【正文】 4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們通過(guò) SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R230本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。R2：期望結(jié)果—— 我們的期望目標(biāo)220。 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略182。對(duì)標(biāo)分析表明，打網(wǎng)崗島可通過(guò)原生態(tài)的海島資源和四季主題建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)標(biāo)分析對(duì)標(biāo)分析 本案可整合的資源本案可整合的資源 秦皇島核心競(jìng)爭(zhēng)力秦皇島核心競(jìng)爭(zhēng)力城市資源 ? ? ? 悠久的傳統(tǒng)生態(tài)資源 17km2原生態(tài)海島，內(nèi)外海雙重景觀，? ? ?海灘資源 15km平緩沙灘 ? ? ?地形地貌 ? ? ? 多樣化的地質(zhì)構(gòu)造生態(tài)綠化 ? ? ? 高覆蓋率的生態(tài)綠化溫泉資源 可大規(guī)模開(kāi)發(fā)的海島溫泉 ? ? ?主題公園 ? ? ? 以 “ 歡樂(lè)海洋公園 ” 為代表的多個(gè)主題公園歷史名勝 ? ? ? 長(zhǎng)城系列觀光高爾夫 海島高爾夫 ? ? ? u 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：原生態(tài)海島， 15公里平緩沙灘，海島溫泉，海島高爾夫u 潛在機(jī)會(huì)：區(qū)別于秦皇島的單一夏季旅游，本項(xiàng)目可打造四季主題競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。像十三陵水庫(kù)的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，以前和朋友經(jīng)常過(guò)去，那邊有居住的地方，一般會(huì)在那里過(guò)夜 … —— 北京天地集團(tuán)董事長(zhǎng) 韓先生高爾夫很好，周邊很多朋友喜歡玩，但檔次要高 … —— 北京某外企管理人員 劉先生很喜歡高爾夫，周末經(jīng)常去玩 … —— 中國(guó)公安大學(xué)團(tuán)委書(shū)記 楊女士u 高爾夫已經(jīng)成為北京中高端人群日常放松休閑、公關(guān)交際的主要方式u 海島高爾夫在北中國(guó)非常稀缺，能夠吸引國(guó)內(nèi)外高端客戶(hù)，提升項(xiàng)目檔次，建立良好形象46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以荷蘭 14世紀(jì)的 “ 水城 ” 作為模仿對(duì)象，具有濃郁的荷蘭風(fēng)格和歷史u 開(kāi)鑿 6公里長(zhǎng)的觀光運(yùn)河， 兩岸及海水防護(hù)堤用天然石塊砌筑，利用海水漲退之水位差進(jìn)行運(yùn)河換水u 城中禁止汽車(chē)駛?cè)?，北?cè)主入口外有大片停車(chē)場(chǎng)，南側(cè)海灣設(shè)有碼頭與游艇， 南北向設(shè)置貫通全城公交路線舊城博物館碼頭區(qū)新城區(qū)風(fēng)車(chē)區(qū)（出入口）基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)觀光美食區(qū)森林公園區(qū)宮殿區(qū)別墅區(qū)公寓區(qū)騎馬區(qū)ABCDEFGHIKLMMBDCHAKFGEPPP54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。京津新城成功的關(guān)鍵要素q定位理念q以 “水 ”為靈魂，整合溫泉、水岸、果嶺，打造水上酒店、水上高爾夫、水岸別墅等特色設(shè)施q總體規(guī)劃q圍繞溫泉、高爾夫等核心資源，提供娛樂(lè)、休閑、旅游、居住、會(huì)務(wù)等全方位的資源與服務(wù)q選取昭示性好、核心資源的地段，建立溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街作為核心展示區(qū)62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例五： 基亞瓦合島，以海灘和高爾夫球場(chǎng)為特色的多功能旅游度假勝地u 區(qū)位：美國(guó)南卡羅來(lái)納州的查爾斯頓以南 u 規(guī)模：占地 40平方公里，集住宿、商店、高爾夫、網(wǎng)球和海灘為一體u 資源： 16公里新月形的長(zhǎng)灘， 22平方公里高地， 20平方公里濕地沼澤u 吸引點(diǎn)： 五座獲獎(jiǎng)的高爾夫球場(chǎng)70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?