【正文】 167。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 （2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。(3) 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。　　第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。③ 因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的。 項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評估階段。(9) 對可行性報(bào)告進(jìn)行評價(jià)與決策。3．開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 (1) 土地調(diào)查。 (4) 服務(wù)對象分析、制定租售計(jì)劃。 (5) 控制污染與生態(tài)變化的初步方案。(3) 開發(fā)成本估算。1 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)市場分析的步驟房地產(chǎn)市場分析依所服務(wù)的對象不同，所需收集的信息的范圍和內(nèi)容也有所差別。(4) 已建成投入使用的主要商業(yè)、寫字樓、公寓物業(yè)。 （四）附錄文件 優(yōu)：確定樣本容易。Ⅰ 問卷的格式① 問卷的標(biāo)題 ② 說明信 ③ 填表指導(dǎo) ④ 被調(diào)查者背景資料 ⑤ 調(diào)查內(nèi)容 ⑥ 編碼 ⑦ 調(diào)查過程記錄Ⅱ 問卷設(shè)計(jì)流程(1) 決定問卷類型及調(diào)查方式 這一步驟也是策劃階段的繼續(xù)，針對所需了解信息的不同，在問卷類型和調(diào)查方式上，會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。 優(yōu)點(diǎn)：（1）成本低，訪問員少費(fèi)用低，但額外增加問卷，郵費(fèi)等； （2）可使用的訪問技術(shù)和得到的信息有限。 調(diào)查分析 調(diào)查資料整理　　市場調(diào)查資料的整理，一般包括下列工作程序：編輯、匯總、分類和制表。這就是說，移動(dòng)平均法，是將數(shù)據(jù)點(diǎn)的順序逐步推移．逐段平均，將逐段平均后所得的時(shí)間序列，分析其長期趨勢，預(yù)測其未來發(fā)展。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特性 (1) 覆蓋面廣 (2) 周期長 (3) 知識(shí)含量高 (4) 項(xiàng)目策劃決定產(chǎn)品的屬性 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序與內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序　 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃分為三個(gè)階段，貫穿于開發(fā)經(jīng)營的全過程。這一步驟是要描述產(chǎn)生問題各因素之間的關(guān)系，確定解決方案。其內(nèi)容有：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是由概念、主題支持的。② 居住郊區(qū)化需要一個(gè)漸進(jìn)的過程，即居住郊區(qū)化的實(shí)施需要有一些前提條件，比如便利的交通設(shè)施，規(guī)模大、上檔次的居住小區(qū)，消費(fèi)者一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，突出的小區(qū)特點(diǎn)和較大的價(jià)格差距等。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。⑦ 降低污染，如生活垃圾污染、水污染、噪聲污染、空氣污染、室內(nèi)污染等。③ 保持原有天然的地形、地貌。其基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：對自然界的索取要少，對自然環(huán)境的負(fù)面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系?！　?③ 呼吁在住宅開發(fā)中更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使今天的新住宅也有機(jī)地融入城市的傳統(tǒng)之中。其基本要素：地處郊野或風(fēng)景區(qū)、二三層的獨(dú)立式住宅、有一定私密性的私家花園。(1) 基本面分析是最基礎(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。人們對多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。Vi=P0+di其中： Vi 第i期預(yù)測值 i 所對應(yīng)的時(shí)期序數(shù) P0 基期數(shù)據(jù)值 d 逐期增減量的平均數(shù) Pn 第n期數(shù)據(jù)值 一般說來，越接近預(yù)測時(shí)點(diǎn)的增減量對預(yù)測越重要，因此可對過去各期的增減量賦予不同的權(quán)數(shù)，計(jì)算加權(quán)平均增減量，預(yù)測則更準(zhǔn)確。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式，將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào)。否則容易導(dǎo)致因理解的不同而回答不同的錯(cuò)誤信息或不完整。 Ⅳ 留置問卷調(diào)查(8) 滾雪球式抽樣 在稀疏總體中先找到一個(gè)符合條件的受訪者進(jìn)行調(diào)查，然后由其推薦其他符合條件的人。(3) 整群抽樣 將總體按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分成群或集體，以群或集體為單位按隨機(jī)的原則從整體中抽取若干群或集體，作為總體的樣本，并對被抽中各群中的每一個(gè)單位都進(jìn)行實(shí)際調(diào)查。一般正文包括四個(gè)部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價(jià)，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計(jì)及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時(shí)間等方法的評價(jià)；（２）分析問題的角度和出發(fā)點(diǎn)，包括對測量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計(jì)；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點(diǎn)）；（４）提出建議對策，或依據(jù)資料對發(fā)展趨勢進(jìn)行估計(jì)等（重點(diǎn)）。 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查，是介于宏觀和微觀之間的調(diào)查。13．結(jié)論及建議 (1) 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。 (4) 施工隊(duì)伍選擇。7．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) (1) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 (2) 可行性研究的費(fèi)用及占總投資比例。 (5) 經(jīng)濟(jì)研究。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 劃撥土地使用權(quán)的范圍根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的才可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1) 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3) 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。 基本程序申請用地制定拆遷方案，辦理拆遷許可證凍結(jié)戶口拆遷公告，動(dòng)員會(huì)，簽拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷辦理產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)安置拆遷戶 拆遷補(bǔ)償在《拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。 