【正文】 公寓 理由一： 商務(wù)與商業(yè)組合，提升價值 理由二： 此位置昭示性好，易于打造標(biāo)志性商務(wù)公寓 ,提升項目形象 立局篇之三：商業(yè)定位 龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析 —— 發(fā)展軌跡 發(fā)展階段 時間 階段特點 特點 熱點區(qū)域 第一階段 2023年前 草莽時代 主要依靠長期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點提供 碧湖花園與紫微花園之間以及龍福一村附近 第二階段 20232023年 瘋狂時代 批售面積占全區(qū) 42%； 2023年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始 ， 核心商圈開始形成 。 由分散 、 功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪走向了多功能的區(qū)域性市場規(guī)模 中心城商圈、 老街商圈 第三階段 2023年到今 調(diào)整時期 缺乏客戶 、 人流 、 專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài) 。 商用物業(yè)市場租售行情一路看跌 ， 商鋪空置量迅速增加 ， 市場過剩嚴(yán)重。 市場進入升級換代期 中心城商圈、 深惠路商圈 、 新規(guī)劃商圈 龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析 —— 商業(yè)現(xiàn)狀 老街商圈 深惠路商圈 中心商圈 老街商圈 ：自龍崗立交始，沿深惠公路五公里處的北面區(qū)域。此區(qū)域以小型商店為主，市場有向?qū)I(yè)化發(fā)展的趨勢。 深惠路商圈 ：自龍崗立交始，沿深惠公路五公里處的南面區(qū)域．此區(qū)域集中了天虹、賽格、吉之島、蘇寧等大型商場，是現(xiàn)階段龍崗區(qū)最大的商業(yè)集中區(qū)域。 中心商圈 ：分布在龍津公園周圍的街道上，龍福路、吉祥中路、清林東路、德玫路。是正在發(fā)展中的新興商圈， 龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析 —— 存在問題 商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求 從上面可見，龍城商業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展時期后市場過剩，進入調(diào)整期，主要原因有： 缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃 ， 零售業(yè)太多導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡 整體檔次較高 ， 中高檔商業(yè)前景廣闊 人口支撐不足 商業(yè)缺乏特色 ， 千 篇一律 ， 主題商業(yè) 將受歡迎 本項目商業(yè)發(fā)展機會分析 —— 政府商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)《龍崗區(qū)“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 20232023 ）》，至 2023年，社會消費呂零售總 額達到 353億，零售總面積達到 366萬平米，人均商業(yè)面積達到 /人，超過香港商業(yè)人均面積 /人。 龍崗商業(yè)發(fā)展面臨巨大的機會！ 龍崗社會消費品零售總額（億元）24520517029535301002003004002023年 2023年 2023年 2023年 2023年龍崗零售總面積（萬平方米）26028230833736601002003004002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本項目商業(yè)發(fā)展機會 —— 政府商業(yè)規(guī)劃 項目鄰近的龍城 龍崗墟商圈 ， 被規(guī)劃為次市級商圈 ， 未來將輻射力強 項目所在地被規(guī)劃為深圳市 4個 次市級商業(yè)區(qū)之一 。 規(guī)劃該片區(qū)將引入 高檔百貨、 超市等先進業(yè)態(tài) ， 以提升片區(qū)商業(yè)檔次 。 本項目商業(yè)發(fā)展機會 —— 政府全力打造新興商圈 雙龍?zhí)旌? 中心城天虹 吉之島 人人購物廣場 瑪泰哈利 世貿(mào)中心 歲寶百貨 昌盛百貨 南城百貨 龍洲百貨 龍崗的知名品牌零售商家數(shù)量不多 ， 且多分布在龍崗老鎮(zhèn) 政府明確表示 ， 會將龍城西區(qū) （ 臨近本項目 ） 打造成龍崗的 CBD。 在檔次上能和本項目構(gòu)成競爭的項目多數(shù)集中在龍崗老鎮(zhèn)， 項目所在地屬于 中高檔商業(yè)的空白 。 本項目商業(yè)發(fā)展機會 —— 奧體新城規(guī)劃利好 奧體新城占地 。 