時(shí)尚精英族 ” 因其良好的社會(huì)形象和示范效應(yīng)，可以作為本案的核心客戶(hù)客戶(hù)定位時(shí)尚精英族：精力充沛，有潛景的工作 /職務(wù)，高收入、高目標(biāo)的細(xì)分人群，對(duì)所提供的活動(dòng) /設(shè)施的要求最高，喜歡時(shí)尚、新鮮體驗(yàn)及尊貴感覺(jué)核心客戶(hù)重要客戶(hù)邊緣客戶(hù)浪漫感性族：精力充沛，以自由職業(yè)者為代表，較高收入的細(xì)分人群，喜歡新鮮、刺激的體驗(yàn)核心客戶(hù)歡樂(lè)家庭族：講求實(shí)際的三口之家，尋求實(shí)在的娛樂(lè)和旅游項(xiàng)目為他們及其家人、孩子提供輕松假期u “ 時(shí)尚精英族 ” 、“ 浪漫感性族 ” 因其較高的出行頻率和消費(fèi)能力，構(gòu)成了本案重要的目標(biāo)客戶(hù)u 歡樂(lè)家庭族雖然消費(fèi)力低，但出行頻率較高，可以為本案帶來(lái)人氣，也作為我們的目標(biāo)客戶(hù)78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。用地功能劃分和吸引點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)充分考慮旅游度假區(qū)的演變規(guī)律u 從旅游觀光開(kāi)始，到旅游休閑地，直至旅游度假地，成熟旅游度假區(qū)遵循相似的演變規(guī)律u 居住產(chǎn)品則從臨時(shí)住宿、短期居住最終發(fā)展到度假居住u 用地功能劃分和吸引點(diǎn)建設(shè)應(yīng)進(jìn)行階段性地劃分以適應(yīng)旅游度假區(qū)的演變發(fā)展階段時(shí)間歷程臨時(shí)居住短期居住度假居住旅游度假區(qū)演變規(guī)律旅游觀光地旅游休閑地旅游度假地82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊資源分析梳理出打網(wǎng)崗島的價(jià)值點(diǎn)，海島、長(zhǎng)灘、內(nèi)外海、溫泉、濕地、漁業(yè)u 海島：北中國(guó)大型原生態(tài)海島，島嶼為灘涂地，占地近18km2u 長(zhǎng)灘： 15km海岸線，優(yōu)質(zhì)天然細(xì)砂，入海坡度平緩u 內(nèi)外海：雙道平行海岸線，雙重景觀u 溫泉：擁有豐富的溫泉資源u 漁業(yè)：漁業(yè)資源豐富，冬季不封海，仍可出海打魚(yú)浴場(chǎng)碼頭溫泉海鳥(niǎo)棲息濕地沙灘內(nèi)海外海90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在功能布局的基礎(chǔ)上，世聯(lián)建議如下的宗地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能指標(biāo)宗地編號(hào) 用地性質(zhì) 功能組成 占地面積 容積率① 生態(tài)保護(hù)用地 海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū) ——② 高爾夫用地 18洞濕地高爾夫、高爾夫度假物業(yè) ≤③ 海濱浴場(chǎng) 海濱浴場(chǎng)、浴場(chǎng)配套物業(yè) ~④ 運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū) 水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、配套物業(yè) ~⑤ 綜合發(fā)展區(qū) 海洋主題公園、配套物業(yè) ~⑥ 溫泉休憩區(qū) 溫泉度假物業(yè) ~⑦ 溫泉主題區(qū) 溫泉主題公園、配套物業(yè) ~⑧ 碼頭主題區(qū) 碼頭主題公園、配套物業(yè) ~98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海洋展示中心，集科學(xué)、教育、展示于一體u 綜合展示區(qū)規(guī)劃以海洋為主題的海洋公園，水族館等106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)合旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)約束條件，建議本案的開(kāi)發(fā)次序與節(jié)奏123456789101112131415161718海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場(chǎng)綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂(lè)園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂(lè)園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海Phase IPhase IIu 第一階段：溫泉、碼頭主題公園，溫泉配套游憩區(qū)、運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)，預(yù)計(jì)6~10年完成u 第二階段：浴場(chǎng)、綜合展示區(qū)、高爾夫、高爾夫度假區(qū)預(yù)計(jì) 8~10年完成u 整體計(jì)劃區(qū)預(yù)計(jì)15~20年開(kāi)發(fā)完成114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。