【正文】 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: ? 房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨(dú)立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律的科學(xué)。它的研究對(duì)象是貨幣資本在房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換以及消費(fèi)領(lǐng)域的配置方式與配置效率。 參考書 1. (美 )威廉姆 .布魯格曼、杰夫瑞 .費(fèi)雪著 ： 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 李秉祥等譯 2. 龍勝平主編 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 高等教育出版社 1998 3. William Jeffrey Fisher:《 Real Estate Finance Investments 》Published by McGrawHill 2023 第一部分 概論 outline 本章簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，最后介紹我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)及其資金運(yùn)動(dòng) ? 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它 主要 屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。金融的基本職能是為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場(chǎng)或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系也日益凸現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)之間的關(guān)系上。作為相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)業(yè)，在涉及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配、交換與消費(fèi)的一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，無法離開各類金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)為其提供資金的籌集、融通和結(jié)算等各種金融服務(wù)?？偠灾?，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長(zhǎng)提供了廣闊的空間。 一、房地產(chǎn) real estate ? 狹義 的房地產(chǎn)是指 土地 及土地上永久性 建筑物及其衍生的 權(quán)利 。 ? 房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。 ? 地產(chǎn) 土地（含水面、海域）及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和地面道路等。 ? 權(quán)利 在房地產(chǎn)上可設(shè)置的權(quán)利眾多 ? 在房產(chǎn)上有贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等 ? 在地產(chǎn)上有地役權(quán)、地上權(quán)、通行權(quán)等 ? 地役權(quán)：依法為敷設(shè)、興建、修筑公用設(shè)施而占有、使用、勘查他人土地的權(quán)利。 ? 地上權(quán)：在他人的土地上修建房屋、擁有建筑物、工作物、林木的權(quán)利。 ? 廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源。 產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn) Property Rights and Estates ? 與房地產(chǎn)相關(guān)的所有者權(quán)利（ ownership rights）叫不動(dòng)產(chǎn) (real property),與之相對(duì)的是動(dòng)產(chǎn) (personal property) ?區(qū)別實(shí)物房地產(chǎn)與房地產(chǎn)所有權(quán) ?財(cái)產(chǎn)權(quán) (property rights)是指所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置的權(quán)力 ?某房地產(chǎn)的價(jià)值可看作投資者為取得能帶來特定收益流的產(chǎn)權(quán)所愿支付的價(jià)格 財(cái)產(chǎn)的界定 Definition of an Estate ? 財(cái)產(chǎn) (Estate)一詞是指房地產(chǎn)的所有權(quán)益或潛在所有權(quán)益，即在所有期內(nèi)占有和使用該財(cái)產(chǎn)的一般權(quán)益。 ?并非與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的所有權(quán)益都屬于財(cái)產(chǎn) — 地役權(quán)、留置權(quán)就不是財(cái)產(chǎn)。 房地產(chǎn)的特征 ? ? 物質(zhì)性質(zhì)方面的特征 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征 ? ? 固定性 地理位置對(duì)其價(jià)格有著 ? ? 多樣性 重大影響 ? ? 耐久性 單件性使得房地產(chǎn)估價(jià) ? ? 體積大 顯得日趨重要 產(chǎn)權(quán)具有可分割性，投 資者可以以出售或出租 等方式尋求投資回報(bào) 房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大 二、 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。 ?它是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)部門：橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域；把地產(chǎn)和房產(chǎn)結(jié)合在一起；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律法規(guī)制度。 房地產(chǎn)業(yè)的界定 房地產(chǎn)業(yè) 是由房地產(chǎn)的 開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù) 等 多種部門 構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群 . 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè) 房屋建設(shè) 土地平整 土地買賣 房地產(chǎn)買賣 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 具有十分重要的地位 ? 第一、是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) – 為城市生產(chǎn)生活提供基礎(chǔ)、載體和空間； – 決定城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平。 ? 第二、是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過程中，需要大量的資金和物資，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進(jìn)和導(dǎo)向的作用。 – 促進(jìn)建筑業(yè)的繁榮 – 促進(jìn)建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建筑涉及 23大類， 1558個(gè)品種 我國(guó)房屋建筑成本中 70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的 25%，木材的 49%，水泥的 70%，玻璃的 70%，預(yù)制品的 25%%，運(yùn)輸量的 8%。 – 促進(jìn)家用電器、家具等民用工業(yè)和旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。 – 促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。 ? 第三、是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。 – 英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的 %。 – 房地產(chǎn)本身價(jià)值大，附加值高，土地不斷升值。 – 房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長(zhǎng)。 ?第四、是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè) 三、房地產(chǎn)業(yè)資金及其運(yùn)動(dòng) ? (一 )房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資金分類 ? ? 按來源渠道：投資者權(quán)益和負(fù)債 ? ? 按實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式：固定資金和流動(dòng)資金 ? ? (二 )房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行 ? ? 資金從貨幣資金形態(tài)經(jīng)過儲(chǔ)備資金形態(tài)、生產(chǎn)資金形態(tài) (在建工程，包括在建場(chǎng)地、在建房屋、在建配套設(shè)施等 )、成品資金形態(tài) (產(chǎn)成品，包括完工土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品 )，以及結(jié)算資金等各種不同的形態(tài)，然后又回復(fù)到貨幣資金形態(tài)進(jìn)行循環(huán)周轉(zhuǎn)。 (三）房地產(chǎn)資金的特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)商品的特點(diǎn) ? 是一種價(jià)值量大、集約化的商品 ? 具有不可移動(dòng)性 ? 個(gè)體差異大 (區(qū)域性） ? 建設(shè)使用的期限長(zhǎng) ? 具有保值增值功能 ? 房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響