【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） ， 具備發(fā)展商務(wù)公寓的良好條件 競(jìng)爭(zhēng)策略：以 “ 挑戰(zhàn)者 ” 的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 通過(guò)住宅 、 商業(yè) 、 商務(wù)的 “混搭 ” 、 組合 ， 大大拉升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 商務(wù)公寓的特點(diǎn) 優(yōu)越的地段和交通條件 接近甚至達(dá)到甲級(jí)寫字樓的立面標(biāo)準(zhǔn) 以靈活組合的中小戶型為基本單位 商務(wù)配套優(yōu)良：商務(wù)會(huì)議 、 商務(wù)秘書 、 翻譯 、 金融 、 郵政 、 票務(wù) 、 打印 、 復(fù)印 、傳真 、 信息查詢等服務(wù)是商務(wù)公寓的基本需求配套 。 國(guó)際化 、 高品質(zhì)的物管營(yíng)運(yùn)和服務(wù) 提供商務(wù) 、 休閑融為一體的人性化生態(tài)空間 中心城商務(wù)公寓現(xiàn)狀 物業(yè)類型 項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)組合 商業(yè) 單元分隔 銷售出租率 商務(wù)公寓 紫薇公寓 商住 － 50～ 78 100% 紫薇苑 商住 － 100～ 120 100% 儷景中心 商業(yè)、辦公 國(guó)美電器 43～ 66 100% 從現(xiàn)有商務(wù)公寓來(lái)看 ， 檔次較低 ， 沒有擺脫住宅模式 。 從出租率來(lái)看 ， 全部都 100%， 市場(chǎng)行情看好 。 商務(wù)公寓的客戶 商務(wù)公寓入住企業(yè)行業(yè)分布012345678科技 商貿(mào) 實(shí)業(yè) 保險(xiǎn) 咨詢 裝飾 設(shè)計(jì)行業(yè)分布特征不夠明顯 ， 但主要是第三產(chǎn)業(yè) ， 一般為成長(zhǎng)型中小企業(yè)或個(gè)體辦公 數(shù)據(jù)來(lái)源：儷景中心、紫薇公寓、紫薇苑入駐客戶統(tǒng)計(jì)分析 商務(wù)公寓的產(chǎn)品 數(shù)據(jù)來(lái)源：金中環(huán)、求是大廈、城市天地廣場(chǎng)、東方銀座、國(guó)際市長(zhǎng)交流中心戶型統(tǒng)計(jì) 戶型 面積 (平米） 比例（ %） 單房 2542 25% 1房 4055 48% 2房 5080 20% 其它 90－ 100 7% 市場(chǎng)產(chǎn)品以 1房 ， 面積 4055平米 ， 每套預(yù)留衛(wèi)生間管道 ， 不加隔墻 ， 相鄰間隔可以 自由組合 ， 拼成 150200平米的商務(wù)空間； 小結(jié) —— 物業(yè)定位 商務(wù)公寓 住 宅 商業(yè) 龍城唯一 地鐵口 城市綜合體 ：項(xiàng)目定位 立局篇之一：客戶定位 客戶來(lái)源區(qū)域分析 從區(qū)域上看 ， 本項(xiàng)目客戶主要來(lái)自 愛聯(lián)本地 、 中心城 與 關(guān)內(nèi) ， 同時(shí)依托地鐵三號(hào)線以及深惠公路 、寶荷路的便利交通 ， 將帶動(dòng) 橫崗 、 寶龍工業(yè)區(qū) 及 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 中心城 布吉 坪山 關(guān)內(nèi) 寶龍 龍崗鎮(zhèn) 平湖 橫崗 √ √ √ √ √ 中心城客戶分析 根據(jù)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 ， 客戶以市場(chǎng)主流客戶為主 ， 即第二階層客戶 。 需求戶型為三房 、 四房 。 