【正文】 劃區(qū)塊的核心位臵，是拉動新城經(jīng)濟增長的重中之重 商貿(mào) 工業(yè) 旅游 旅游 本項目 行政中心 本報告是嚴格保密的。1 謹呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A27GW091221011 打造海西首席高端休閑度假地 連捷世界溫泉山莊項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 本報告是嚴格保密的。 南翼新城對外交通主要依托省道 206線、 207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離 現(xiàn)有道路： ? 206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達永春及德化 ? 207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達虎邱鎮(zhèn)以至漳州 規(guī)劃道路： ? 廈安高速將有助于縮減城際距離 ? 馬上啟動環(huán)西大道 6公里、龍美大道 5公里、省道 207線 6公里、旺旺迎賓路 1公里建設(shè)，基本形成一條環(huán)城公路，帶動周邊上萬畝土地開發(fā) 往廈門 往安溪縣城 環(huán)城路 廈安高速 206省道 廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū) ) 廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū) ) 本報告是嚴格保密的。 水庫 依 仁 溪 藍 溪 依仁溪 排污差 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)對客戶目標的理解 —— 要實現(xiàn)目標，立足 6500畝是項目的必由之選 立足 6500畝看 888畝 純粹 888畝 要實現(xiàn)啟動區(qū)快速回現(xiàn)、產(chǎn)品價值最大化以及滾動開發(fā)的目標，我們能否僅就 888畝項目考慮？ 優(yōu)勢 劣勢 ? 前期投入少 ?項目具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢，可以通過溫泉酒店等高端設(shè)施形成項目獨特的競爭優(yōu)勢 ?產(chǎn)品可實現(xiàn)較高溢價，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產(chǎn)品價值最大化的目標 ?通過項目可以實現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應(yīng)的雙贏 ?項目缺乏驅(qū)動 ，導致銷售困難，周期非常長，不符合快速回現(xiàn)的目標 ? 產(chǎn)品溢價難，收益難以保證 ?企業(yè)品牌形象無法提升 ?難以令政府滿意 ?前期投入較大 房地產(chǎn)剛起步的陌生區(qū)域、客戶群不足的大規(guī)模住宅項目 有核心吸引力的中高端休閑度假項目 18 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 “由于種種原因，我國過去走了一條在推進工業(yè)化進程的同時，抑制城鎮(zhèn)化的發(fā)展之路。 從距離上看，與廈、漳、泉的道路通達，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 32 主要城市 北京 深圳 廈門 商貿(mào)中心板塊（ CBD） 國貿(mào) / 金融街 蔡屋圍 五緣灣 /思明 居住功能板塊 團結(jié)湖 / 潮陽公園 白沙嶺 / 香蜜湖 湖里 /思明 產(chǎn)業(yè)核心板塊 亦莊 龍崗產(chǎn)業(yè)區(qū) /寶安產(chǎn)業(yè)區(qū) 集美 /海滄 政務(wù)功能 板塊 中南海 福田中心區(qū) 思明 空港板塊 順義 寶安機場 湖里 城市休閑配套板塊 玉淵潭 / 北海 蓮花山 / 華僑城 五緣灣 /環(huán)島路 城市近郊休閑功能板塊 溫榆河 / 懷柔 大梅沙 / 仙湖 遠郊旅游觀光度假板塊 十渡 / 八達嶺 南澳 / 巽寮灣 海西 1小時經(jīng)濟圈 工業(yè)承接帶 旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)帶 本報告是嚴格保密的。 2023年 2023年再投入 1億元，完成入口廣場建設(shè)及18洞高爾夫球場的建設(shè)。 經(jīng)濟基礎(chǔ)：經(jīng)濟發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，福建省休閑度假市場正處于規(guī)?；l(fā)展階段，高端市場開始啟動 41 指標 人均 GDP300$ 300人均 GDP1000 $ 1000人 GDP3000 $ 3000人均 GDP5000 $ 人均 GDP5000 $ 階段 觀光旅游啟動階段 觀光旅游快速發(fā)展階段 休閑度假啟動階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段 特征 ?產(chǎn)生觀光旅游動機 ?居民開始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發(fā)展 ?