【正文】 瀾高爾夫 30km 珠海海泉灣 50km 九龍山海灣度假城 40km 高端休閑項目與城市的距離 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京納帕溪谷會所關(guān)鍵動作二：引進(jìn)高端品牌特色 SPA—— 泰式 I SPA，為客戶提供純正的泰式服務(wù)，建立高端形象 高端特色品牌 泰式 I SPA ? I Spa是國內(nèi)少數(shù)幾家持有國際 SPA協(xié)會專業(yè)資質(zhì) 的 SPA會所 ，也 是 北京唯一獲泰國大使館認(rèn)證的泰國 Spa ? spa會所注重對溫泉資源的利用，享受室內(nèi)外天然溫泉設(shè)施的同時提供國內(nèi)最先進(jìn)的溫泉水療服務(wù) ? 共有 11個獨(dú)立的理療室和 2個足療室，所有理療間均為私密性極高的房間，包括私人蒸氣室、更衣室、休息間、淋浴間等，部分房間還有天然的溫泉。 北京納帕溪谷會所關(guān)鍵動作三：設(shè)臵齊全的商務(wù)功能，同時客房由天倫國際酒店管理公司管理，享受尊貴服務(wù) 客房服務(wù) 會議服務(wù) ?納帕?xí)鶕碛?30余套豪華客房，每套客房均配備具有濃郁北美風(fēng)格的進(jìn)口家私，令 客戶 感受尊貴與獨(dú)享 ?由天倫國際酒店管理集團(tuán)管理，溪景套房、谷景套房等設(shè)計理念既尊重新居住主義的要求又秉承了別墅的設(shè)計風(fēng)格 ?全天候的送餐、有線 /衛(wèi)星電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)等各類便捷的、個性化的服務(wù)，更是能極大的滿足人們不同需求。 案例啟示：站位高端，通過品牌嫁接和特色產(chǎn)品，能迅速在市場上建立影響力，樹立高端形象，擴(kuò)容客戶群體 品牌嫁接，迅速建立知名度： 與天倫品牌嫁接，引進(jìn)酒店式管理服務(wù)和四季廳主廚，在比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域打開市場 特色產(chǎn)品休閑產(chǎn)品成為休閑度假的主要吸引力： 引進(jìn)純正泰式特色產(chǎn)品 ——I SPA，樹立高端形象，同時成為會所招徠客戶的主要吸引力之一 豐富的功能、周到的服務(wù)能有效擴(kuò)容客戶群體，形成持久吸引點(diǎn)： 在提供特色產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，會所還引進(jìn)較為完善的商務(wù)功能和運(yùn)動康體功能，大大擴(kuò)充客戶群體 海西首席高端休閑度假地 以溫泉別墅為驅(qū)動，以高端品牌嫁接為手段， 為廣大閩商量身打造 集商務(wù)、休閑、度假于一體的 高端休閑度假地 關(guān)鍵詞：高端、休閑、定制、平臺 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 站在 6500畝整體開發(fā)的基礎(chǔ)上，項目啟動區(qū) 600+288畝需要解決的是運(yùn)作手法及客戶拓展的問題，我們從成功案例的研究中尋求借鑒 ?? ?成功案例分析 ?案例分析啟示及借鑒點(diǎn) 成功案例研究及借鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都麓山國際 —— 城市郊區(qū)，距成都市區(qū) 15公里，約 25分鐘車程 ? 座落于中國成都雙流麓山大道，距成都市區(qū) 15公里，車程約 25分鐘，距雙流國際機(jī)場 30公里，交通便利。 開發(fā)步驟：高端定位，主題先行，配套設(shè)施于項目開發(fā)過程中逐漸完善 物業(yè)開發(fā)歷程 物業(yè)類型 開發(fā)策略 2023.,6 高爾夫練習(xí)場營業(yè) 逸翠谷 橡樹坡 麓山 1號會所 水晶崗 塞爾維蒙 圓石灘 碧影溪 拉佩維爾 拉佩維爾 疊溪谷 帕薩迪納 香溪堤 茵特拉肯 2023 翠云嶺 黑鉆山莊 香怡林 碧湖岸 2023 長島 獨(dú)棟別墅 會所 獨(dú)棟別墅 景觀洋房 疊拼別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 景觀洋房 獨(dú)棟別墅 空中豪宅 疊拼別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 配套： 高爾夫練習(xí)場 住宅： 獨(dú)棟別墅 配套：會所 住宅：別墅 配套：麓鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) 住宅：洋房、別墅 配套：綜合商業(yè)區(qū)、學(xué)校、酒店、圖書館，活動中心 住宅：高層、別墅 第一階段 高爾夫練習(xí)場配套啟動，別墅市場高端定位 第二階段 會所配套逐步完善，周邊草地環(huán)境逐步綠化，別墅、洋房應(yīng)市而推 第三階段 配套逐漸齊全化，高爾夫球場標(biāo)準(zhǔn)化，高層、別墅繼續(xù)力推 總體策略： 由高爾夫練習(xí)場啟動整個區(qū)域最初開發(fā)；項目規(guī)模大，因此每階段物業(yè)推出均同時推出相關(guān)功能及體量的配套；逐步建立起 18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場，配套逐步完善，客戶資源日益龐大 案例一 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 總體規(guī)模 6000畝 ? 交通線路 快速環(huán)道 — 昆侖大道 — 嘉和城 案例二 南寧市 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 溫泉谷 案例二 項目一期 溫泉谷 項目二期 商業(yè)街 獨(dú)棟別墅 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 8515本地全國? 