【正文】 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。 (4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份具有特定性。(2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。(2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。 （2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。、（3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 （1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。 （2）土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土地使用權(quán)出讓的行政工作，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報批和出讓方案的落實(shí)；負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我國的行政管理權(quán)。 土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)終止的含義及原因土地使用權(quán)終止是指國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國家提前收回土地使用權(quán)，或者因土地滅失等其它原因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。(2) 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 土地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。(3) 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。5 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的含義是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的年限最高年限=出讓年限已使用年限 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式出售、交換、贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)：把余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的對余期土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、抵押的權(quán)利交給土地使用權(quán)再受讓人。改變土地用途和要求必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)地價款；（3）使用權(quán)余期屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用權(quán)出讓人。 程序(1) 申請定點(diǎn) (2 ) 協(xié)調(diào)補(bǔ)償安置方案 (3) 核定用地量 (4) 劃撥用地 (5) 核實(shí)實(shí)際用地量 補(bǔ)償費(fèi)的確定(1) 土地補(bǔ)償費(fèi) (2) 安置補(bǔ)助費(fèi) (3) 土地投資補(bǔ)償費(fèi) (4) 非耕地的補(bǔ)償由省級人民政府參照耕地補(bǔ)償辦法執(zhí)行。 基本程序申請用地制定拆遷方案，辦理拆遷許可證凍結(jié)戶口拆遷公告，動員會，簽拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷辦理產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)安置拆遷戶 拆遷補(bǔ)償在《拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償?！　〉诙龡l 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！　〉诙臈l 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！　〉诙鍡l 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?！　〉诙鶙l 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償?！　”徊疬w人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 拆遷安置1．安置對象：安置的對象是被拆除房屋的使用權(quán)人，而不是其所有權(quán)人。2. 拆遷安置的形式。 劃撥土地使用權(quán)的范圍根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的才可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1) 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3) 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。（1）應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件具有下列因素之一的，應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)：① 土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。③ 因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的。⑤ 未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。8. 我國城鎮(zhèn)土地使用制度缺陷分析1 雙重雙軌制。 5 不同用途批租年限的不一致可能帶來的問題 6 出讓年限到期可能帶來的問題 7 土地儲備制第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究167。2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的機(jī)構(gòu)和人員 機(jī)構(gòu)：專業(yè)咨詢研究機(jī)構(gòu) 參與人員：經(jīng)濟(jì)專家、市場分析專家、房地產(chǎn)業(yè)專家、建筑工程專家、財會專家。 (2) 初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。主要解決的問題包括：分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 (4) 項(xiàng)目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。 項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行全面審核和再評估階段。30％, 初步可行性研究的投資誤差范圍是177。10％（2）時間 時間花費(fèi)與研究深度、項(xiàng)目規(guī)模有關(guān)。 (3)可行性研究的費(fèi)用 可行性研究的費(fèi)用與研究的規(guī)模和深度成正比。5. 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的程序房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究包括下列步驟： (1) 討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)，明確研究的界線。 (3) 市場預(yù)測分析。 (5) 經(jīng)濟(jì)研究。 (7) 制定實(shí)施計劃。(9) 對可行性報告進(jìn)行評價與決策。2 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。 (2) 項(xiàng)目的地理位置。 (3) 項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。 (4) 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。(6) 可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 (2) 可行性研究的費(fèi)用及占總投資比例。 (4) 研究分析的主要內(nèi)容。3．開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 (1) 土地調(diào)查。 (2) 人口調(diào)查。 (3) 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 (5) 各種市政管線。 (6) 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 (2) 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 (4) 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。5．規(guī)劃設(shè)計方案選擇 (1) 市政規(guī)劃方案選擇。 (2) 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。6．資源供給 (1) 建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 (3) 項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)。7．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) (1) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 (3) 開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化。 (5) 控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 (7) 環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。8. 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 (1) 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 (3) 人員培訓(xùn)計劃，年管理費(fèi)用估算。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。包括各個單項(xiàng)工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 (4) 施工隊(duì)伍選擇。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。(3) 開發(fā)成本估算。(5) 銷售收人、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。運(yùn)用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)評估。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面從政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場周期、自然等方面進(jìn)行定性風(fēng)險分析。(1) 國民經(jīng)濟(jì)評價。(2) 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。13．結(jié)論及建議 (1) 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。14. 可行性研究報告的各類附件與可行性研究主要內(nèi)容有關(guān)的各種調(diào)查分析的材料和圖表、各種證明材料、咨詢材料、專家論證的意見書等，都應(yīng)作為可行性研究報告的附件置于報告正文之后。1 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)市場分析的步驟房地產(chǎn)市場分析依所服務(wù)的對象不同，所需收集的信息的范圍和內(nèi)容也有所差別。 (2) 確立調(diào)查目標(biāo)。 (4) 估算調(diào)查過程所需的時間和費(fèi)用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價格。(6) 市場調(diào)查的結(jié)論與建議。國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。鐵路、公路、機(jī)場、港口等對內(nèi)對外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查，是介于宏觀和微觀之間的調(diào)查。(2) 土地批租信息土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地的面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，包括土地使用權(quán)的受讓方、坐落位置、用途、四至范圍、占地面積、建筑面積、土地價格、土地使用年限、工程建設(shè)總投資額、土地利用要求、土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目投資情況和成交日期等。(4) 已建成投入使用的主要商業(yè)、寫字樓、公寓物業(yè)。(5) 競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。 (6) 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃(道路交通、電力、供熱、煤氣、供水、雨污水排放、電信等)、公共配套設(shè)．施(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、文體設(shè)施等)規(guī)劃＼大型公共建筑(商場＼辦公樓等)發(fā)展規(guī)劃、重點(diǎn)商業(yè)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等方面的情況。 針對特定開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)因素調(diào)查 當(dāng)總體背景情況確定后，投資者就可以針對某一具體開發(fā)投資類型和地點(diǎn)進(jìn)行更為詳盡的調(diào)查：項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料；附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)(如高度控制、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車場車位數(shù)等；針對未來用戶的需求信息；同類競爭性開發(fā)項(xiàng)目的信息，政府對此開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度；項(xiàng)目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力；針對項(xiàng)目的成本、價格、租金、空置率、市場吸納能力調(diào)查；金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 一般習(xí)慣，報告題目的下方應(yīng)注明報告人或單位、報告日期、報告呈交的對象等 報告內(nèi)容較多時應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報告的“報告摘要”主要應(yīng)包括四個方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時間、地點(diǎn)、對象、范圍以及調(diào)查的主要項(xiàng)目；（３）簡要介紹調(diào)查實(shí)施的方法、手段以及對調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。 （三）報告的正文 一般正文包括四個部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時間等方法的評價；（２）分析問題的角度和出發(fā)點(diǎn)，包括對測量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點(diǎn)）；（４）提出建議對策，或依據(jù)資料對發(fā)展趨勢進(jìn)行估計等（重點(diǎn)）。 （四）附錄文件 房地產(chǎn)市場調(diào)查 調(diào)查準(zhǔn)備 確定調(diào)查目的及內(nèi)容※ 知道調(diào)查什么比知道如何調(diào)查更重要！發(fā)散分析初步調(diào)查 企業(yè)需要解決的問題 調(diào)查目的 調(diào)查內(nèi)容