高端商務(wù)人群企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員 工廠中高層管理、企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體業(yè)主、一般公務(wù)員、本地居民 大量工廠技術(shù)人員、小型個(gè)體戶、普通企業(yè)職員等 第三階層： 群體異常龐大，但置業(yè)需求未受到足夠重視，受中心城面積過(guò)大、總價(jià)過(guò)高的制約，需求還遠(yuǎn)未得到滿足，挖掘潛力巨大。 第二階層：群體龐大，購(gòu)買力強(qiáng)，是目前中心城的主流置業(yè)者，需求主要為三房與四房。 第一 階層 ：人群逐年增多，但總量仍偏少，大部分為多次置業(yè)，需求主要為四房以上或者別墅。 中心城客戶分析 購(gòu)買主要用于改善居住條件 自建住房最多，租房和自購(gòu)住房其次 3645歲53%2 5 歲以下, 3 % ,5 5 歲以上, 1 % ,4655歲5%2535歲, 3 8 %年齡歲以歲以企業(yè)中高管28%其它16%個(gè)體私營(yíng)業(yè)主27%公務(wù)員9%本地村民17%職業(yè)企業(yè)中高管其它個(gè)體私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員本地村民職業(yè)其它3%投資15%解決居住需求37%改善居住環(huán)境45%其它1%自建住房38%自購(gòu)住房28%福利房5%租房28%中心城客戶主要為 3645歲的企業(yè)中高管 、 私營(yíng)業(yè)主 ， 購(gòu)買力強(qiáng) ， 多為二次臵業(yè)者 愛聯(lián)本地客戶分析 年齡 職業(yè) 購(gòu)買用途 現(xiàn)住房類型 需求戶型 3645歲 愛聯(lián)原居民 私營(yíng)企業(yè)主 自住 自有的私房 3房、 4房 愛聯(lián)客戶熟悉周邊的市場(chǎng)環(huán)境 。 他們?cè)诖司幼r(shí)間長(zhǎng) ， 他們的子女在周邊學(xué)校讀書 ， 他們?cè)趷勐?lián)周邊的工廠上班或者擁有自己的私房 。 愛聯(lián)客戶購(gòu)買本項(xiàng)目主要是因?yàn)樗麄兙幼≡诖藚^(qū)域比較久 ， 對(duì)周邊的環(huán)境也比較熟悉 ， 且他們有強(qiáng)烈的改善居住條件的意向 。 關(guān)內(nèi)客戶分析 年齡 購(gòu)買用途 需求戶型 現(xiàn)住房類型 2535歲 主要用來(lái)投資 部分用來(lái)自住 二房為主 三房為輔 商品房 關(guān)內(nèi)客戶來(lái)中心城購(gòu)買房屋主要看中的是中心城的升值潛力 。 他們購(gòu)買主要用于投資 ， 需求戶型一般為適宜投資的二房單位 ， 本項(xiàng)目商務(wù)公寓也是他們的投資對(duì)象 本樓盤吸引其購(gòu)買的因素是本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值 。 本項(xiàng)目位于愛聯(lián)地鐵口 ， 升值潛力大 ， 非常適合投資 。 橫崗客戶分析 購(gòu)買用途其它%改善居住條件%投資%解決居住需求%年齡3135歲27%4650歲6%4145歲14%61歲及 以上1%5160歲4%2630歲18%2125歲7%20歲及 以下1%3640歲22%現(xiàn)住房類型有自購(gòu)物%其它%福利房%租住房屋25。4%自有私房%職業(yè)其他15%管理人員15%自由職業(yè)者20%公務(wù)員7%私營(yíng)企業(yè)主22%公司職員21%（數(shù)據(jù)來(lái)源中原研究中心市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)） 橫崗客戶分析 年齡 職業(yè) 購(gòu)買用途 現(xiàn)住房類型 需求戶型 3140歲 私營(yíng)企業(yè)主 公司職員 自由職業(yè)者 自住 自己的私房 橫崗的商品房 三房、四房 橫崗客戶來(lái)中心城居住主要是看中了中心城的成熟的配套設(shè)施 。 