隨著世界級溫泉谷、國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞球場、生態(tài)果園、商業(yè)配套、教育配套等設(shè)施的完善，客戶逐漸遍及全國各地。 ?復(fù)合物業(yè)類型開發(fā)，擴(kuò)大客戶面，打造復(fù)合化的核心競爭力； ?打造豐富的教育、生活配套強(qiáng)化項目城市價值； ?不同物業(yè)類型交叉推盤，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定。 78 通過案例研究，我們發(fā)現(xiàn)，同類型項目前期的客戶需要立足于本地客戶，拓展異地客戶，那么我們項目的本地客戶和外地客戶能否有足夠的基礎(chǔ)？項目的吸引力是否足。 愿景規(guī)劃 樹立客戶信心 開發(fā)策略層面 前期針對本地客戶 后期著重拓展外地客戶 案例二 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 前期客戶比例關(guān)系 255520本地廣東省其他地區(qū)案例二 后期客戶比例關(guān)系 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶策略：前期面向周邊大單位推出團(tuán)體定制產(chǎn)品，快速提升客戶量，建立口碑和影響力；后期配套成熟，客戶逐漸面向廣州、深圳等全國各大城市 ? 針對工行廣西區(qū)分行員工和親屬、工行 VIP客戶等特定人士，在新品即將上市前，以遠(yuǎn)低于市場銷售價格的工行友情價團(tuán)體住宅定制，優(yōu)惠的價格、創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到客戶的認(rèn)同和搶購。 6000畝新區(qū)大盤 —— 定位中國首席溫泉高爾夫水城， 通過區(qū)域界定與價值展示體現(xiàn)未來前景，強(qiáng)化客戶信心 中國首席溫泉高爾夫水城 案例二 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例啟示：全國首次實行“總體規(guī)劃 +單元開發(fā)”的 PUD開發(fā)模式 整體規(guī)劃，分步開發(fā) ： 采取了 PUD開發(fā)模式 (即計劃單元綜合開發(fā)模式 )，通過一個整體的規(guī)劃來控制時間跨度長的區(qū)域開發(fā) 啟示 1 依靠規(guī)劃愿景及小規(guī)模核心配套成功啟動 ： 在高爾夫球場用地審批不過的情況下，以項目整體規(guī)劃為愿景，先以高爾夫練習(xí)場為概念依托，高品質(zhì)的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，成功啟動 啟示 2 成功實現(xiàn)客戶升級 ： 項目前期以本地高端客戶為主，后期隨項目影響力的不斷擴(kuò)大，對外域客戶吸引力增強(qiáng)，外域高端客戶不斷增加，成功實現(xiàn)客戶升級 啟示 3 適宜的開發(fā)節(jié)奏 ： 與成都城南副中心的建設(shè)同期進(jìn)行，每階段物業(yè)推出均同時推出相關(guān)功能及體量的配套；逐步建立起 18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場，逐步兌現(xiàn)前期愿景，實現(xiàn)價值提升 啟示 4 案例一 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體定位及規(guī)劃：定位高爾夫品質(zhì)社區(qū)，立足 4300余畝規(guī)模規(guī)劃一個國際水準(zhǔn)的新市鎮(zhèn)（ NEW TOWN） 售樓處 別墅區(qū) 麓鎮(zhèn) 洋房 案例一 別墅區(qū) 高爾夫球場 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例研究的目的 —— ?對本案項目整體定位方向做借鑒； ?對本案的整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動策略提供參考； ?如何在區(qū)域陌生，缺乏配套下強(qiáng)化自我，提升區(qū)域價值吸引客戶。 888畝只是 6500畝項目的啟動區(qū)；無論后續(xù) 6500畝做與不做，都要有基于6500畝的大愿景設(shè)定和宏大的規(guī)劃 南翼新城 連捷溫泉6500畝 啟動區(qū) (600+288畝 ) 海西城市群 連捷溫泉山莊處于新城四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位臵，承擔(dān)著拉動周邊經(jīng)濟(jì)增長的重要職責(zé) 啟動區(qū)絕不能孤立的存在與發(fā)展，一定要有準(zhǔn)確的定位，才能扮演好 先鋒 的角色 ?888畝只是項目的啟動區(qū)，只有依托6500畝才能有更高的占位和足夠的競爭優(yōu)勢 ?無論后續(xù) 6500畝做還是不做，但基于6500畝的愿景和規(guī)劃都是不可缺少的，這是 888畝實現(xiàn)價值的基礎(chǔ)和支撐 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京納帕溪谷會所關(guān)鍵動作四：設(shè)臵豐富運(yùn)動康體設(shè)施，讓客戶樂在其中 室內(nèi)運(yùn)動設(shè)施 室外運(yùn)動設(shè)施 ?室內(nèi)籃球館、羽毛球、乒乓球、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、水療池、桑拿室、健身房、跳操房，保證在天氣不佳的情況下，也能滿足客戶的運(yùn)動享受 ?