房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理(編輯修改稿)
2025-01-20 23:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 期監(jiān)測。 貸款人通過受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。實行信貸資金支付分級審核，由經(jīng)營行主責(zé)任人確定分級審核人，設(shè)置支付審核權(quán)限，授權(quán)相關(guān)人員對借款人一定額度的信貸資金支付進(jìn)行審核。采用自主支付的，客戶經(jīng)理應(yīng)及時書面通知會計人員，由會計人員協(xié)助做好支付審核。對于不需要支付審核的，客戶經(jīng)理應(yīng)要求借款 人定期匯總報告貸款資金支付情況，并通過賬戶分析、憑證查驗、現(xiàn)場調(diào)查等方式核查貸款支付是否符合約定用途。在借款人使用我行信貸資金后，客戶經(jīng)理應(yīng)及時跟蹤監(jiān)督信貸資金用途，填寫《信貸資金用后跟蹤表》。 客戶經(jīng)理按月對我行賬戶進(jìn)行資金監(jiān)測，填寫《賬戶資金定期監(jiān)測臺賬》。 客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn)借款人有擠占挪用信貸資金、未按合同約定使用貸款的情況，應(yīng)及時向經(jīng)營主責(zé)任人報告，并按合同約定采取暫停借款人用款竺相應(yīng)措施督促借款人限期糾正。信貸資金需進(jìn)行支付審核的，應(yīng)與客戶約定，我行信貸資金的支付不可通過票據(jù)交換他行托收的被動劃款方式 進(jìn)行。 項目資金實行封閉管理，商品房開發(fā)項目收入現(xiàn)金流應(yīng)按約定比例進(jìn) 10 入資金監(jiān)管專戶；經(jīng)營性物業(yè)貸款項目的經(jīng)營收入需直接進(jìn)入專戶，實行收支兩條線管理；城市土地開發(fā)貸款項目應(yīng)實行資金專戶集中管理，保證?？顚Ｓ?、封閉運行，專戶資金實行收支兩條線管理，借款人將自有資金（項目資本金）、自籌資金和銀行借款存入專戶，借款人實際用款時，提出用款書面申請，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由農(nóng)業(yè)銀行根據(jù)審批授權(quán)逐筆審批，保證專款專用，土地出讓或轉(zhuǎn)讓取得的收入應(yīng)按約定比例存入土地儲備或土地開發(fā)資金專戶，確保還貸資金來源落實，土地出 讓收入由財政先收后返的，城市財政部門的土地有償使用收入財政專戶應(yīng)爭取開立在農(nóng)業(yè)銀行；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款項目資本金、自籌資金、貸款和銷售收入等與項目相關(guān)的資金全部納入到項目資金專戶進(jìn)行管理，項目資金專戶內(nèi)資金不得用于與貸款項目無關(guān)的支出，資金使用和支付應(yīng)根據(jù)實際工程需要，客戶經(jīng)理進(jìn)行報賬式審核，并按用款審批權(quán)限審批，對資金用途逐筆監(jiān)督，保證專款專用，對項目銷售預(yù)售形成的收入，應(yīng)全部或不低于農(nóng)行貸款比例及時存入專戶。 （二）現(xiàn)場檢查、日常跟蹤和定期分析 ： 檢查頻率為正常類、關(guān)注類貸款客戶至少每季檢 查一次，次級類貸款客戶至少每月檢查一次，可疑類、損失類貸款。當(dāng)出現(xiàn)貸款風(fēng)險分類形態(tài)向下遷徙；貸款發(fā)生欠息、展期、逾期及或有資產(chǎn)到期墊付；客戶出現(xiàn)停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀況；客戶發(fā)生可能影響信貸資產(chǎn)安全的投資活動、體制改革、債權(quán)債務(wù)糾紛、事故與賠償?shù)戎卮笫马棔r應(yīng)立即組織現(xiàn)場檢查。 檢查的內(nèi)容為檢查批復(fù)中的信貸管理要求落實情況、客戶生產(chǎn)經(jīng)營情況、客戶財務(wù)情況、擔(dān)保情況、與管理人員面談，重點檢查項目進(jìn)展情況與固定資產(chǎn)貸款評估報告以及工程規(guī)劃是否存在較大差異，投資、建設(shè)是否按項目計劃進(jìn)行，項目累計完成工作量與投資支出是否相當(dāng) ，費用開支是否符合有關(guān)規(guī)定，總投資是否突破，施工方墊資情況，項目主要技術(shù)、工藝、設(shè)備是否出現(xiàn)較大變化，固定資產(chǎn)貸款是否被擠占挪用，項目能否 11 按期竣工和達(dá)產(chǎn)情況，預(yù)計效益和市場情況等。 （房地產(chǎn)項目貸款各管理辦法中的特別管理要求： 《商品房開發(fā)貸款管理辦法》提示貸后管理重點內(nèi)容： （一）項目工程建設(shè)階段的監(jiān)管重點。 、其他資金來源的落實情況以及使用情況。 ，分析借款人是否按照合同約定和用款計劃使用 貸款，有無貸款挪用情況。 資額和資金運用計劃有無變化，投資是否超預(yù)算以及追加投資的資金來源及落實情況。 、配套工程建設(shè)和工程施工質(zhì)量狀況等。 （二）項目實現(xiàn)收入階段的監(jiān)管重點。 況，是否按預(yù)定計劃進(jìn)行銷售（出租），項目收入實現(xiàn)進(jìn)度。 貸款辦理情況，我行按揭貸款的額度、占比。 。 《經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法》貸后管理要求：經(jīng)營行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進(jìn)行 動態(tài)監(jiān)測，對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權(quán)實現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。需及時掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃。 《城市土地開發(fā)管理辦法》貸后管理要求：對整體開發(fā)、分批出讓的項目，應(yīng)按照對應(yīng)地塊的原則，分期、分地塊償還我行貸款；在農(nóng)業(yè)銀行設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地需臨時利用，應(yīng)征得農(nóng)業(yè)銀 行同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)；需出讓或轉(zhuǎn)讓已設(shè)立抵押權(quán)土地的，應(yīng)先行依法解除抵押。土地出讓或轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時償還我行貸款。） 客戶經(jīng)理現(xiàn)場檢查結(jié)束后填制《信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)場檢查表》，簽字后提交客戶部門負(fù)責(zé)人和經(jīng)營主責(zé)任人閱簽，如客戶管理行為上級行的，還需上 12 報客戶管理行客戶部門，部門負(fù)責(zé)人閱簽。 管理行客戶部門對本級行直接管理客戶的核心企業(yè)每年至少參加一次現(xiàn)場檢查。 ：客戶經(jīng)理平時工作中應(yīng)隨時收集和掌握借款人和擔(dān)保人的財務(wù)報表、公開信息、其他融資情況、上下游企業(yè)、所處行業(yè) 及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、風(fēng)險經(jīng)理提供的風(fēng)險預(yù)警信息等與貸后管理相關(guān)的情況。 ：客戶經(jīng)理需綜合資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤、風(fēng)險預(yù)警的情況，至少每半年對客戶的貸后情況進(jìn)行一次全面的分析，撰寫《貸后管理定期分析報告》。報告中至少包括客戶目前的基本情況、生產(chǎn)經(jīng)營情況（或項目進(jìn)展情況）、財務(wù)狀況分析、資金賬戶監(jiān)管情況、融資和對外擔(dān)保情況、擔(dān)保人（物）當(dāng)前分析、還款能力分析、貸后管理方案及審批要求落實情況、風(fēng)險因素分析、結(jié)論及工作措施建議。報告由客戶經(jīng)理簽字后提交客戶部門負(fù)責(zé)人和經(jīng)營主責(zé)任人閱簽，如客戶管 理行為上級行的，應(yīng)及時上報客戶管理行客戶部門。管理行客戶部門對本級行直接管理客戶應(yīng)按戶撰寫整體分析報告。 （三）風(fēng)險監(jiān)測、貸后管理例會制度 客戶經(jīng)理在資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤等貸后管理中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險信號及時報告部門負(fù)責(zé)人。其中，紅色、橙色風(fēng)險信號應(yīng)填制《風(fēng)險預(yù)警信號處理表》。客
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