房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案(編輯修改稿)
2025-01-20 23:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 國物價出版社， 2021。 10 五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè) 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 理論概述 收益最大原理 房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是獲取項目最大收益 凈收益 =總收益 — 預期成本 （ 1） 收益、成本指標的確定 ： 成本收益分析首先要論證項目的必要性，正確確定和評價項目的效益和成本是進行成本收益分析的基礎。 ①投資：經(jīng)濟主體以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。 ②成本：人們?yōu)檫_到一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 （ 2）項目最佳規(guī)模確定 ： 不同規(guī)模的凈收益來進行比較，收益最大的項目規(guī)模就是最佳規(guī)模。 （ 3）經(jīng)濟效益分析法 ： 如總收益為 B,總成本為 C， OC 為經(jīng)營成本。 ①凈收益： BC ②期望 總成本的凈收益率：（ BC） /C ③效益成本比率： B/C ④項目投資成本的收益率：（ BOC） /C 可行性研究 （ 1）可行性研究的過程 ： 可行性研究：在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。 過程： （ 2）現(xiàn)金流量分析 ： ①凈現(xiàn)值 ②凈收益率 投資機會研究階段 初步可行性研究 可行性研究階段 評價與決策階段 11 ③內(nèi)部收益率 （ 3）損益臨界分析 ： 損益臨界分析點計算公式： FQ PV? ? Q 為損益臨界點， F 為固定成本， P 為單位產(chǎn)品售價， V 為單位產(chǎn)品的變動成本。 消費者市場購買行為理論 （ 1） 消費者購買動機 （ 2）購買決策過程 （ 3）消費者購買行為分析 市場環(huán)境分析 （ 1） 宏觀環(huán)境 （ 2）微觀環(huán)境 市場需求預測 （ 1） 市場需求預測的有關概念 （ 2）市場需求影響因素分析 ①競爭狀況：租金、利率、售價、空房率 ②人口特征：收入、年齡、職業(yè) ③趨勢分析 （ 3） 市場預測主要方法 定性預測與定量預測方法 價格確定理論 （ 1） 完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 （ 2） 壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 （ 3） 寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 （ 4） 純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 第 二 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的主要內(nèi)容 （ 1） 財務策略 12 如何投資、向何種房地產(chǎn)品投資及資金使用，盈虧平衡等，是財務策略的重要內(nèi)容。 （ 2） 生產(chǎn)策略 確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式等。 （ 3） 市場開發(fā)策略 房地產(chǎn)品的新產(chǎn)品，一般都是在原有住房類型上增加新類型、新技術、新材料、新設計而開發(fā)建設的房屋。 （ 4） 價格策略 ① 高價策略 ② 低價策略 ③ 均衡價格策略 房地產(chǎn)價格策略 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場周期 生命周期：從開發(fā)建設、建成后出售、出租至產(chǎn)品的更新和再開發(fā) 等整個過程，整個周期約為 40— 50 年。 市場生命周期：從一個新產(chǎn)品的產(chǎn)生、進入市場，發(fā)展直至衰亡，被淘汰，可以劃分為進入期、成長期、成熟期與衰退期。 （ 2） 不同時期的房地產(chǎn)價格策略 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 決策類型 （ 1）構(gòu)成決策問題的基本條件 ▲ 有明確的目標 ▲ 有兩個以上可供選擇的方案 ▲ 有評價方案優(yōu)劣的標準 ▲ 有真實地反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料 （ 2）決策類型 ①確定型決策 ②風險型決策 ③不確定型決策 （ 3） 開發(fā)與經(jīng)營原則 13 ①遵守法律法規(guī) ②取得最佳效益 ③風險意識原則 ④定性 與定量分析結(jié)合 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策準則 （ 1）肯定型決策 （ 2）風險型決策 ①最大可能準則：實質(zhì)是承認概率最大的自然狀態(tài)是必然事件。 ②期望值準則： j ijPa???i（ A ） Σ 為策略 Ai的數(shù)學期望， Pi為狀態(tài) Qi出現(xiàn)的概率， aij 為損益值 。 （ 3）不確定型決策 ①樂觀準則：不放棄任何一個可能獲得最大利益機會。 ②悲觀準則：著眼于損失最小。 ③后悔準則：最小化最高原則。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序與方法 ▲ 發(fā)現(xiàn)問題 ▲ 確定目標 ▲ 擬定方案 ▲ 分析評價 ▲ 選擇方案 ▲ 實施追蹤 復習思考題 ▲ 簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。 ▲ 簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。 ▲ 簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。 ▲ 房地產(chǎn)經(jīng)營決策準則是什么？ ▲ 房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？ 14 第 三 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析 一、 教學目標及基本要求 本章教學 目標： 通過本節(jié)課程的講授，使學生在掌握可行性研究內(nèi)容、概念、作用的基礎上， 理解 財務評價指標的計算方法，學會可行性研究的步驟和方法， 學會用靜態(tài)評價指標、動態(tài)評價指標和償債指標進行運算和評價，進一步掌握敏感性分析、概率分析、盈虧分 析的步驟及方法。 本章教學 的基本要求： 房地產(chǎn) 項目投資成功與否的關鍵是決策的正確與否 ，決策的依據(jù)是根據(jù)可行性研究制定的。 要求學生掌握房地產(chǎn) 項目可行性研究的步驟和方法，包括開發(fā)方案的選擇、項目的財務評價和國民經(jīng)濟評價以及不確定性分析等基本方法 。 二、教學內(nèi)容 本章教學內(nèi)容及學時分配 第一節(jié) 可行性分析、市場調(diào)研 （ 2學時） 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 （ 2 學時） 第 三 節(jié) 財務評價方法及不確定性分析 （ 2 學時） 本章教學內(nèi)容的重點和難點 重點 ： 可行性研究的內(nèi)容 、 成本費用估算方法 、 財務評價指標的計算 、敏感性 分析、概率分析、盈虧平衡分析 難點 ： 可行性研究的內(nèi)容、成本費用估算方法 、 FNPV、 FLRR、 投資收益率、投資回收期 突破方法 ： 講公式 做例題 復習公式 再做習題 三、 教學方式 和 手段 自編多媒體教學課件 四、 主要參考書目； 教 材： 呂萍等編著，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社， 2021 年第 2 版。 參考書： 唐欣 ， 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ， 華中科技 大學出版社 ， 2021。 劉洪玉 ， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 與管理，中國物價出版社 ， 2021。 王克忠， 房地產(chǎn) 經(jīng)濟教程，復旦大學出版社， 2021。
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