【正文】 什么比知道如何調(diào)查更重要！發(fā)散分析初步調(diào)查 企業(yè)需要解決的問(wèn)題 調(diào)查目的 調(diào)查內(nèi)容 確定調(diào)查計(jì)劃包括三部分：(1) 市場(chǎng)調(diào)查總體方案關(guān)于調(diào)查的性質(zhì)與目標(biāo)、被調(diào)查項(xiàng)目、被調(diào)查對(duì)象、資料收集方式、調(diào)查時(shí)間、調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法、總費(fèi)用及付款方式、可預(yù)見(jiàn)的有利與不利條件等地說(shuō)明。(3) 市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案 確定調(diào)查對(duì)象Ⅰ 樣本抽樣方式 首先是樣本總體的界定，如：“泉州市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目” ，“泉州市在建住宅小區(qū)” ，“泉州市市民” 。特點(diǎn)：每一總體單位進(jìn)入樣本的概率是相同的。提高了樣本的代表性及抽樣效率。(3) 整群抽樣 將總體按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分成群或集體，以群或集體為單位按隨機(jī)的原則從整體中抽取若干群或集體，作為總體的樣本，并對(duì)被抽中各群中的每一個(gè)單位都進(jìn)行實(shí)際調(diào)查。當(dāng)群間差異小，群內(nèi)差異大時(shí)可采用。 優(yōu)：確定樣本容易。 優(yōu)：操作難度小，降低成本，進(jìn)度易控制，訪問(wèn)成功率高。 (6) 判斷抽樣(立意抽樣、目的抽樣、典型調(diào)查) 依據(jù)調(diào)查研究者對(duì)總體的認(rèn)識(shí)等主觀因素或調(diào)查目的等,從總體中選擇調(diào)查對(duì)象的一種方式,依需要主觀判斷后抽取樣本。(7) 配額抽樣(定額抽樣、計(jì)劃抽樣)依據(jù)一定標(biāo)志對(duì)總體分層或分類(lèi)后,從各層或類(lèi)別中選取一定比例的調(diào)查對(duì)象的方法。類(lèi)似分層抽樣只是并不要求相等的結(jié)構(gòu)比例,實(shí)質(zhì)上是分層的判斷抽樣。優(yōu)：提高效率及樣本代表性。(8) 滾雪球式抽樣 在稀疏總體中先找到一個(gè)符合條件的受訪者進(jìn)行調(diào)查，然后由其推薦其他符合條件的人。 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的基本特征：概括為“四易”。Ⅰ 問(wèn)卷的格式① 問(wèn)卷的標(biāo)題 ② 說(shuō)明信 ③ 填表指導(dǎo) ④ 被調(diào)查者背景資料 ⑤ 調(diào)查內(nèi)容 ⑥ 編碼 ⑦ 調(diào)查過(guò)程記錄Ⅱ 問(wèn)卷設(shè)計(jì)流程(1) 決定問(wèn)卷類(lèi)型及調(diào)查方式 這一步驟也是策劃階段的繼續(xù)，針對(duì)所需了解信息的不同，在問(wèn)卷類(lèi)型和調(diào)查方式上，會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。 (4) 決定每個(gè)問(wèn)題的措辭決定問(wèn)題措辭時(shí)的原則: a. 使用簡(jiǎn)單詞匯； b. 避免模棱兩可措辭； c. 避免誘導(dǎo)性措辭； d. 避免隱含的選擇枝； e. 避免隱含的假設(shè)； f. 避免匯總和估計(jì)； h. 避免雙重回答問(wèn)題。 一般認(rèn)為，敏感性的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)安排在問(wèn)卷的后半部分，問(wèn)卷應(yīng)當(dāng)以一些簡(jiǎn)潔的和受訪者比較感興趣的問(wèn)題開(kāi)始。缺點(diǎn)：匿名性差：易因訪問(wèn)人員外表、語(yǔ)調(diào)、措詞、方法、環(huán)境、氣候等造成誤差（應(yīng)答誤差）；缺乏對(duì)訪問(wèn)過(guò)程的內(nèi)在控制；周期長(zhǎng)、費(fèi)用高。只要具備良好的通訊條件和一間安靜的、不受外界干擾的辦公室或電話室，就可以在任何時(shí)候進(jìn)行電話采訪。 優(yōu)點(diǎn)：省時(shí)省費(fèi)用；獲取資料迅速（一晚上即可訪問(wèn)很多），樣本質(zhì)量高（隨機(jī)），回訪容易，易獲得合作。 Ⅳ 留置問(wèn)卷調(diào)查 優(yōu)點(diǎn)： （1）能突破空間限制，在相當(dāng)廣泛的范圍開(kāi)展調(diào)查 （2）節(jié)省費(fèi)用、時(shí)間和人力，無(wú)需大批調(diào)研人員，只需精心設(shè)計(jì)的問(wèn)卷，在較短時(shí)間內(nèi)同時(shí)進(jìn)行廣泛的調(diào)查 （3）匿名性，敏感、政治、倫理道德、隱私等問(wèn)題 （4）避免直接訪問(wèn)受調(diào)查者的干擾，減少誤差 （5）資料便于整理分析，標(biāo)準(zhǔn)化的封閉式問(wèn)題更有效 缺點(diǎn)： （1）回收率低現(xiàn)象嚴(yán)重 （2）有效率低（沒(méi)指導(dǎo)的情況下，漏、錯(cuò)、誤答嚴(yán)重） （3）對(duì)被調(diào)查者文化程度要求較高，需指導(dǎo) （4）問(wèn)卷獲取的資料需經(jīng)分析、辨別 Ⅴ 郵寄調(diào)查郵寄調(diào)查主要是為了減少實(shí)地走訪的人次，從而減少整個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的費(fèi)用開(kāi)支。 