旅游地點由近至遠，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富 ?休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群。 ?高端休閑市場迅速增長，與普通休閑市場形成明顯分離 。 解讀 “ ”新政對高端休閑度假市場的影響 44 同時， “ ”新政引起了房地產(chǎn)市場強烈地震，讓各方關(guān)注，在政策趨緊的背景下，定位高端客戶的休閑度假市場會受到怎么的影響？ 本報告是嚴格保密的?！? —— 三亞鳳凰水城售樓員 房貸新政對三亞樓市影響不大，目前仍有 8成樓盤不依靠銀行貸款。 北京納帕溪谷會所關(guān)鍵動作一： 與天倫品牌嫁接，引進酒店式管理服務(wù)和四季廳主廚，迅速建立知名度 嫁接天倫品牌 引進四季廳主廚 ?納帕會所中餐廳名為“四季廳”，共分三個區(qū)域，可容納 150人同時用餐 ?四季廳的主廚均由“天倫國際”調(diào)派過來，提供制作精良的粵菜、湘菜、京味魯菜及各種時令海鮮等 ?同時會所咖啡廳凌駕于納帕湖面之上，品嘗西餐的同時欣賞到湖光美景 ?四季廳于每周六、周日上午 8： 0010： 00為各業(yè)主準備自助式早餐 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 選取案例： ?成都 〃 麓山國際 ?南寧 〃 嘉和城 64 本報告是嚴格保密的。 南寧嘉和城 —— 市環(huán)城高速以外，離市區(qū) 18km，約 25分鐘車程 ? 位于南寧市興寧昆侖大道 995號 ，距離國際會展中心 18公里，約25分鐘車程。 ? 定向客戶銷售火爆，對項目形象、口碑傳播也起到重要作用。 案例結(jié)論 結(jié)論一 – 運作方式上整體與啟動區(qū)虛實結(jié)合，大手筆規(guī)劃，小手筆投入； 結(jié)論二 – 前期泛客戶定位，最大限度內(nèi)擴大客戶群體； 結(jié)論三 – 在不同階段設(shè)臵相應(yīng)的產(chǎn)品和配套，引導客戶不斷升級 根據(jù)對類似旅游休閑度假區(qū)成功案例的研究，結(jié)合本項目特征，得出以下三個結(jié)論： 77 本報告是嚴格保密的。 案例啟示：整體規(guī)劃，在統(tǒng)一規(guī)劃下的有序開發(fā)，先營造人居環(huán)境基礎(chǔ)，接下來陸續(xù)開發(fā)住宅、商業(yè)、教育、運動等配套項目 ?區(qū)域價值先行，區(qū)域界定、區(qū)域未來前景的展示吸引客戶； ?政府對新區(qū)發(fā)展的推動以及項目開發(fā)的配合； ?開發(fā)商品牌給客戶建立信心。 啟動策略：以 溫泉谷項目啟動整個嘉和城的最初開發(fā)，高品質(zhì)別墅入市建立高端形象 ?項目主要配套開發(fā)次序 嘉和城溫泉谷 項目一期開盤 國家級 AAAA景區(qū) 嘉和城溫泉高爾夫球會 商業(yè)配套 其他配套 先建環(huán)境后建房的策略，以溫泉谷項目啟動整個嘉和城的最初開發(fā)，并以一期高品質(zhì)別墅入市，樹立高端市場形象。 啟動策略：依靠規(guī)劃愿景，前期自建高爾夫配套及精品別墅實現(xiàn)項目成功啟動 案例一 啟動策略： 以高爾夫練習場打造高爾夫概念，配合高品質(zhì)的高爾夫別墅樹立高端形象，社區(qū)品牌 NEW TOWN作為營銷標簽運用，在市場上快速建立國際高爾夫社區(qū)品牌的知名度和認知度，并形成一定的全國影響 NO1： 2023年 10月 30日 麓逸翠谷正式開盤， 占地 100畝，小區(qū)內(nèi)共建設(shè) 136幢獨棟別墅，別墅面積從 191272㎡ ，均價 9000 /平方米 NO3： 2023年 7月 9日 麓山 1號會所揭幕暨麓山國際社區(qū) 〃 水晶崗正式開盤 容積率僅 ， 100棟，戶型面積區(qū)間 270㎡ 310㎡ ，年前全部售完，均價10000~13000/平方米 NO2： 2023年 12月推出，橡樹坡 ,戶型面積區(qū)間300577 ㎡ ，當時均價1000012023 /平方米 啟動區(qū)唯一高爾夫概念配套 ——高爾夫練習場 67 本報告是嚴格保密的。 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機會挖掘及驗證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 案例研究 報告目錄 分期建議 62 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 高端商務(wù)休閑的特點一：與城市中心保持黃金距離，并且具有良好的交通通達性 1． 交通便捷，并位于黃金距離范圍內(nèi)。 ?而此次 ，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的 40％提高至 50％，對于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的 40％提高至 50％以上 本報告是嚴格保密的。 消費群體支撐：閩南存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主為主的富裕階層，為高端物業(yè)消費奠定基礎(chǔ) 廈門附近地區(qū)存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主為主的富裕階層 福建私營經(jīng)濟發(fā)達。 ?休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢，向普通人群普及。