享受大海、陽(yáng)光、空氣長(zhǎng)灘建立富于競(jìng)爭(zhēng)力的旅游度假產(chǎn)品線，來(lái)滿(mǎn)足京津唐中高端消費(fèi)者高層面的精神訴求貴族、高尚的運(yùn)動(dòng)享受、放松的休閑生活挑戰(zhàn)極限、擁抱激情特色的漁業(yè)文化體驗(yàn)海洋文化時(shí)尚、愜意的時(shí)光親近海鳥(niǎo)、大自然海島高爾夫 溫泉樂(lè)園水上運(yùn)動(dòng)公園碼頭公園海洋展示中心游艇碼頭生態(tài)公園硬線軟線京津唐第一旅京津唐第一旅游度假目的地游度假目的地102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在項(xiàng)目整體定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，動(dòng)靜分隔，劃定三大主題功能區(qū)u 依托現(xiàn)有碼頭、溫泉、沙灘規(guī)劃 大眾游憩區(qū)u 海鳥(niǎo)棲息保留地規(guī)劃 生態(tài)保護(hù)區(qū)u 內(nèi)海規(guī)劃為濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)u 大眾游憩區(qū)和生態(tài)保護(hù)區(qū)之間規(guī)劃高尚度假區(qū)123456789101112131415161718高尚度假區(qū)生態(tài)保護(hù)區(qū)大眾游憩區(qū)濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 3：景觀、區(qū)域價(jià)值、升值潛力是選擇度假物業(yè)首先考慮的因素u 景觀資源是選擇度假物業(yè)重點(diǎn)考慮u 升值潛力和區(qū)域價(jià)值也是關(guān)注的因素u 除天津人外，京唐兩地對(duì)產(chǎn)品不關(guān)心86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略182。通過(guò)國(guó)內(nèi)外成功案例的深度研究，世聯(lián)總結(jié)出旅游度假區(qū)致勝的 KPI體系 總體規(guī)劃生態(tài)保護(hù)： 保護(hù)原生態(tài)海灘、森林、湖泊，使其成為最大的價(jià)值點(diǎn)硬性指標(biāo)平面布局 ： 緊湊的總平面布局，開(kāi)發(fā)區(qū)域在適宜地塊上集中開(kāi)發(fā)動(dòng)靜分區(qū) ：度假村與私人住宅分隔，度假村放置于容納密集活動(dòng)的核心區(qū)定位理念四季的主題 ： 通過(guò)沙灘、高爾夫、溫泉等多個(gè)吸引點(diǎn)的組合，緩和季節(jié)變更的影響地域文化演繹 ： 挖掘本土題材，提供地域文化演繹的平臺(tái)演繹地域文化的舞臺(tái) ： 提供地域文化演繹的場(chǎng)所區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) ： 利用道路、導(dǎo)示系統(tǒng)等元素統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域公共服務(wù)區(qū) ：集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場(chǎng)、旅館等商業(yè)性設(shè)施特色的風(fēng)格 ： 通過(guò)異域風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格等多種風(fēng)格的借鑒，打造獨(dú)特魅力資源整合： 整合強(qiáng)勢(shì)資源，建設(shè)運(yùn)河、海島高爾夫、溫泉等多個(gè)吸引點(diǎn)74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例四： Seaside，秉承新古典主義建筑風(fēng)格建造鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)u 區(qū)位：位于美國(guó)佛羅里達(dá)州沃爾頓縣，距沃爾頓縣 35公里，距巴拿馬縣 40公里u 區(qū)外交通： 30A國(guó)道連接沃爾頓縣、巴拿馬縣u 規(guī)模：占地 80英畝， 350個(gè)獨(dú)立住宅，300個(gè)公寓，旅館單位，辦公和零售空間，會(huì)議中心u 資源：墨西哥灣66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪斯登堡 成功的關(guān)鍵要素q定位理念q以荷蘭 14世紀(jì)的 “水城 ”作為模仿對(duì)象，原汁原味，具有濃郁的荷蘭風(fēng)格和歷史q實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)取得雙贏q總體規(guī)劃q以人為本的思想貫穿于建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程，多樣化的旅游設(shè)施與 “鐘愛(ài)多樣性 ”的人之天性相符58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深度訪談的重要結(jié)論u 依托大北京地區(qū)，以北京客戶(hù)為主u 可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)、控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度u 突出粗獷的地域特色，并創(chuàng)造不同主題應(yīng)對(duì)季節(jié)變化u 在沙灘、溫泉、高爾夫上做足文章結(jié)論 2：作為京津塘第一旅游度假目的地，本項(xiàng)目應(yīng)注意諸如可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)保護(hù)、控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等要求 …結(jié)論 3：作為北方的旅游度假區(qū)，應(yīng)創(chuàng)造不同主題以應(yīng)對(duì)四季分明的氣候變化結(jié)論 4：全面整合資源，做足海灘、溫泉、高爾夫