優(yōu)點(diǎn)：（1）成本低，訪問(wèn)員少費(fèi)用低，但額外增加問(wèn)卷，郵費(fèi)等； （3）減少因訪問(wèn)員在場(chǎng)的誤差；缺點(diǎn)：（1）高度標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)）化。否則容易導(dǎo)致因理解的不同而回答不同的錯(cuò)誤信息或不完整。 （2）可使用的訪問(wèn)技術(shù)和得到的信息有限。 （3）不能察言觀色判別回答的真實(shí)性。 （4）不能展示道具資料。如：A 觀察法的優(yōu)點(diǎn)（1）直接及時(shí)可靠；（2）適用性強(qiáng)，不受觀察者形象、語(yǔ)氣及表達(dá)能力的影響；（3）簡(jiǎn)便易行，人員多少，時(shí)間長(zhǎng)短自己決定；（4）數(shù)據(jù)易得且精確，如掃描記錄比人員列舉食品袋內(nèi)的東西，問(wèn)孩子喜歡什么玩具不如單向鏡觀察。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式，將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào)。 文獻(xiàn)調(diào)查法文獻(xiàn)調(diào)查是指利用各種文獻(xiàn)、檔案資料進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查。 調(diào)查分析 調(diào)查資料整理　　市場(chǎng)調(diào)查資料的整理，一般包括下列工作程序：編輯、匯總、分類(lèi)和制表。首先是從市場(chǎng)調(diào)查資料中選取一切有關(guān)的、重要的參考資料，剔除無(wú)關(guān)緊要的、沒(méi)有參考價(jià)值的甚至錯(cuò)誤的資料。編輯工作在最后還要查對(duì)資料的可靠性，以確保調(diào)查資料的合理和準(zhǔn)確，如實(shí)反映客觀情況?！　。?）制表 　　制表工作是把有關(guān)實(shí)地調(diào)查的資料用適當(dāng)?shù)谋砀裥问秸故境鰜?lái)，以便說(shuō)明問(wèn)題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的“模式”。 (2) 特爾菲法的預(yù)測(cè)程序 A 準(zhǔn)備階段 ① 明確預(yù)測(cè)目的和主題 ② 準(zhǔn)備背景資料 ③ 選擇專(zhuān)家 B 輪番征詢階段 征詢——反饋，再征詢——再反饋，一般三～五輪。 意見(jiàn)推斷預(yù)測(cè)法（專(zhuān)家會(huì)議法）意見(jiàn)推斷預(yù)測(cè)法是指通過(guò)調(diào)查研究，收集、處理、分析各方人士意見(jiàn)，運(yùn)用集體智慧和經(jīng)驗(yàn)對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行推斷預(yù)測(cè)的方法。Vi=P0+di其中： Vi 第i期預(yù)測(cè)值 i 所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù) P0 基期數(shù)據(jù)值 d 逐期增減量的平均數(shù) Pn 第n期數(shù)據(jù)值 一般說(shuō)來(lái)，越接近預(yù)測(cè)時(shí)點(diǎn)的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，因此可對(duì)過(guò)去各期的增減量賦予不同的權(quán)數(shù)，計(jì)算加權(quán)平均增減量，預(yù)測(cè)則更準(zhǔn)確。Vi=P0ti 移動(dòng)平均法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是按一定周期（或短期）上下波動(dòng)的，且各期上下波動(dòng)的幅度大致接近，則可采用移動(dòng)平均法。這就是說(shuō)，移動(dòng)平均法，是將數(shù)據(jù)點(diǎn)的順序逐步推移．逐段平均，將逐段平均后所得的時(shí)間序列，分析其長(zhǎng)期趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，可取X數(shù)列為 …，2，1，0，1，2，… （X數(shù)列項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)） …，2，1，1，2，… （X數(shù)列項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)） 則，a ,b 的值為： 167。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來(lái)全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。 上述策劃的涵義包括如下幾層意思： 第一，策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃。 第二，策劃具有明確的目的性。 第三，策劃可以比較與選擇方案。