寧波東部新城商務綜合體項目策略報告_71ppt(編輯修改稿)
2025-02-12 16:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 25000元 /m2（商鋪）項目類別：復式公寓 /寫字樓 /商鋪開盤時間： 04年 銷售情況：已售磬取勝因素：市政配套完善，周邊商氣實足產(chǎn)品做工精細，且賦有時代感項目類別：寫字樓 /產(chǎn)權式酒店 /商業(yè)銷售情況：產(chǎn)權式酒店共 427套，銷售率 95% 寫字樓共 260套，銷售率 95% 商業(yè)共套 5000平米開盤時間： 04年 11月占地面積： 建筑面積： 16萬余方銷售均價： 17000元 / m2 （寫字樓） 14200元 / m2 （產(chǎn)權式酒店）戶型區(qū)間： 901000M2（寫字樓） 50160平米（產(chǎn)權式酒店）市場定位準確： 寧波國際核心商務區(qū)感受七星級酒店服務n 通過市場反饋，及時調(diào)整產(chǎn)品主要市場抗性n 寧波第一家產(chǎn)權式酒店 n 酒店和產(chǎn)權式酒店同步經(jīng)營與銷售取勝因素—— 彼特曼 ———— 歐寶花苑 ——占地面積： 4000平米建筑面積： 2萬平方米銷售價格：均價 9000元 /M2戶型區(qū)間： M2項目類別：酒店 /酒店式公寓（投資型）客戶定位：單身白領、外地辦事處開盤時間： 04年 銷售情況： 456共套，已售 75套月均銷售： 銷售緩慢因素：產(chǎn)品做工粗糙，客群定位混亂區(qū)域客戶對其產(chǎn)品的接受度極弱推廣宣傳主題（投資型產(chǎn)品概念）不明確—— 雷迪森 ——占地面積： 建筑面積：未知銷售價格：未知項目類別：酒店 /寫字樓 /公寓 /商鋪開盤時間：未知注：項目未動工規(guī)劃情況： 兩棟寫字樓、兩棟公寓、兩棟聯(lián)體 5星級酒店消費者研究n 調(diào)研人群： 50組寧波高收入人群n 調(diào)研方法：問卷調(diào)查n 時間： n 我司參加人員： 7人區(qū)域狀況調(diào)查：由于海曙區(qū)發(fā)展成熟，市政基礎好，生活配套完善，因此最為受眾與偏愛被訪者所在的企業(yè)性質(zhì)寫字樓使用狀況調(diào)查： 從企業(yè)性質(zhì)看：目前寧波還是以私營、合伙公司為主（占 59%），這也與寧波市總體的企業(yè)結構相吻合。 私營企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，占據(jù)半壁江山。 然而，中外合資與外資企業(yè) 也占了總數(shù)的17% ，由于其對辦公場所的要求高， 也成為高檔物業(yè)主抓的對象。 從右圖可以判斷：目前寧波的企業(yè)主要還是以貿(mào)易為主，而據(jù)我司深入調(diào)查，一般可以分為以下幾種： 本地的貿(mào)易型公司、寧波郊縣的廠家或公司在寧波設立的辦事處與外地公司設立的分公司。 作為一個港口城市，對外貿(mào)易占全國四分之一的寧波來說，貿(mào)易型公司較多是可以理解的。 從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的辦公面積還是以小型為主， 尤其是 50100平米最為集中，成為需求的拐點 。但是， 200平米以上呈明顯上升， 因此也形成了 100200平米是面積需求凹區(qū)間，通過上下圖表的交插分析，從被訪者所在單位員工數(shù)量就不難看出了，寧波企業(yè)發(fā)展狀況、企業(yè)實力與需求面積是成正比。 這充分說明，中型企業(yè)在寧波數(shù)量較少，同時如果大面積的辦公樓休量大，還是有一定客層的 。但重點在于大面積辦公的公司一般都集中在中高檔物業(yè)中， 如何解決電梯、停車位等配套問題才是寧波寫字樓市場發(fā)展的關鍵。再次購房意向調(diào)查： 此次調(diào)查，我司針對被訪者的再次購房進行研究，其中， 有意向再次購房者占 90% ， 考慮兩年內(nèi)再次購買占了 50% 。 充分說明，寧波地產(chǎn)消費潛力較好。 對于購買辦公場所 ，被訪者其中有 60%，希望購買寫字樓，而有 24%希望租用。 然而他們共同的目的很明確：改善現(xiàn)有的辦公環(huán)境（ 37% ），其次是投資（ 33% ）。 從寫字樓的消費層面進一步說明：寧波的地產(chǎn)消費實力強。 對于購買商鋪， 被訪者中79%用來投資，同時 50100平米面積需求極其旺盛， 這與寧波現(xiàn)階段小型商鋪繁多的現(xiàn)狀有直接性的關聯(lián)。 對于購買（租用）產(chǎn)權式酒店， 需求面積 5080平米是市場的黃金區(qū)間， 而總價 4080萬、 120160萬造成了市場的凹型區(qū)間。說明消費者對于產(chǎn)權式酒店，認同兩個方面點 ： 總價低、面積大、配套服務較好（性價比高） 。另一方面，總價高、面積小、配套服務五星級標準。 與調(diào)查中與被訪者的交流內(nèi)容是吻合的，這種產(chǎn)品在較受關注 ) 綜合，產(chǎn)權酒店月租金 50007000元 /月，這個黃金需求區(qū)間， 我們發(fā)現(xiàn)，單從產(chǎn)權酒店的購買實力上看，寧波的地產(chǎn)消費基點較高。市場調(diào)研七點小結1. 政府遷址信息，眾多地產(chǎn)公司關注2. 區(qū)域土地供應量大，且需求逐年增加3. 區(qū)內(nèi)產(chǎn)品作工精細，推廣面廣，抬高了區(qū)域形象4. 區(qū)內(nèi)標志性建筑物已不在少數(shù)，但有特色產(chǎn)品尚未出現(xiàn)5. 區(qū)內(nèi)消費群體對產(chǎn)品追求，趨于國際化 — 自然、和諧、舒適6. 區(qū)內(nèi)酒店繁多，但產(chǎn)權式酒店供應小且需求旺盛，其中 5080平米為需求重點7. 寧波整體地產(chǎn)消費潛力極強，但消費基點較高，因此形成倒金字塔型消費結構：平均單價在 10000以上平均單價在 7000元以下消費結構不穩(wěn)定，高消費的需求減少后，市場空置率提高，從而加大了地產(chǎn)供貨方的風險系數(shù)在江東，項目制勝的三大法寶1. 產(chǎn)品設計與規(guī)劃須適應自然和諧生態(tài)的區(qū)域政策發(fā)展觀2. 抓住貿(mào)易型消費群體及區(qū)域客戶需求特征
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