【正文】 SKAP、 EBASE、瑪花專業(yè)纖體中心、意粉物、仙蹤林、華倫天奴 地上四層 禮品、鞋包飾物、休閑服、個(gè)人護(hù)理、中西美食、影院、童裝玩具、休閑服、家居影音、 主力店冰紛萬象滑冰場、次主力店順電、生活本色、 sport 100、 inbase、豬扒家族、 jeep、非非想時(shí)尚發(fā)藝、 OSZM、 VICTORINOX、 PRIMUS、安奈兒、兒童樂園、 MOUNTAIN HARDWEAR 、 DRIVEPRO、 APPLE、易家儂、和民居食屋、江南廚子 地上五層 禮品、家居生活影音、中西美食、美食廣場 美樂匯美食廣場、王子國宴飯店、巧巧屋、南北東西、列奇、古來今家具、元律迴轉(zhuǎn)壽司、豆花工房川菜 對本項(xiàng)目的借鑒 依托地鐵與本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 ， 本項(xiàng)目有成為 片區(qū)商業(yè)中心 的基礎(chǔ)條件 地鐵為本項(xiàng)目帶來大量 年輕人群 ， 特色餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 時(shí)尚產(chǎn)品 需求大 假日消費(fèi) 與 晚間消費(fèi) 需求大 無論片區(qū)發(fā)展要求還是地鐵商業(yè)特點(diǎn) ， 主題商業(yè) 市場潛力巨大 從地鐵商業(yè)案例來看 ， 都定位為 中高檔商業(yè) ， 這也是本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 引入主力商家 ， 帶來穩(wěn)定客流 ， 樹立品牌形象 。 商 場 只 租 不 售 ， 體 現(xiàn) 發(fā) 展 商 全 力 經(jīng) 營 商 圈 決 心 ， 給投資者以信心 ， 促進(jìn)商鋪銷售 待 商 圈 成 熟 后 可 整 體 轉(zhuǎn) 讓 或 以 商 場 向 銀 行 抵 押 貸 款 ， 獲取更高利潤 主力店 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 夜間消費(fèi) 品牌餐 飲 休閑娛樂 體育主題 家居裝飾 時(shí)尚精品 主題商業(yè)街區(qū) 社區(qū)配套商業(yè) 社 區(qū) 配 套 商 業(yè) 超市 25004000 藥店、書店等 20233000 金融郵電 20233000 其他（洗染、美發(fā)、相館等） 約 4000平米 地鐵商城 黃金磁場 融合夜間消費(fèi)、特色餐飲、休閑娛樂、家居飾品、體育消費(fèi)、時(shí)尚精品等復(fù)合概念 名居商業(yè)城 集居住、商力、購物、休閑、娛樂、文化等多種功能于一體 打造片區(qū)商業(yè)中心 以奧體新城建設(shè)為驅(qū)動(dòng)力 以地鐵價(jià)值為拉升力 主力店 原因及 作用 ?現(xiàn)階段人流不足以支撐 ?商圈不成熟 ?利于商業(yè)氛圍的營造 ?固定的忠誠消費(fèi)者 ?利于招商的順利進(jìn)行 ?穩(wěn)定經(jīng)營 初步判斷 ?選擇輻射能力最強(qiáng)的 ?如家樂福 、 天虹 、 萬佳 夜間消費(fèi) 原因及 作用 ?把握穩(wěn)定的游客消費(fèi)群 ?延長游客的消費(fèi)時(shí)間 ?深化消費(fèi)層次 初步判斷 ? 要與住宅區(qū)隔開 ， 形成較固定的夜場經(jīng)營區(qū)域 ? 要具備特色的居住條件 原因及 作用 ?餐飲需求大 ， 經(jīng)營旺 ?品牌餐飲聚客能力強(qiáng) ?深化消費(fèi)層次 初步判斷 ? 引進(jìn)麥當(dāng)勞或肯德基人氣店 ? 預(yù)留排煙口 、 隔油池 ? 品牌餐飲面積一般有要求 ， 需提前考慮 品牌 /特色 餐飲 休閑娛樂概念 原因及 作用 ? 大量居民的休閑需求 ? 形成特色 、 加強(qiáng)輻射 初步判斷 ? 選取一至兩家品牌 KTV ? 電影城 ? 有特殊要求 體育主題消費(fèi) 原因及 作用 ?大量的消費(fèi)群體存在 ?健康生活概念 ?奧體新城體育概念延伸載體 初步判斷 ? 戶外運(yùn)動(dòng)的集中營 ? 選取知名商家： 迪卡儂 、 運(yùn)動(dòng) 100、 龍之杰 、 李寧 、 361度 原因及 作用 ?龍崗巨大的商品房建設(shè)需求 ?愛聯(lián)舊改需求 初步判斷 ? 如 BQ、 HOBA等 ? 設(shè)置在后啟動(dòng)的商業(yè)部分 家居裝飾 時(shí)尚精品 原因及 作用 ?地鐵客流以年輕人為主 ?女性消費(fèi)潛力大 初步判斷 ? 設(shè)置 時(shí)尚精品一條街 ，經(jīng)營飾品 、 涼鞋 、 包具、 電子產(chǎn)品等 商業(yè)規(guī)劃建議 東地塊 共約 20230平米 東地塊設(shè)臵二層商業(yè)做為主力店 ，面積約 20230萬平米 臨街兩則設(shè)臵商鋪提升價(jià)值 返還的商業(yè)面積可靈活確定不同位臵的面積 二層主力店：約17000 一層商鋪：約1200 一層商鋪：約1800 商業(yè)規(guī)劃建議 其它面： 設(shè)臵一層商鋪 ， 易于銷售 西地塊 共約 27000平米 三 層街鋪約21000 一 層街鋪約1500 一 層街鋪約3500 一 層街鋪約1300 臨深惠路 ：設(shè)臵三層商鋪 ， 外側(cè)與內(nèi)側(cè)均設(shè)臵商鋪 ， 形成雙環(huán)形人流 人流互動(dòng)： 東西地塊通過地鐵站連接 ， 實(shí)現(xiàn)人流互動(dòng) 商業(yè)規(guī)劃建議 —— 雙首層設(shè)計(jì) 利用輕軌的特點(diǎn) ， 采用 雙首層設(shè)計(jì) ， 最大程度將進(jìn)出站臺(tái)的人流轉(zhuǎn)化為顧客流 。 ：開發(fā)模式 3種模式 模式一 住宅先行 商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng) 模式二 商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng) 模式三 商業(yè) +商務(wù) +住宅 同步展開 優(yōu)劣勢分析 案例分析 三種模式 模式一：住宅先行 商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng) 商務(wù)配套 （酒店、寫字樓） ?優(yōu)勢 ： 住宅的良好銷售能帶動(dòng)商業(yè)及商務(wù)部分的銷售；可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的資金回收，風(fēng)險(xiǎn)相對較小 ?劣勢 ： 未能體現(xiàn)商業(yè)對住宅及商務(wù)配套的價(jià)格拉升。 住宅 （ TH、多層、小高層） 商業(yè)配套 （主力店、街鋪） 模式一：住宅先行 商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng) 先興建大型住宅區(qū) → 地塊周邊人氣提升 → 開發(fā)商業(yè)獲利 案例分析： Soho現(xiàn)代城模式（先住宅后商業(yè)） Soho現(xiàn)代城檔案 ?一期建設(shè) ： 6棟 28層塔樓，總建筑面積 26萬平米，公寓總套數(shù)為 1385套，車位 1226個(gè)。 ?二期建設(shè)： 4棟聯(lián)體樓，總建筑面積 22萬平米，其中SOHO公寓 512套，商鋪 48間，辦公室 277套，車位 866個(gè)，商業(yè)街 ,寫字樓 。 ?通過一期住宅項(xiàng)目營造的人氣，二期商業(yè)價(jià)值得到極大提升。 模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng) 商務(wù)配套 （寫字樓、酒店、公寓） 住宅 （ TH、多層、小高層） 商業(yè)配套 （主力店、街鋪、內(nèi)鋪） ?優(yōu)勢 ： 前期商業(yè)及商務(wù)配套將大大提升項(xiàng)目價(jià)值，促成項(xiàng)目商業(yè)、住宅價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)；主力店的優(yōu)勢可發(fā)揮重要作用 ?劣勢 ： 前期商業(yè)宣傳、招商投入大、難度高，易影響資金回收 模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng) 先動(dòng)用巨額投資砸出品牌 → 提升周邊地塊的價(jià)值 → 再以開發(fā)周邊地產(chǎn)獲利 萬象城檔案 ?首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心「萬象城」和國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級寫字樓「華潤大廈」 ?二期項(xiàng)目包括五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場 ?通過一期商業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，二期價(jià)值得到極大提升 案例分析：華潤萬象城模式 模式三：商業(yè) +商務(wù) +住宅同步展開 商務(wù)配套 （寫字樓、酒店、公寓） 商業(yè)配套 （主力店、街鋪、內(nèi)鋪） 同步展開 ?優(yōu)勢 ： 商業(yè)及商務(wù)配套將大大提升項(xiàng)目價(jià)值，促成項(xiàng)目商業(yè)、住宅價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn) ?劣勢 ： 對資金投入要求高，且資金回收速度較慢。 住宅 （ TH、多層、小高層） 模式三：商業(yè) +商務(wù) +住宅同步展開 案例分析：世界金融中心 距 2023年 9月項(xiàng)目落成后二年多的租售周期對發(fā)展商來說，資金壓力極大。 現(xiàn)樓發(fā)售 租售并舉 租金、銷售價(jià)格最大化 項(xiàng)目地址 深南東路與和平路交匯處 占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 寫字樓建筑面積 ㎡ B座 (酒店 )公寓 ㎡ C座公寓 ㎡ 裙樓商業(yè) ㎡ 本項(xiàng)目開發(fā)模式的選取 ?發(fā)展商經(jīng)營策略： 名居地穩(wěn)健經(jīng)營策略 ,盡量控制風(fēng)險(xiǎn) . ?從資金回籠角度： 快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn) ?