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、……銷(xiāo)售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過(guò)程策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特性 (1) 覆蓋面廣 (2) 周期長(zhǎng) (3) 知識(shí)含量高 (4) 項(xiàng)目策劃決定產(chǎn)品的屬性 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序與內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序　 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃分為三個(gè)階段，貫穿于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。 　 第二階段：形象策劃、廣告策劃和銷(xiāo)售策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容見(jiàn)附件1：《房地產(chǎn)全程策劃理論體系》附件2：《房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容》 附件3：《海岸花園全程營(yíng)銷(xiāo)策劃全錄》第六章 房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)167。 開(kāi)發(fā)難點(diǎn)① 成片開(kāi)發(fā)少，單體或聯(lián)體建筑居多，缺乏小區(qū)完善的配套；② 景觀利用是高層住宅的重點(diǎn)，但高層景觀受城市規(guī)劃的牽制多；③ 高層住宅同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品個(gè)性化不突出（外觀、戶型方面——結(jié)構(gòu)設(shè)備要求上下對(duì)齊，戶型難以靈活調(diào)整）；④ 一梯多戶（一般八戶），缺少隱私權(quán)，且總有部分單位不利于采光、通風(fēng)、觀景；⑤ 地下停車(chē)車(chē)庫(kù)車(chē)位不足；⑥ 供水、供電、消防、物業(yè)管理要求高；⑦ 住戶缺乏公共空間；⑧ 裙樓需尋找出路；⑨ 高層建筑資金需要量大，投入集中，產(chǎn)品單一，回旋余地小，極易成為爛尾盤(pán)或積壓；⑩ 不利于老人、小孩身心健康（缺乏運(yùn)動(dòng)）。這類(lèi)項(xiàng)目多是見(jiàn)縫插針式的利用城市中的零星土地，是實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商生存、競(jìng)爭(zhēng)空間，但項(xiàng)目自身配套難以完善，故應(yīng)注意如下開(kāi)發(fā)要點(diǎn)： SWOT分析準(zhǔn)確SWOT分別代表：strength（優(yōu)勢(shì)）、weakness（劣勢(shì)）、opportunity(機(jī)會(huì))、threat（威脅）。運(yùn)用SWOT方法分析問(wèn)題一般可以分為3個(gè)層次：基本面分析、辯證法分析和程度（概率）分析。(1) 基本面分析是最基礎(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。它是從表象入手，探討解決問(wèn)題的方向。這一步驟是要描述產(chǎn)生問(wèn)題各因素之間的關(guān)系，確定解決方案。 快速入市，以快取勝 快施工、快營(yíng)銷(xiāo)、搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 多層住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)① 與高層相比，多層住宅的優(yōu)勢(shì)在于：② 設(shè)備較少，管理容易，物業(yè)管理費(fèi)低；③ 一般成片開(kāi)發(fā)，形成住宅小區(qū)，配套完善，能為居民提供一個(gè)親和的空間，有利④ 于鄰里交往，居住氛圍濃厚；⑤ 有較多 的綠化面積，縮小了人與自然的距離，改善了生活環(huán)境；⑥ 造價(jià)較低，售價(jià)一般比高層住宅低；⑦ 實(shí)用率較高層住宅高；⑧ 停車(chē)位比較多； 多層住宅庭院空間的營(yíng)造(1) 領(lǐng)域空間的界定 (2) 庭院空間的實(shí)用性 (3) 庭院空間的綠化 (4) 庭院空間的文化品味 多層住宅個(gè)性的創(chuàng)造手段塑造住宅的個(gè)性有利于加強(qiáng)人們對(duì)住宅的視覺(jué)得吸引與情緒感染，對(duì)住宅銷(xiāo)售有較大影響。② 性格獨(dú)特。④ 民族特色與地方特色。 大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 大型項(xiàng)目占地10萬(wàn)m2以上（大型項(xiàng)目：10～60萬(wàn)m2，超大型項(xiàng)目：60萬(wàn)m2以上） 大型項(xiàng)目戰(zhàn)略難題一般大盤(pán)開(kāi)發(fā)難點(diǎn)：① 規(guī)劃難以超前；（開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)5～10年）② 客戶難以定位；（供應(yīng)量大，市場(chǎng)準(zhǔn)確細(xì)分困難）③ 資金難以籌措；（土地、配套等資金需要量大 祈福新村人工湖耗資1000多萬(wàn)）④ 節(jié)奏難以控制；郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)難點(diǎn)：① 城市配套費(fèi)用龐大；② 交通條件滯后；③ 生活成本較高；④ 文化、人文、教育條件較差；⑤ 物業(yè)管理費(fèi)用高。其基本要素：地處郊野或風(fēng)景區(qū)、二三層的獨(dú)立式住宅、有一定私密性的私家花園。 