【正文】 司獲得了極大的成功。房地產(chǎn)項目策劃的多樣性體現(xiàn)在： (1)需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇；需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇； (2)策劃方案需要根據(jù)市場變化調(diào)整和變動；策劃方案需要根據(jù)市場變化調(diào)整和變動； (3)策劃理念、模式以及手段具有多樣性。該項目于 1998年正式銷售，其銷售總額約 40億人民幣，并且連續(xù)兩年（ 1999， 2023）獲得北京市房地產(chǎn)單體項目的銷售冠軍。 現(xiàn)代城通過現(xiàn)代城通過 SOHO概念給商住地產(chǎn)以明確的定概念給商住地產(chǎn)以明確的定義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公的需求，奠定了現(xiàn)代城在的需求，奠定了現(xiàn)代城在 SOHO住宅領(lǐng)域的里程碑住宅領(lǐng)域的里程碑地位，獲得了巨大的成功。 第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 5）創(chuàng)新性l 創(chuàng)新是房地產(chǎn)項目策劃的靈魂。l北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源消耗。香港人對于房間形狀的思維與內(nèi)地完全不同，戶型朝向四面八方，有的房子終年不見太陽；房間也不規(guī)整，由一個個銳角加馬蹄形組成的，常規(guī)家俱沒法擺放 ? 地段沒說的，戶型沒法說，停車不用想，電梯常關(guān)人 222023/3/2 星期二杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面圖 通過比較上面兩個建筑戶型平面圖，找出香港和杭州兩地在戶型設(shè)計上的不同之處。不過地段實在很好，買了等拆遷吧。目開盤后銷售情況很不理想。? “ 點子就像一顆顆珍珠，而策劃就是珍珠項鏈”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃與決策? 決策：決定的策略和方法? 策劃：預(yù)謀性、創(chuàng)新性? 策劃主要是擬定方案，而決策是選擇方案。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 一般策劃活動都要經(jīng)歷以下幾個步驟：? 策劃前的調(diào)查和環(huán)境分析? 確定或調(diào)整策劃目標? 策劃創(chuàng)意，擬定初步方案? 方案評價與篩選? 方案的調(diào)整與修正第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃：戰(zhàn)略決策，包括分析情況，發(fā)現(xiàn)問題、確定目標、設(shè)計和優(yōu)化方案，最后形成具體工作計劃等一整套環(huán)節(jié)。 ”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 策劃的含義：? 第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進行謀劃?；旧纤械牟邉澏际顷P(guān)于未來十五的，也就是說，策劃是針對未來要發(fā)生的事情做當(dāng)前的決策。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 策劃是人的一種腦力活動或智力活動。? “ 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢 ”? “ 策畫 ” 最早出現(xiàn)于公元 2世紀前后? 和策劃相近含義的英文單詞有 “ scheme” ，“ plot” ， “ planning” ， “ strategy planning” ， “ programming”72023/3/2 星期二l 五千年 的中華文明，孕育出數(shù)不勝數(shù)的策劃范例：l 田忌賽馬l 草船借箭l ……82023/3/2 星期二l 今天，許多經(jīng)濟性和商業(yè)性的活動，都要策劃：l 公關(guān)策劃、廣告策劃、 CI策劃、中國好聲音活動策劃、春節(jié)聯(lián)歡會策劃、園博會策劃 ……l “ 策劃 ” 一詞，在辭海中解釋：l “ 策 ” 為計謀，l “ 劃 ” 為計劃、打算。換言之，策劃是找出事物因果關(guān)系，衡度未來可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。? 第二，策劃具有明確目的性。? 計劃：目標、條件、戰(zhàn)略和任務(wù)都已明確的情況下，為即將進行的活動提供一種可具操作的指導(dǎo)性方案。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 1. 房地產(chǎn)項目策劃的含義? 概念： 房地產(chǎn)項目策劃是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，以客觀的市場調(diào)研、消費者心理行為分析和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用建筑策劃、營銷策劃理論與方法，按照一定的程序?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行既具創(chuàng)造性、又具可操作性的籌劃與安排。中山花園中山花園212023/3/2 星期二? 網(wǎng)絡(luò)資料：? 中山 花園的位置不錯，價格在周邊樓盤里也算便宜的，請問下有知情人知道中山花園的房子有啥缺點嗎？? 一分價格一分貨，為什么中山花園比周邊的低這么多，缺點是顯而易見的。? 優(yōu)點：地段不錯，出租容易；如果自己辦公，感覺風(fēng)水還是不錯的。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 2）系統(tǒng)性? 市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個階段第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 3）前瞻性? 市場調(diào)研階段：預(yù)見幾年后市場情況? 投資分析階段：預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向? 規(guī)劃設(shè)計階段：小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢? 營銷推廣階段：銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面有超前的眼光第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 4）市場性? 一是項目策劃要以市場為主導(dǎo)? 二是要隨市場的變化而變化? 三是要引導(dǎo)市場、創(chuàng)造市場262023/3/2 星期二策劃案例 —— 以市場為導(dǎo)向、引導(dǎo)市場l專家國際花園專家國際花園———— 78位專家為位專家為 326位專家打造的專業(yè)之家位專家打造的專業(yè)之家專家專家 很流通很流通 ———— 360176。成為全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（消耗。創(chuàng)新體現(xiàn)在l 概念新、主題新；l 方法新、手段新。地位，獲得了巨大的成功。302023/3/2 星期二北京 SOHO現(xiàn)代城312023/3/2 星期二策劃案例 —— 順德碧桂園的系列策劃創(chuàng)新 ※ 提出提出 ““ 構(gòu)建一個五星級的家構(gòu)建一個五星級的家 ”” 策劃主題；策劃主題； ※※ 首次提出首次提出 ““ 先建配套再建房子先建配套再建房子 ”” 的開發(fā)思路；的開發(fā)思路； ※※ 首次將社區(qū)服務(wù)項目作為產(chǎn)業(yè)來發(fā)展；首次將社區(qū)服務(wù)項目作為產(chǎn)業(yè)來發(fā)展； ※※ 首次引入五星級酒店的物業(yè)管理和服務(wù)；首次引入五星級酒店的物業(yè)管理和服務(wù)； ※※ 首創(chuàng)教育與地產(chǎn)結(jié)合的先河；首創(chuàng)教育與地產(chǎn)結(jié)合的先河； ※※ 提出懸念廣告、淡季入市、全現(xiàn)房銷售等營銷提出懸念廣告、淡季入市、全現(xiàn)房銷售等營銷手段上的創(chuàng)新。策劃理念、模式以及手段具有多樣性?？偛眯匪?華生 認為 IBM公司有必要在世界電子計算機行業(yè)中樹立起一個巨人形象，這一形象要涵蓋公司的創(chuàng)造精神和開拓精神，從而有利于市場競爭，躋身世界大企業(yè)之列。362023/3/2 星期二 二、 房地產(chǎn)項目策劃產(chǎn)生的背景 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃的由來與發(fā)展《《 憲法憲法 》》 修正案規(guī)定修正案規(guī)定 :“土地土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ”。 黃福新從 策劃技術(shù) 的角度將 1993年以來的房地產(chǎn)項目策劃行業(yè)劃分為如下幾個階段： 單項策劃階段 、綜合策劃階段 、 復(fù)合策劃階段 、 整合策劃