規(guī)劃將該片區(qū)定位為依托深圳市奧林匹克體育公園 ， 集 體育運動 、 居住 、 商業(yè)文化 、 旅游休閑 為一體的城市復(fù)合功能區(qū) ， 服務(wù)于整個深圳市的奧林匹克體育新城 ， 與之對應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)需求強勁 承接奧體新城的建設(shè) ， 龍崗區(qū)政府將會大力發(fā)展龍城西區(qū)（ 項目所在地 ） 的建設(shè) ， 將其建設(shè)成集 商業(yè)文化中心 、 高尚住宅區(qū) 為一體的新型體育衛(wèi)星城區(qū) 。 奧體新城輻射整個龍崗區(qū)甚至部分珠三角地區(qū) ， 輻射總?cè)丝谶_ 400余萬 。 本項目商業(yè)發(fā)展機會 —— 四交八達的交通 本項目為地鐵口物業(yè) ， 對內(nèi)對外交通都十分方便 軌道三號線路線示意圖 愛聯(lián)學(xué)校站 奧體新城站 本項目商業(yè)發(fā)展機會 —— 巨大的房地產(chǎn)增量 未來愛聯(lián)本地舊改項目眾多 ， 將帶來 大量的居住人口 。 與之相適應(yīng)的商業(yè)， 如 家居裝飾 需求量大 由上面分析可知 ， 本項目商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機會 ， 這在種機會下 ，我們?nèi)绾味ㄎ?？ 業(yè)態(tài)如 何定位 ？ 商業(yè)開發(fā)條件研判 經(jīng)過對比 ， 本項目具備打造成為 愛聯(lián)片區(qū)購物中心 的開發(fā)條件 開發(fā)方向 規(guī)模 輻射范圍 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域選擇 交通要求 人流要求 深圳案例 區(qū)級購物中心 5萬平米以上 本區(qū)域和周邊區(qū)域 超市、百貨、餐飲、娛樂的聚合 城市中心地帶 城市交通中心 商業(yè)人流或者其他目的性人流 龍崗五洲風(fēng)情 MALL、蛇口花園城中心 片區(qū)級購物中心 35萬平米 一個或幾個片區(qū) 以超市為主 片區(qū)中心地帶 片區(qū)的交通中心 區(qū)域內(nèi)商業(yè)人流 中港城百佳 專業(yè)市場 由經(jīng)營內(nèi)容決定 由經(jīng)營內(nèi)容決定 行業(yè)產(chǎn)品 城區(qū)中心或邊緣地帶 位于交通要道邊 專業(yè)人流 百安居、樂安居 特色主體商業(yè)和商業(yè)街 比較小 全市 依托某些資 源 特色區(qū)域 旁邊 不明顯 目標(biāo)性銷費 群體 蛇口酒吧 街 本項目 近 5萬平米 愛聯(lián)區(qū)域 愛聯(lián)中心 交通樞續(xù)，地鐵口 愛聯(lián)區(qū)域人 流 √ 本項目商圈劃分 東莞 東莞 惠州 惠州 坑梓 坪山 橫崗 住宅 工業(yè) 商業(yè) 商圈 距離 范圍 人流 邊緣商圈 2040分鐘車程 周邊各鎮(zhèn) 5%10% 次級商圈 1020分鐘車程 龍崗中心城 20%30% 核心商圈 510分鐘車程 愛聯(lián)片區(qū) 60%70% 商業(yè)定位思路 片區(qū)購物中心 對外經(jīng)營性商業(yè) 社區(qū)配套性商業(yè) 可測算指標(biāo) 彈性預(yù)留指標(biāo) 社區(qū)配套商業(yè)面積測算 考慮到本項目地鐵商業(yè)的性質(zhì) ， 建議社區(qū) 配套商業(yè)面積指標(biāo)水宜為高 ， 建議為： 1平方米 /人 居住小區(qū)配套商業(yè)指標(biāo)（一般要求） 規(guī) 模 居 住 小 區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 合理服務(wù)半徑 300500M 實際案例比較（舒適性標(biāo)準(zhǔn)社區(qū) ) 單位 M2/人 人均商業(yè)面積 （ M2） 華僑城 桃園居 公園大地 新亞洲花園 人均商業(yè)面積 社區(qū)配套商業(yè)面積測算 初步按社區(qū)人口 10000人算 ， 本項目社區(qū) 配套商業(yè)總建筑面積確定為 ： 10000 M2 社 區(qū) 配 套 商 業(yè) 超市 25004000 藥店、書店等 20233000 金融郵電 20233000 其他（洗染、美發(fā)、相館等） 約 4000平米 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)面積經(jīng)驗值估算表： 單位： M2 初步可以確定 ， 社區(qū)配套商業(yè)面積 10000平米 ， 對外經(jīng)營性商業(yè) 3900平米 對本項目商業(yè)而言 ， 最大優(yōu)勢在于片區(qū)規(guī)劃與地鐵商業(yè)價值 。 那么 ， 地鐵商業(yè)有什么特點 ？ 價值如何體現(xiàn) ？ 