區(qū)別概念：花園式住宅、農(nóng)民屋、townhouse 開(kāi)發(fā)要點(diǎn) ① 選址：景觀資源豐富的郊野 ② 規(guī)劃：因地制宜、依山形水勢(shì) ③ 建筑：個(gè)別化設(shè)計(jì)、風(fēng)格化設(shè)計(jì) ④ 戶型：樓下公共活動(dòng)空間、樓上臥室等私密性空間、大廳可中空 ⑤ 結(jié)構(gòu)：木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu) ⑥ 裝修：豪華、智能化、新技術(shù)新材料運(yùn)用 ⑦ 價(jià)格：昂貴 ⑨ 配套：私人配套私密性（花園、泳池、球場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等），公共配套高檔、完善（貴族會(huì)所）⑩ 物業(yè)管理：安全第一、管理人本化、服務(wù)高檔化167。其內(nèi)容有：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由概念、主題支持的。“理念就是項(xiàng)目的靈魂”。 “概念設(shè)計(jì)”影響項(xiàng)目的成敗，是項(xiàng)目“成功策劃的核心”。泛地產(chǎn)要求擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維定勢(shì)，不局限于“以房子為核心”，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，它在某一特定概念下?tīng)I(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域(社區(qū))。創(chuàng)新可分兩個(gè)層次，一類(lèi)歸于技術(shù)和操作層面，如設(shè)計(jì)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等。 新住宅運(yùn)動(dòng)　　 新住宅運(yùn)動(dòng)的思想　　 ① 主張住宅開(kāi)發(fā)要關(guān)注普通人，面向普通人；呼吁業(yè)者深入研究住宅市場(chǎng)，拒絕急功近利的商業(yè)炒作；呼吁所有的從業(yè)者認(rèn)真研究市場(chǎng)和消費(fèi)者的心理、行為?！　?③ 呼吁在住宅開(kāi)發(fā)中更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來(lái)關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開(kāi)發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使今天的新住宅也有機(jī)地融入城市的傳統(tǒng)之中。 居住郊區(qū)化與新都市主義 　　 居住郊區(qū)化的內(nèi)容有：① 以市場(chǎng)份額為核心的新的營(yíng)銷(xiāo)理念。② 居住郊區(qū)化需要一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，即居住郊區(qū)化的實(shí)施需要有一些前提條件，比如便利的交通設(shè)施，規(guī)模大、上檔次的居住小區(qū)，消費(fèi)者一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，突出的小區(qū)特點(diǎn)和較大的價(jià)格差距等。新都市主義居住模式最根本的優(yōu)越之處，在于城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的居住主張。③新都市主義居住區(qū)有三個(gè)要素：生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和產(chǎn)品高品質(zhì)性。 2001年7月14日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等單位共同主辦的“國(guó)際居住新潮流一中國(guó)綠色生態(tài)住宅”論壇在廣州舉行。生態(tài)住宅的一大特點(diǎn)是健康。167。其基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)自然界的索取要少，對(duì)自然環(huán)境的負(fù)面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50％以上。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)。 光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源。 廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100％。 綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）；選用無(wú)毒、無(wú)害、有益人體健康的材料和產(chǎn)品。③ 保持原有天然的地形、地貌。⑤ 生態(tài)公園、生態(tài)林建設(shè)。⑦ 降低污染，如生活垃圾污染、水污染、噪聲污染、空氣污染、室內(nèi)污染等。⑨ 都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開(kāi)發(fā) SOHO住宅的開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 即small office and home office 的縮寫(xiě)，意為“小型家庭辦公室”。（2）目標(biāo)客戶群年齡：30～40歲； 文化層次：高； 獨(dú)立工作能