【文章內(nèi)容簡介】 州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。中觀層面（1）德州在濟(jì)南都市圈的區(qū)位：濟(jì)南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心德州位于濟(jì)南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟(jì)南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟(jì)南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進(jìn)一步得到提升。（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟(jì)增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進(jìn)程。微觀層面（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時結(jié)合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運集散中心，充分強化高鐵站區(qū)的活力，帶動樞紐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而帶動德州整體活力的提升。（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應(yīng)，強化與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，強化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。（4）高鐵新區(qū)是德州實現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會展、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。二、城市定位與規(guī)劃德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時經(jīng)濟(jì)圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺，成為未來德州發(fā)展重心！總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點為契機，以建設(shè)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標(biāo)，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實現(xiàn)300億元，；到2020年實現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250億元。截至目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計達(dá)30多個，其中皇明太陽能集團(tuán)、華業(yè)風(fēng)能設(shè)備有限公司、株丕特風(fēng)力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)?？照{(diào)電子產(chǎn)業(yè)類目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團(tuán)等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。先進(jìn)裝備制造類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機集團(tuán)、臺灣美利達(dá)自行車集團(tuán)、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務(wù)港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目落戶。12年來，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。文化旅游產(chǎn)業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟(jì)同等重要的位置，實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗收。，長達(dá)6公里的減河南延工程開始施工，、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。董子園董子園是為紀(jì)念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學(xué)家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對外開放。減河生態(tài)濕地減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個濕地治理項目。全長40公里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達(dá)200萬人次。減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標(biāo)志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟(jì)果林種植完成。四、房地產(chǎn)狀況2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預(yù)期。第二章項目概況一、地理位置。二、土地開發(fā)強度控制 容積率控制按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實行高強度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強度開發(fā)模式。點綴現(xiàn)代地標(biāo)，形成優(yōu)美的城市天際線。、。其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發(fā)，東風(fēng)東路兩邊各60米250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實施高強度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個等級：（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。（4）核心節(jié)點周邊建筑可適當(dāng)在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風(fēng)路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當(dāng)中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。三、SWOT分析S（優(yōu)勢分析）——交通區(qū)位優(yōu)勢德州是一個依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達(dá)天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟(jì)南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來?！恋刭Y源優(yōu)勢德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地?！己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。——生態(tài)資源優(yōu)勢高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。W（劣勢分析）——經(jīng)濟(jì)外向度不高德州的經(jīng)濟(jì)主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于全省平均水平。O（機會分析）——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀(jì)國際社會大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國