銀行整體利益。 ? 19世紀中葉 20世紀 80年代末，三次房荒 ? 第一次房荒： 19世紀中葉，工業(yè)革命和工業(yè)的發(fā)展使得人們對住房的需求急劇增大，強烈要求解決住房問題，于是出現(xiàn)了互助性、合作性的建筑社團，帶有抵押融資的性質(zhì)。 ? 第三次房荒： 20世紀 60年代中到 80年代末。那時，上海、天津等大城市金融化比較發(fā)達，房地產(chǎn)經(jīng)營活動比較活躍。1981年，建設(shè)銀行總行投資組建了中國房屋開發(fā)公司，用經(jīng)濟辦法經(jīng)營包括住宅、中小型旅游賓館、綜合性業(yè)務(wù)樓和公共建筑等房地產(chǎn)項目。 ”“ 人民銀行要根據(jù)住房制度改革和住房商品化的實際進程，從今年開始逐年在計劃上安排一塊商品住房信貸指標。 1995年 7月，中國人民銀行又印發(fā)了 《 商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定 》 ，對政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)作了初步規(guī)范。 ? 2023年 6月中國人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （第 121號文件），規(guī)范了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，遏制了房地產(chǎn)投資過快、結(jié)構(gòu)失衡的勢頭，兩個月后，在 《 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā) 18號文）中，又確立中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期目標和長期任務(wù)。但是，隨著中國法制建設(shè)的日益加強，與房地產(chǎn)金融運作相關(guān)的法律法規(guī)會不斷健全和完善起來，適合房地產(chǎn)金融有效運行的法制環(huán)境將逐步建立起來。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費等環(huán)節(jié)籌集和分配資金的職能。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從交易工具、制度環(huán)境等方面進行深化和完善。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融兩方面。 ? 2．房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善 ? 我國目前關(guān)于房地產(chǎn)金融的法律體系還不是很完善，有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式 —— 住房按揭貸款更是缺乏法律方面的保證。隨后，各國有商業(yè)銀行都頒布了實施細則，以擔(dān)保貸款為特征的住房貸款開始形成。在 1997年召開的全國住房改革會議上，國務(wù)院將建立住房公積金制度作為房改政策措施的重中之重。 ? 4．調(diào)整發(fā)展時期 ? 1988年 2月，國務(wù)院住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組制定 《 關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案 》 ，該文件明確提出： “ 住房制度改革，要廣泛而有效地籌集和融通資金建立一套科學(xué)的結(jié)算辦法，金融體制必須進行相應(yīng)的配套改革。住房商品化的政策開始實施，從而為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的恢復(fù)和發(fā)展帶來了機遇。美國則側(cè)重于運用方面。至此，住房市場逐步得到完善。 ? 兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)除了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部外，還有信托公司，其與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)；證券公司，主要承擔(dān)房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)等工作；保險公司主要是承接與房地產(chǎn)領(lǐng)域的財產(chǎn)保險與人身保險。并逐漸從原來的房改金融業(yè)務(wù)擴展到房地產(chǎn)業(yè)金融主要業(yè)務(wù)。在合作社中，社員們自籌資金，合作建房，并合作維修、護理和管理住宅。它通過籌集社員資金來解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，從而向社員提供了價格低廉的住房。③自求資金平衡。 ? 從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財務(wù)公司、合作社、典當業(yè)等），從業(yè)務(wù)上分可以分為專營的房地產(chǎn)金融機構(gòu)和兼營的房地產(chǎn)金融機構(gòu)。間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運用也較為合理有效。 2．房地產(chǎn)金融市場的分類 ? 房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標準可以有不同的分類： ? （ 1）按市場層次劃分，房地產(chǎn)金融市場可以分為一級市場和二級市場。 ? ? 6．為房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費服務(wù)的 ? 其他業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)金融學(xué)所要研究的對象 ? ? 1．研究如何構(gòu)筑房地產(chǎn)金融組織體系并 ? 對其運作實施管理。為了方便房款結(jié)算，個人采用支票和銀行本票辦理房款結(jié)算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴大應(yīng)用提供了外部條件。 假設(shè)某市平均每年要竣工住房面積 1200萬平方米左右，按每平方米住房平均成本 2023元的保守估計，每年也要投入 240億元的資金。 3．房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障 ? 由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點，因此在實際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達 75%－ 95%。 二、房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過 ? 程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 – 促進金融業(yè)的發(fā)展。 ?它是一個特殊的產(chǎn)業(yè)部門：橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域；把地產(chǎn)和房產(chǎn)結(jié)合在一起；經(jīng)營產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律法規(guī)制度。 ? 房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)及其資金運動 ? 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它 主要 屬于第三產(chǎn)業(yè)。 參考書 1. (美 )威廉姆 .布魯格曼、杰夫瑞 .費雪著 ： 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 東北財經(jīng)大學(xué)出版社 李秉祥等譯 2. 龍勝平主編 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 高等教育出版社 1998 3. William Jeffrey Fisher:《 Real Estate Finance Investments 》Published by McGrawHill 2023 第一部分 概論 outline 本章簡介 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場體系，最后介紹我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向。 一、房地產(chǎn) real estate ? 狹義 的房地產(chǎn)是指 土地 及土地上永久性 建筑物及其衍生的 權(quán)利 。 房地產(chǎn)的特征 ? ? 物質(zhì)性質(zhì)方面的特征 經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征 ? ? 固定性 地理位置對其價格有著 ? ? 多樣性 重大影響 ? ? 耐久性 單件性使得房地產(chǎn)估價 ? ? 體積大 顯得日趨重要 產(chǎn)權(quán)具有可分割性，投 資者可以以出售或出租