他們以私營(yíng)企業(yè)主和公司職員為主 ， 大多有私家車 ， 一般都有了小孩 ， 希望家人可以在一個(gè)更成熟的區(qū)域居住 。 本樓盤吸引其購(gòu)買的原因是本樓盤的交通條件優(yōu)越 ， 通達(dá)性好 ， 周邊配套也非常完善 。 項(xiàng)目客戶區(qū)域比例分析 區(qū)域 東區(qū) 南區(qū) 奧體新城 北區(qū) 中心城 33% 38% 49% 55% 龍崗鎮(zhèn) 18% 8% 14% 14% 橫崗 2% 9% 9% 1% 寶龍 3% 5% 3% 1% 坪山 12% 4% 1% 1% 坑梓 6% 1% 1% 1% 坪地 4% 1% 1% 10% 關(guān)內(nèi) 20% 30% 20% 15% 其它 2% 1% 2% 2% 東莞 惠州 坪地 惠州 坑梓 坪山 中心城 龍崗鎮(zhèn) 寶龍 關(guān)內(nèi) 橫崗 從前面客戶分析 ， 中心城關(guān)內(nèi)客戶將達(dá)到 50%， 本項(xiàng)目因交通樞紐價(jià)值尤其明顯 ，關(guān)內(nèi)客戶預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到 60%；而 橫崗 因交通與距離原因 ， 比例會(huì)上升 ， 中心城 客戶因未來(lái)選擇范圍大 ， 比例會(huì)下降 。 項(xiàng)目最終客戶定位 客戶區(qū)域 客戶類型 戶型需求 購(gòu)買因素 比例 關(guān)內(nèi) 投資客戶 2房、 3房、商務(wù)公寓 投資價(jià)值 50% 中心城 企事業(yè)單位員工、工廠中層管理人員、愛聯(lián)本地原居民 2房、 3房、4房、商務(wù)公寓 規(guī)模、交通、配套、價(jià)格 35% 橫崗 本地原居民 私營(yíng)企業(yè)主 3房、 4房 交通、配套 10% 其它 寶龍工業(yè)區(qū)及周邊城鎮(zhèn) 客戶 3房、 4房 交通、配套 5% 立局篇之二：戶型定位 戶型比例 以二房 、 三房為主 ， 四房為輔 戶型 比例 客戶 2房 45% 關(guān)內(nèi)、中心城客房戶 3房 40% 關(guān)內(nèi)、中心城、橫崗、其它 4房 10% 中心城、橫崗、其它 商務(wù)公寓 5% 關(guān)內(nèi)、中心城 從前面開發(fā)方向判判與客戶定位，初步確定戶型比例： 關(guān)內(nèi)客戶需求分析 戶型 2房 3房 4房 其它 比例 50% 40% 5% 5% 面積 6580 85120 150160 關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)買戶型情況51%39%5% 5%2房 3房 4房 其它關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)買戶型以 2房為主 ， 面積主要為 6580平米 ， 其次為 3房 ， 面積為 85120平米的中小三房 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：水岸新都、天健現(xiàn)代城、龍城華府、東方御花園成交客戶資料統(tǒng)計(jì) 中心城客戶需求分析 龍崗中心城歷年成交戶型主要三房和四房 ， 三房約 55%， 面積在 105130平米；四房需求一直穩(wěn)定在 20%左右 ， 面積 140160平米 年份 二房 三房 四房 年份 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 2023年 7888 % 105122 57% 128140 % 2023年 7585 % 108128 56% 135155 % 2023年 7080 % 110132 55% 138158 % 2023年 6289 % 105125 50% 140160 % 愛聯(lián)片區(qū)戶型分析 相比中心城 ， 愛聯(lián)區(qū)域樓盤的戶型面積普遍偏小 。 