室外溫泉池、網(wǎng)球場，保證各種運(yùn)動空間的貫通，也詮釋了美式健身概念，增加人們活動的參與性和互動性。同時針對各種不同需求，均有特別套餐可供選擇。 成功案例 —— 北京納帕溪谷會所：位于北京六環(huán)外昌平區(qū)的納帕溪谷會所通過多功能設(shè)臵，引進(jìn)天倫國際酒店管理集團(tuán)委托管理而名聲鵲起 ?位臵：位于北京市 六環(huán)外 ，昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)納帕溪谷別墅區(qū)的中央地帶，距離 ?規(guī)模：建面 ?會所功能：集度假、會議、娛樂休閑等多重功能于一體 ?經(jīng)營模式：開放式經(jīng)營，由北京翰宏基業(yè)集團(tuán)投資，委托天倫國際酒店管理集團(tuán)管理的五星級高檔會所 六環(huán)路 本報告是嚴(yán)格保密的。 “ ”新政對休閑度假市場影響總結(jié)：堅定主抓真正財富階層的客戶路線，同時前期要在客戶能感知的地方加大投入，營造項目的競爭力 未來的休閑度假市場回到 “ 剛性 ” 需求 ，客戶構(gòu)成重新洗牌，休閑度假重新成為 真正富人的選擇 付款方式上， 一次性付款 成為必然 客戶對休閑度假 物業(yè)本身的品質(zhì)、配套完善以及保值增值能力要求更高 ，這對項目提出了更高要求 1 2 3 ? 堅定走高端客戶路線，放棄需要依賴銀行貸款的“ 偽富人 ” ? 項目前期要在客戶能感知的地方加大高端、有競爭力的配套投入以及打造更有品質(zhì)的產(chǎn)品，提升項目的競爭力 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 投資第三套房以上及休閑度假性物業(yè)將不能依賴銀行貸款，休閑度假的門檻將迅速提高，而對一次性付款的高端市場影響不大 48 ?首付比例的提高和貸款利息的提高 ?異地購房的貸款受限 ?第三套房的保有稅 政策 ?第二套房的改善性需求將被極大化抑制 ?作為休閑度假類的項目，通常是外地人的購買，此條政策導(dǎo)致大多數(shù)休閑度假項目面臨客戶的洗牌 ?抑制投資類客戶及無實力的休閑度假類客戶的購買 政策解讀 “我們樓盤早就不做按揭了，來這買房的基本上都是一次性付款。 連續(xù) 16個月成交量下降，成交價格下降 10年的 “ ” 房價快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行 購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30％； 貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50％ ,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍； 對貸款購買第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平； ？ ?在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的近幾年里，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二： 2023年的“ ”（利空）； 2023年的“ ”（利好）。 基于以上的研究和判斷， 6500整體市場定位應(yīng)跳脫競爭激烈的同質(zhì)化公共休閑市場，采取差異化策略，定位剛起步的高端休閑市場 麗水云天 古龍汀溪 發(fā)現(xiàn)之旅 天頤香溪 湯泉世紀(jì) 歐洲小鎮(zhèn) 圣地亞哥 未來海岸 東方高爾夫 本項目 6500畝應(yīng)該跳脫大眾休閑的同質(zhì)化競爭，定位剛起步的高端休閑市場 面向大眾休閑娛 面向高端商務(wù)休閑 競爭激烈，同質(zhì)化鹽嚴(yán)重 大量私企老板會高端休閑提供了堅實基礎(chǔ)，市場存在機(jī)會，且競爭項目少，容易超越 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?休閑度假目的地向臵業(yè)目的地發(fā)展。 ?觀光旅游保持平穩(wěn)。 休閑度假趨勢研判：根據(jù)對發(fā)達(dá)地區(qū)休閑度假發(fā)展歷程的研究發(fā)現(xiàn)，隨著城市等級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，高端商務(wù)休閑開始從大眾休閑中分化出來 深圳有觀瀾高爾夫 大廣佛地區(qū)有中信山語湖 成都有麓山國際 杭州有九龍山莊 本報告是嚴(yán)格保密的。始建于 2023年成立綜合開發(fā)事業(yè)部，并成立福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司 ,注冊資本 1000萬美元。 2023年底 完成征地 5400畝，已投入 億，平整土地 2023多畝，完成部分基礎(chǔ)配套建設(shè)。 從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發(fā)現(xiàn)其完全具備發(fā)展城市群休閑度假區(qū)域的條件 南翼新城 連捷溫泉6500畝 海西城市群 6500畝連捷溫泉隸屬的南翼新城作為福建省 21試點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一，我們必須站在整個海西城市群的角度來發(fā)現(xiàn)其機(jī)會 從距離看，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的“ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 從資源稟賦上看，大規(guī)模、擁有溫泉、山