【文章內(nèi)容簡介】 化因素發(fā)生的可能性及其大小。為了既能把握房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析中不確定因素變化的程度，也能夠測定它們的概率大小，這里有必要進行概率分析。 （ 2）房地產(chǎn)投資風險的概率分析 ① 概率分布 由各個隨機變量與其相應的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。假如設 ix (i =1， 2， … ， n)為各隨機變量， )(ixP 為各 ix 相應的概率，則概率分布如表 1－ 1 所示。 表 1－ 1 隨機變量的概率分布 隨機變量 ix 1x ， 2x ， … ， nx 概率分布 )(ixP )(1xP ， )( 2xP ， … ， )( nxP 以某房地產(chǎn)投資為例，由于受目前房地產(chǎn)市場多種因素的影響，其投資回收期可能在3－ 7 年之間。這時各種投資回收期出現(xiàn)的概率分布情況如表 1－ 2 所示。 表 1－ 2 投資回收期的概率分布 投資回收期 ix 3 4 5 6 7 概率分布 )(ixP 概率分布具有下列性質(zhì)： ① 各概率 )(ixP ≥０； ② 各概率總和 1)( ?? ixP 。 ② 期望值計算 期望值是隨機變量可能值的加權平均數(shù)，即在各概率 )(ixP 下隨機變量 ix 的平均值，它也表示各可能值的概率分布中心，通常用 )(xE 來表示。其計算公式為： ??? ni iiPxxE 1)( ③ 標準偏差計算 標準偏差是用來表示隨機變量可能值的離散程度的一個指標，即期望值的偏離程度的一個指標值，通常用 )(x? 來表示。 其計算公式為： ? ?? ii PExx 2)()(? 標準差 ? 越小，說明隨機變量取值偏離其期望值的離散程度越小，房地產(chǎn)開發(fā)項目風險就越小；反之則相反。 ④ 概率分析法的應用 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場調(diào)研及綜合有關專家意見，統(tǒng)計出該開發(fā)項目建筑成本可能上漲的程度及其概率分布如表 1－ 3 所示。試計算其數(shù)學期望值和標準差。 表 1－ 3 建筑成本可能上漲的程度及其概率分布 建筑成本每年可能上漲率 )(ix 發(fā)生的概率 )(ixP ＋ 5% ＋ 6% ＋ % ＋ % ＋ 10% 解：（ 1）利用公式求得建筑成本可能上漲程度的期值 )(xE 如下： )(xE ＝ 5+6+++10= （ 2）利用公式求得建筑成本可能上漲的標準偏差 )(x? 如下： ? )()()()()( 2222 ????????????x? ? )( 212 ???? 從上述計算分析，可以清楚地看到，概率分析所用的主觀概率是靠預測、估計得到的，因此這些主觀概率值本身就含有大量的模糊性或不確定性的主觀因素，而這些主觀因素所造成的不確定性和風險是任何方法也不能排除的。隨著科學技術的進步和模糊技術的發(fā)展及推廣運用，用模糊技術代替難以確定的、主觀的不確定性因素的變化概率的確定方法，將使概率分析方法更趨準確、科學。 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策 房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的概念 一般而言，決策是指在目標既定的情 況下，尋找可以達到目標的各種可行方案，然后對這些方案進行比較分析，最后先出一個最優(yōu)可行方案的過程。房地產(chǎn)投資應屆生是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，并做出判斷，選擇某一方案的過程。 房地產(chǎn)投資決策對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的完善和發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)由于其空間的固定性特征，一旦開工建設就不能中斷，要力求縮短工期，在最佳時機投入市場。房地產(chǎn)投資還關系著人民的基本需要和生活質(zhì)量的提高，又關系著經(jīng)濟發(fā)展和城市建設，它的總量確定、結構選擇、空間布 局和時間安排十分復雜。房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個國民經(jīng)濟投資規(guī)模中占有很大比重，它必須與社會所擁有的人力、物力和財力相適應。這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過程 房地產(chǎn)投資決策過程是指在房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策中，提出問題、分析問題和解決問題的過程。房地產(chǎn)投資決策的一般程序如下。 （ 1）確定投資目標 投資決策的目標就是要達到投資所預定的目標，所以確定投資的目標是投資決策的前提和依據(jù)。如果投資目標不正確，那就意味著投資決策的不正確，最終導致投資項目實施的不正確。確定投資目標正 確性的關鍵在于進行全面的市場調(diào)研和預測，通過周密的分析研究，可以發(fā)現(xiàn)問題，然后搞清問題的性質(zhì)，從而確定解決問題所期望達到的結果，使投資的目標具體明確，避免抽象，含糊不清。 （ 2）擬定投資方案 在進行房地產(chǎn)投資決策過程中，根據(jù)已確定的目標，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術經(jīng)濟學原理給予評價，即該項目在技術上是否先進，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟上是否合算及財務上是否贏利。經(jīng)分析比較后，才能從中選出最優(yōu)方案。 （ 3）測量風險 由于房地產(chǎn)項目投資量大，建設周期長，以及牽涉面廣，不確定因素 多，故由此而造成的風險相對其他投資項目要大。進行投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經(jīng)濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定一個方案在收益上的可靠性。 （ 4）制定決策方案 決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策。在進行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選取用的各種可能行動方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎。制定決策方案時必須注意各方案整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。只有這樣，才可能進行方案的全面比較和有效選擇，并可避免遺漏最優(yōu)方案。 （ 5）分析與評價 方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇 之前，對其有關技術、經(jīng)濟和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素及潛在問題進行可行性分析，并與預先確定的目標進行比較做出評價。對決策和行動方案有一定約束條件的限制因素要進行分析，以便在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學的預測，以便事先防范，減少潛在問題發(fā)生的可能性。然后根據(jù)決策目標，詳盡分析每一個備選方案的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益，最后對每一個備選方案做出綜合性評價。 （ 6）選擇方案 選擇方案是就每一方案的結果進行比較，選出最可能實現(xiàn)決策預期目標或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。選 擇方案不僅是整個決策過程中的環(huán)節(jié)，也是決策者的重要職責，同時，也是科學性和技巧性的綜合體現(xiàn)。要正確、有效地進行選擇方案工作，必須掌握方案的選擇標準。選擇標準和決策目標是緊密相連的。通常，要求實現(xiàn)決策目標的方案得到的利益盡可能大，且付出的代價盡可能小，即以最小的投入得到最大的產(chǎn)出。同時，要使實現(xiàn)決策目標的把握性盡可能大，且副作用盡可能小。 “既要馬兒跑，又要馬兒不吃草 ”，這樣的標準和條件既矛盾又苛刻。所以，在實際中，所有方案的最優(yōu)都是相對而言的，要求十全十美的方案幾乎是辦不到的。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決 策類型 根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的不同目標和不同性質(zhì)，可以分為以下幾種類型： ① 按決策目標多少劃分，可以分為單目標決策和多目標決策； ② 按決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策； ③ 按決策掌握的情報資料、信息的性質(zhì)不同劃分，可分為確定型決策、不確定型決策和風險型決策等； ④ 按決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。 下面具體介紹確定型決策、不確定型決策和風險型決策３種決策類型的基本概念和功能。 （ 1）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定 可以預期達到的結果。決策的方法有兩種：若根據(jù)已掌握的每一方案的每一確切結果并進行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法稱為單純選優(yōu)法；若在未來的自然狀態(tài)完全明確的情況下，通過建立合作的數(shù)學模型，求出最優(yōu)方案的決策法稱為模型選優(yōu)法。 （ 2）風險型決策 風險型決策是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，存在著某種不可控制的風險因素，一個方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結果。進行風險型決策應具備以下幾個條件： ① 要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損?。?； ② 要有兩個或兩個以上可供選擇的方案； ③ 每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者 主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； ④ 不同方案在不同自然狀態(tài)下相應的損益值可以計算； ⑤ 決策者根據(jù)科學的理論和經(jīng)驗，可預先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。 這種決策由于無法控制其影響決策結果的某種自然狀態(tài)，要在一定的概率條件下做出，需要冒一定的風險，故稱之為風險型決策。 （ 3）不確定型決策 一個風險事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言或就風險型決策所涉及的風險的兩面屬性而言，是可以人為地、主觀地估計出的。但在實際中，有時很難估計出事件發(fā)生的概率，即對事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能做出主觀可能性的估計，而只能對風險后果 有所估計，這種決策稱之為不確定型決策。