開發(fā)周期長： 確保一期開發(fā)成功才能保障后期的成功 建議采取模式一 ： 先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè) 、 商務(wù)公寓 。 通過住宅的開發(fā) ， 片區(qū)人氣提升 ， 帶動(dòng)商鋪的銷售 ， 最后開發(fā)集中商業(yè)與商務(wù)公寓 ， 價(jià)值大大提升 。 模式一 √ 本項(xiàng)目開發(fā)模式 考慮到施工方便與開發(fā)量因素 ， 建議分四期開發(fā) 一期 二期 三期 四期 商務(wù)公寓與集中商業(yè)放在最后開發(fā)， 價(jià)值最大化 考慮到施工方便與開發(fā)量因素 ， 建議分四期開發(fā) The End 預(yù)祝項(xiàng)目成功！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 06:56:2106:56:2106:561/25/2023 6:56:21 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :56:2106:56Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 06:56:2106:56:2106:56Wednesday, January 25, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :56:2106:56:21January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 上午 6時(shí) 56分 21秒 06:56: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 上午 6時(shí) 56分 :56January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 25日星期三 6時(shí) 56分 21秒 06:56:2125 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 6時(shí) 56分 21秒 上午 6時(shí) 56分 06:56: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:56:2106:56:2106:561/25/2023 6:56:21 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :56:2106:56Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 06:56:2106:56:2106:56Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :56:2106:56:21January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 6時(shí) 56分 21秒 06:56: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 6時(shí) 56分 :56January 25, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 6時(shí) 56分 21秒 06:56:2125 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 6時(shí) 56分 21秒 上午 6時(shí) 56分 06:56: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 06:56:2106:56:2106:561/25/2023 6:56:21 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :56:2106:56Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 06:56:2106:56:2106:56Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :56:2106:56:21January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 6時(shí) 56分 21秒 06:56: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 6時(shí) 56分 :56January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 6時(shí) 56分 21秒 06:56:2125 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 6時(shí) 56分 21秒 上午 6時(shí) 56分 06:56: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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