二房面積區(qū)間為 6080平米 ；三房面積區(qū)間為 95120平米 。 樓盤名 規(guī)模 容積率 主力戶型 輔助戶型 龍城華府 97000㎡ 3房： 95120㎡ 1房： 4651㎡ 2房： 6080㎡ 海逸雅居 25280㎡ 3房： 104㎡ 雅庭名苑 42320㎡ 3房： 98106㎡ 橫崗客戶需求分析 橫崗樓盤面積明顯偏小 。 橫崗二房面積區(qū)間為 6070平米 ；三房面積區(qū)間為 90110平米；四房面積區(qū)間為 130140平米 。 區(qū)域 樓盤名 規(guī)模 容積率 主力戶型 輔助戶型 橫崗 信義錦繡花園 186688㎡ 3房： 85110㎡ 4房： 129141㎡ 2房： 5973㎡ 志健時(shí)代廣場(chǎng) 165000㎡ 2房： 6686㎡ 1房： 3747㎡ 3房： 100120㎡ 4房： 122㎡ 振業(yè)城翠湖居 541796㎡ 3房： ㎡ 2房： ㎡ 未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型分析 未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型面積普遍偏大 。 其中 二房面積區(qū)間為 7580平米 ；三房面積區(qū)間為 110120平米 ；四房面積區(qū)間為 140160平米 樓盤名 規(guī)模 容積率 主力戶型 輔助戶型 星河項(xiàng)目 262023㎡ 4房： 160170㎡ 酒店公寓： 45㎡ Townhouse： 220300㎡ 商務(wù)公寓： 70㎡ 公園大地 773669㎡ 4房： 167182㎡ 3房： 108125㎡ 4房： 159162㎡ 4房： 134161㎡ 奧林華府 400000㎡ 4房： 140160㎡ 2房： 75㎡ 3房： 110120㎡ 5房： 230㎡ 綜合競(jìng)爭(zhēng)考慮 ， 本項(xiàng)目戶型面積應(yīng)小于競(jìng)爭(zhēng)樓盤面積和中心城樓盤面積而大于愛聯(lián)樓盤和橫崗樓盤面積 。 2房 3房 4房 橫崗 愛聯(lián) 本項(xiàng)目 中心城 競(jìng)爭(zhēng)者 ㎡ 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 綜合分析 考慮地塊條件 ， 東地塊大戶型比例稍大 ， 西地塊打造成較純粹的中小戶型社區(qū) ， 面積偏??； 開發(fā)方向研判結(jié)論：本項(xiàng)目著力打造小戶型大社區(qū) ， 2房 、 3房為主力戶型 打造部分 90平米以下的小三房 ， 通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)提升實(shí)際面積 ， 提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 從競(jìng)爭(zhēng)策略角度看：中心城四房面積普遍偏大 ， 建議調(diào)小四房面積錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目戶型配比建議 整體以二房 、 三房為主 ， 東地塊四房需做成可合拼戶型 ， 達(dá)到 90/70要求； 商務(wù)公寓設(shè)臵在東地塊 ， 戶型可自由合拼 戶型 東地塊（一期） 西地塊（二期） 面積區(qū)間 套數(shù)比 面積區(qū)間 套數(shù)比 商務(wù)公寓 50 10% 兩房 7080 40% 7080 40% 小三房 8589 20% 8589 20% 三房 110120 30% 105115 25% 四房 130140 10% 125135 5% 平面布局 4房 3房、 4房 東地塊 ： 臨深惠路側(cè)與東側(cè)設(shè)臵 2房 、 3房；南側(cè)內(nèi)街處設(shè)臵兩房；四房放在中心花園位臵 西地塊 ：東南角 設(shè)臵商務(wù)公寓；臨深惠路側(cè)全部設(shè)臵 2房；四房放在中心花園位臵 商務(wù)