主要從事天湖生態(tài)旅游休閑中心項目開發(fā)建設(shè)。 成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客戶認知單一，且檔次多為大眾化休閑區(qū)，缺乏高端休閑度假區(qū) 板塊 區(qū)位、交通 資源、環(huán)境 配套 未來規(guī)劃 產(chǎn)品定位、客戶 區(qū)域認知 海滄 距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程 海景 +高爾夫球場 高爾夫球場、俱樂部配套高端 馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā) 一二混居 廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶 價格外溢區(qū)域及中端度假 馬洋溪 漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島 40分鐘車程 馬洋溪 生態(tài)環(huán)境 五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市 供地量大，別墅為主 休閑度假 90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶 大眾休閑板塊，家庭休閑 同安汀溪 同安汀溪水庫自然森林風景保護區(qū)，距離廈門本島 50分鐘車程 溫泉 汀溪水庫生態(tài)環(huán)境 休閑度假產(chǎn)品 溫泉酒店、風情度假鎮(zhèn)街 9000㎡ 近期主要是居住型物業(yè) 休閑度假 主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、 5%外籍客戶 大眾休閑板塊 南太武 直線距離 4km,未來經(jīng)廈漳大橋 40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上 15分鐘船程 旅游、海景資源 金海灣酒店、華商酒店 大量土地推出 一二混居 廈門及漳州本地客戶 中端休閑板塊，距離遠 漳州 距離漳州市區(qū)約 2030公里， 35分鐘車程 距離廈門約 2小時車程 海景、溫泉或會議基地等 溫泉酒店 即將多點開發(fā) 一二混居 漳州本地客戶為主，部分廈門客戶 中高端商務(wù)休閑，距離遠 南翼新城 距離廈門約 40分鐘車程，距離漳州 30分鐘 山景 +溫泉 +水體 有待配套 廈門的 “后花園 ”，新城開發(fā) 客戶有待選擇 區(qū)域價值有待定義 36 本報告是嚴格保密的。 ? 要適應(yīng)中國經(jīng)濟參與世界經(jīng)濟競爭的需要，積極培育具有國際競爭力的中心城市。 27 單純的 600+288畝的開發(fā)成功開發(fā)的前提必須依托 6500畝的整體開發(fā)，那么 6500畝的發(fā)展方向又是什么 ?? ?600+288畝開發(fā)的立足點 ?基于 6500畝整體發(fā)展方向的研判 ? 立足海西城市群看南翼新城 ? 從城市發(fā)展趨勢上看項目 600+288畝啟動區(qū)的定位前提 本報告是嚴格保密的。 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機會挖掘及驗證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 項目屬性界定：該項目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目 描述 說明 優(yōu)勢 ?區(qū)域價值提升空間 ?交通通達性好 ?項目規(guī)模大，可操作性強 ?自然資源豐富 ?福建省試點小鎮(zhèn)，安溪新的經(jīng)濟增長極 ?路網(wǎng)完善：距離廈門 30分鐘車程，離漳州、泉州 40分鐘車程 ?規(guī)劃面積約 8000畝，規(guī)劃項目有溫泉、高爾夫 ?規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲量豐富 劣勢 ?發(fā)展的不確定性較高 ?顯性需求不明顯 ?資源缺乏稀缺性 ?環(huán)境治理工程大 ?新城處于規(guī)劃階段，城市化進程慢 ?以農(nóng)業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導 ?周邊項目多以山景、溫泉為主題 ?山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復(fù) 城市屬性 受大都市圈輻射、四線城市 自然屬性 有一定自然資源 項目屬性 大規(guī)模、旅游地產(chǎn) 本報告是嚴格保密的。適合開發(fā)的用地占比 41%，其中 約1/3的坡地需要填挖方 ? 龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國最典型的地區(qū)之一。 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機會挖掘及驗證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 案例研究 報告目錄 分期建議 4 本報告是嚴格保密的。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動狀態(tài) 山地