它的準確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗與判斷能力。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策方法 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策方法種類繁多，概括起來可分為定性分析方法和定量分析方法兩大類。 （ 1）定性分析法 在房地產(chǎn)投資決策過程中，由于有些因素難以定量描述，而且遇到的問題、環(huán)境等都比較復雜，所以采用定性分析的方法更為適用。定性分析的方法通常有以下幾種類型。 ① 經(jīng)驗法。這種方法被普遍應用于一般決策中，但缺乏嚴謹?shù)耐顿Y分析。這種方法直觀易用，但分析不透，只能對此作一些直觀而表面性的描述。 ② 創(chuàng)造工程法。這一方法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗，以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎上的創(chuàng)造技術的總稱，也屬定性分析法的范疇。其主要技術方法包括暢談會、形態(tài)方案法和主觀概率法等。 （ 2）定量分析法 定量分析法是指采用數(shù)量指標和數(shù)學模型方法，進行房地產(chǎn)投資決策的方法。主要作用是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解，從而做出科學的決策。在決策分析中常用的定量分析法有確定型決策法、風險型決策法和不確定型決策法３種。 ① 確定型決策方法 確定型決策是決策者對每一個不同方案的未來自然狀態(tài)和信息，在完全書籍的情 況下，根據(jù)完全確定的情況，運用科學方法，從各個不同方案中選擇最優(yōu)方案。在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析中常用的確定型決策方法很多，如財務凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、動態(tài)投資回收期法及線性規(guī)劃求最優(yōu)解法等。決策者可根據(jù)投資項目的要求、決策問題的性質(zhì)等來選擇適用的方法。 ② 風險型決策方法 這種方法要求決策者，根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，大量的決策問題都具有某種潛在的風險，而其風險多數(shù)服從統(tǒng)計規(guī)律。因此，風險型決策是很重要的決策方法。風險型決策方法的具體實施有以下幾種類型。 a) 期望值法。根 據(jù)概率基本知識，利用數(shù)學期望值法，對房地產(chǎn)投資項目方案進行決策優(yōu)化。 b) 決策樹法。決策樹是由決策點、機會點、方案枝和概率枝組成的樹枝狀圖形。決策樹法，實際上也是利用期望值進行選擇決策方案的一種方法。只不過是把某個含風險的投資方案未來發(fā)展狀況的可能性和可能的結果所做的估計和預測，用樹狀圖形表示出來。決策樹法不僅能夠解決單層決策問題，且更適合于解決多層決策的問題，它能使得多層決策層次分明，直觀易懂，也便于計算和分析。 ③ 不確定型決策方法 這種類型的決策，其特點是不知道所處理的未來事件在各種特定條件下的明確結果（自然 狀態(tài)），而且就連可能發(fā)生的結果及各種結果發(fā)生的概率都不知道。換句話說，這類決策的操作是在對決策問題的自然狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無所知的情況下進行的。在此情況下決策，由于信息不全，有較大的主觀隨意性，所以人們只得提出若干不同的決策準則作為不確定型決策的依據(jù)。這些決策準則包括以下幾方面。 a) 最大最小值準則 。這一準則主張在方案比較和選擇時，不應過于樂觀，把事物的結果盡量估計得壞一點，所以也稱之為 悲觀法 ，然后在各種最壞的情況下找一個最好的方案。這一方法的缺點是，雖然可以避免出現(xiàn)較大的實際損失的風險，但也可能是贏利機會損 失最大的。 b) 最大最大值準則 。這一方法正好與最大最小值準則相反，它主張選擇方案時應用取樂觀的態(tài)度，即所選擇的方案是一個能夠提供獲得最大贏利機會的方案。表示決策者的評價準則是要追求最大的損益值，對投資開發(fā)前途充滿了樂觀的情緒，故也稱之為 樂觀法 。這一方法的缺點是，一旦未來客觀狀態(tài)出現(xiàn)最不利的情況時，企業(yè)往往難以獲得預期的投資收益，甚至還會發(fā)生虧損。 c) 機會均等準則 。決策者在決策過程中，不能肯定各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率，便認為是等概率的，即如有 n 個自然狀態(tài)，則每個自然狀態(tài)出現(xiàn) 的概率為 n1 ，然后按照風險決策的損益最大期望值做出決策。 第 2章 房地產(chǎn)投資分析基本知識 房地產(chǎn)財務分析的相關概念 財務評價指標的選定 房地產(chǎn)投資項目財務評價指標是評價投資方案是否可行或孰優(yōu)孰劣的標準 。可供選擇的指標很多，圖 2—1 列舉了許多種，這些指標可以分為兩類， 反映盈利能力的指標和反映清償能力的指標 。本節(jié)將介紹幾種常用的指標。 圖 2—1 房地產(chǎn)投資項目財務評價指 標 （ 1）盈利能力指標 房地產(chǎn)盈利能力指標概括而言可以分為貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標和非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標兩大類。 ① 現(xiàn)金流量的構成 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量一般由以下幾個部分構成： ●初始現(xiàn)金流量 初始現(xiàn)金流量是指開