對本項目有何借鑒 —— 地鐵商業(yè)專題研究 地鐵商業(yè)的類型 地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點 ：面積小 ， 以即時性消費商品 、 便利商品 、 流行商品 、 專業(yè)服務(wù)為主 乘客通道的商業(yè)利用部分 ：比如可以采取 “ 花車 ” 等形式 ， 提供便利服務(wù) 地下商場或商業(yè)街： 一般經(jīng)營流行性服飾 、 皮具和其它中低檔商品 ， 目標(biāo)消費人群通?？梢源_定為大中學(xué)生以及追求時尚的年輕一族 ， 比如上海迪美廣場 “ 香港名店街 ” 、 廣州 “ 流行前線 ” 、 大連勝利廣場 地鐵口商業(yè)： 通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結(jié)合 ， 形成一個輻射力很強的購物中心 ， 如香港的太古城 、 深圳中信廣場 、 萬象城 。 本項目屬此種類型 √ 地鐵商業(yè)的特點 特定的穩(wěn)定群體： 地鐵作為大眾交通工具 ， 使大量人流聚集 ， 但由于特定空間的限制 ， 地鐵乘客就成為地鐵商業(yè)特定的消費群 。 特定時段： 上下班高峰期間 特定消費模式： 地鐵聚集的人流最重要的特性就是快速流動性 ， 這也就決定了地鐵商業(yè)的消費模式是快捷 、 便利 。 地鐵顧客特點：以年輕人為主 ， 特色餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 時尚產(chǎn)品深受歡迎 地鐵商業(yè)與周邊商業(yè)緊密結(jié)合 地鐵商業(yè)價值的體現(xiàn) 地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化： 如 1999年香港地鐵經(jīng)營收入 ， 地鐵商業(yè)占 16億 地鐵的客流優(yōu)勢： 廣州天河城廣場的迅速發(fā)展 地鐵可以帶動區(qū)域的 商業(yè)規(guī)劃和整合 ， 促成新商圈 ：如萬象城 、 中信廣場 改變顧客消費時間習(xí)慣 ：地鐵客流高峰在于一早一晚 ， 而生活方式的進步將使得地鐵對 晚間消費和假日消費 的刺激更為明顯 。 放大商圈范圍 ：香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約 30個購物中心 ， 約占香港購物中心總數(shù)的五分之三 提升沿線商業(yè)檔次：向中高檔 、 主題商業(yè)方向發(fā)展 地鐵商業(yè)案例借鑒 —— 金光華廣場 地上一層 國際精品服飾、化妝品、飾品、名表、餐飲 HUGO BOSS， ORLANE， FOLLI FOLLIE，富明高，HAGENDAZS 地上二層 男表、雪茄、內(nèi)衣、皮鞋、箱包、皮具、餐飲、皮鞋護理 新鞋藝， COFFEE BEANERY 地上 3層 女裝，電影院 南國影院 地上 4層 童玩，嬰兒用品，童裝，孕婦裝、內(nèi)衣、女裝 地上五層 餐飲、數(shù)碼電器、音響、工藝精品、家私、配套用品、家具布藝 IN CLUB，必達音響、三星 地上六層 餐廳、運動、器材、牛仔、高爾夫、休閑服飾、泳裝、美容院、發(fā)廊 好彩鐵板、 LINING 地上七層 餐飲 廚房制造、陶源酒家、咸亨酒店 地上八層 空 地下一層 女裝、服裝、珠寶、手表、皮具、皮鞋、飾品 自然之素、 FORNARI、 、周大福、時間廊、玉美人、香格里 地下二層 便利店、休閑服飾、個人護理店、餐飲、輕食、藥店、玩具、皮具 地利店、 DONEED、 BALINO、一致藥店、面包物語、米奇 地下三層 停車場 地鐵商業(yè)案例借鑒 —— 萬象城 地下一層 鞋包飾物、童裝玩具、鐘表眼鏡珠寶、食品洋酒、禮品、個人護理、家居生活音像、銀行服務(wù)展示中心、中西美食 主力店 R233。EL時尚生活百貨、 O＇ l233。超級市場、 萬寧、 ole supermarket、米奇、茂昌、 EEGO、潤金店情飾專家、天福茗茶、華潤堂、蔡美化妝品、玫瑰人生、博恩音像、鉅田鼠馬、柯尼卡美能達、 PIZZA HUT、面點王、星巴克 地上一層 銀行服務(wù)展示中心、女裝、休閑服、中西美食、鞋包飾物、禮品、鐘表珠寶眼鏡、個人護理、男裝 主力店 R233。EL時尚生活百貨、 O＇ l233。超級市場、 NOVO、 ESPRIT 、 MISS SIXTY、 MERCEDES BENZ、深圳商業(yè)銀行、 JOAN ＆ DAVID、SAMMY、哈根達斯、施華洛世奇、玻璃工房、 ALTEA、十一德、LINDBERG、 BELIEVE、亨得利世界名表中心、 READ EARTH、杰尼亞、KENZO 地上二層 男裝、女裝、休閑運動用品、鞋包飾物、鐘表珠寶眼鏡、銀行服務(wù)展示中心、中西美食、家居影音 、 tonino Lambhini、 LEO、 Marisfrolg、 FINITY、 CALVIN KLEIN JEANS、 APTINI、 NINE WEST、 QUEEN XIXI 、星展銀行、 Alexandre de paris、 CHEZ MOL、 DAVINCI 地上三層 男裝、女裝、鐘表珠寶眼鏡、禮品、鞋包飾物、休閑服、個人護理、中西美食、影院 主力店嘉禾影城、完美專業(yè)美容纖體中心、 a+、馬克華非、 odbo、FINCO、 LA PARGAY、 KARINA、 DISSONA、