土地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。(2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物（配套設(shè)施、設(shè)備等住區(qū)環(huán)境）。 在我國，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。(3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。終止的原因主要有以下幾個(gè)方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利6 征地與拆遷 土地征用 定義 土地征用是指國家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強(qiáng)制措施轉(zhuǎn)化為國家所有的行為。只有在被拆除房屋的所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利主體一致時(shí)，拆遷補(bǔ)償和拆遷安置才為同一對象。3. 可行性研究的類型 (1) 投資機(jī)會(huì)研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 (2) 市場實(shí)地調(diào)查、收集情報(bào)和資料。 (5) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 (2) 施工力量的組織計(jì)劃。 (2) 工程建設(shè)計(jì)劃。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。(2) 城市發(fā)展與建設(shè)情況。(2) 分層抽樣（分類抽樣、類型抽樣） 先將總體按一定標(biāo)志分層，然后在各層中采用簡單隨機(jī)抽樣或系統(tǒng)抽樣方式抽取樣本的一種抽樣方式。是商業(yè)調(diào)查中常用的方法。但電話采訪的可靠性比人員走訪要差些。 （4）獲得敏感性問題的答案信息（匿名性）。 專家調(diào)查法 Ⅰ 深度訪談會(huì) Ⅱ 信函討論 觀察調(diào)查法由調(diào)查人員直接觀察具體事項(xiàng)的方式搜集資料。 C 結(jié)果最終處理階段 ① 中位數(shù)法② 算術(shù)平均統(tǒng)計(jì)處理法 ③ 主觀概率統(tǒng)計(jì)處理法 ④ 對非量化預(yù)測結(jié)果的統(tǒng)計(jì)處理法 (3) 特爾菲法的特點(diǎn) 特爾菲法的特點(diǎn)有：匿名性、反饋性和集中性（趨同性）。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整企業(yè)資源及企業(yè)策略，來達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。 多層住宅未來發(fā)展趨勢① 多層住宅向小高層發(fā)展；② 多層住宅向高檔化發(fā)展；③ 多層住宅向多樣化發(fā)展；④ “三效合一”趨勢。 但作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，更要關(guān)注哲學(xué)、思維層面的創(chuàng)新問題。“健康住宅”不僅僅是住宅十綠化十社區(qū)醫(yī)療保健，而是指在生態(tài)環(huán)境，生活衛(wèi)生、立體綠化、自然景觀、噪音降低，建筑和裝飾材料，空氣流通等方面，都必須以人的健康為根本。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害物、無機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50％。 （1）獨(dú)特的居住空間概念第一空間：流動(dòng)的空間、開敞的空間、可隨意組合的空間；第二空間：視線的空間、思緒的空間、心靈的空間； 第一空間：智慧的空間、信息的空間、速度的空間。 聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。②新都市主義主張，任何居住區(qū)的發(fā)展都應(yīng)采取緊湊方便適于步行的鄰里街區(qū)形式，這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行“概念設(shè)計(jì)”或“理念設(shè)計(jì)”。 多層住宅項(xiàng)目的開發(fā)——中型項(xiàng)目的開發(fā) 中型項(xiàng)目占地23萬m2 (中小型項(xiàng)目)或48萬m2 (中型項(xiàng)目)，一般是多層住宅區(qū)。 　 第三階段：策劃調(diào)整。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念 策劃的含義策劃就是籌劃或謀劃：策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來的活動(dòng)。然后，將挑選出來的全部資料按照一定的邏輯順序排列，使之前后連貫一致，并且根據(jù)實(shí)際需要，將其中某些數(shù)據(jù)進(jìn)行換算或調(diào)整，以便進(jìn)行比較。 （2）應(yīng)答者方便，有時(shí)間去思考回答難記憶的問題；(5) 確定問題順序 問題的前后關(guān)系會(huì)影響調(diào)查的結(jié)果，從而造成測量的誤差。 缺：樣本選擇隨意，誤差較大。 數(shù)據(jù)匯總表、統(tǒng)計(jì)公式或統(tǒng)計(jì)參數(shù)現(xiàn)在的依據(jù)、相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等。政府規(guī)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預(yù)計(jì)開工建設(shè)日期等；規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用途、投資者—、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)等；正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、售價(jià)和開發(fā)商名稱等。 (3) 選擇調(diào)查方法。(6) 財(cái)務(wù)評估。 (8) 存在問題及建議。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通的組織。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：1．項(xiàng)目概況 (1) 項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位。20％,可行性研究的投資誤差范圍是177。（2）可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件① 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是合法獲取的；② 土地使用權(quán)出讓金已繳清；③ 投入土地的開發(fā)建設(shè)資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；④ 土地使用權(quán)如屬中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)董事會(huì)決議。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價(jià)款。 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。） ③ 購買力顯著提高（六）、住房商品化的新起點(diǎn)（98年）刺激住房消費(fèi)的政策要點(diǎn)： 堵：停止實(shí)物分房；提高房租。 ：房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，通貨膨脹，圈地運(yùn)動(dòng)（四）調(diào)控階段 （93~95年） 土地：嚴(yán)格控制用地 資金：緊縮銀根（五）恢復(fù)階段 （95～98年） 、開發(fā)商理性地進(jìn)入有序市場 ① 消費(fèi)觀念基本確立 ② 消費(fèi)要求逐步提高（現(xiàn)代居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)：安全、健康、私密性、開放性、方便性、自然回歸性。 (6) 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。5 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的含義是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。　　第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)