【正文】 中以保留和修復(fù)為主 密林 疏林 茶園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 水庫 依 仁 溪 藍(lán) 溪 依仁溪 排污差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 榜寨村溫泉眼 金獅村溫泉眼 4公里 啟動區(qū) 名稱 同安汀溪 安溪龍門 珠海御溫泉 溫度 ( ℃ ) 52 68 45 出水量 (m3/d) 3000 3500 2400 天湖項(xiàng)目獲將利用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定：該項(xiàng)目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 描述 說明 優(yōu)勢 ?區(qū)域價(jià)值提升空間 ?交通通達(dá)性好 ?項(xiàng)目規(guī)模大，可操作性強(qiáng) ?自然資源豐富 ?福建省試點(diǎn)小鎮(zhèn)，安溪新的經(jīng)濟(jì)增長極 ?路網(wǎng)完善：距離廈門 30分鐘車程，離漳州、泉州 40分鐘車程 ?規(guī)劃面積約 8000畝，規(guī)劃項(xiàng)目有溫泉、高爾夫 ?規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲量豐富 劣勢 ?發(fā)展的不確定性較高 ?顯性需求不明顯 ?資源缺乏稀缺性 ?環(huán)境治理工程大 ?新城處于規(guī)劃階段，城市化進(jìn)程慢 ?以農(nóng)業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導(dǎo) ?周邊項(xiàng)目多以山景、溫泉為主題 ?山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復(fù) 城市屬性 受大都市圈輻射、四線城市 自然屬性 有一定自然資源 項(xiàng)目屬性 大規(guī)模、旅游地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究 報(bào)告目錄 分期建議 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)對客戶目標(biāo)的理解 —— 要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，立足 6500畝是項(xiàng)目的必由之選 立足 6500畝看 888畝 純粹 888畝 要實(shí)現(xiàn)啟動區(qū)快速回現(xiàn)、產(chǎn)品價(jià)值最大化以及滾動開發(fā)的目標(biāo)，我們能否僅就 888畝項(xiàng)目考慮？ 優(yōu)勢 劣勢 ? 前期投入少 ?項(xiàng)目具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢，可以通過溫泉酒店等高端設(shè)施形成項(xiàng)目獨(dú)特的競爭優(yōu)勢 ?產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產(chǎn)品價(jià)值最大化的目標(biāo) ?通過項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應(yīng)的雙贏 ?項(xiàng)目缺乏驅(qū)動 ，導(dǎo)致銷售困難，周期非常長，不符合快速回現(xiàn)的目標(biāo) ? 產(chǎn)品溢價(jià)難，收益難以保證 ?企業(yè)品牌形象無法提升 ?難以令政府滿意 ?前期投入較大 房地產(chǎn)剛起步的陌生區(qū)域、客戶群不足的大規(guī)模住宅項(xiàng)目 有核心吸引力的中高端休閑度假項(xiàng)目 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)對客戶目標(biāo)的理解 2—— 經(jīng)過初步匡算，盡管 6500畝項(xiàng)目前期配套投入較大，但最終收益比純粹 888畝方案高出 9億，無疑應(yīng)選擇6500畝方案 說明： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本、售價(jià)基于當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查數(shù)據(jù)得出； 配套項(xiàng)目的成本及收益根據(jù)市場調(diào)查、世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)以及其他城市案例共同得出 成本（元 /平米） 成本（萬 元） 售價(jià)（元 /平米） 收入（萬元 ） 收入 成本 方案一：純粹888畝 商業(yè)配套 1000 1000 住宅銷售收入 2200 110000 教育配套 2023 2400 商業(yè)銷售收入 6000 6000 會所 3000 900 住宅綜合成本 1100 55000 總計(jì) 59300 116000 56700 方案二：立足6500畝的 888畝 精品酒店 10000 4000 普通住宅 2200 28600 溫泉會所 5000 2023 低密度高端產(chǎn) 品 12023 140400 三星級酒店 5000 3000 精品酒店 每天房價(jià) 500元計(jì)，全年入住率 70%，計(jì)算 15年收益 7665 幼兒園 1800 450 三星級酒店 每天房價(jià) 300元計(jì)，全年入住率 70%，計(jì)算 15年收益 11498 普通住宅綜合成本 1100 14300 低密度綜合成本 1500 17550 總計(jì) 41300 188163 146863 方案二比方案一高出的收益 90163 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會挖掘及驗(yàn)證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 23 單純的 600+288畝的開發(fā)成功開發(fā)的前提必須依托 6500畝的整體開發(fā)，那么 6500畝的發(fā)展方向又是什么 ?? ?600+288畝開發(fā)的立足點(diǎn) ?基于 6500畝整體發(fā)展方向的研判 600+288畝啟動區(qū)的定位前提 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消除區(qū)域陌生感，建立影響力的三種模式 要化解區(qū)域抗性就必須對市場形成影響力，根據(jù)世聯(lián)對陌生區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)的研究得出，要在陌生區(qū)域建立起項(xiàng)目影響力可采取以下三種方式： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 單純的 600+288畝的開發(fā)成功開發(fā)的前提必須依托 6500畝的整體開發(fā)，那么 6500畝的發(fā)展方向又是什么 ?? ?600+288畝開發(fā)的立足點(diǎn) ?基于 6500畝整體發(fā)展方向的研判 ? 立足海西城市群看南翼新城 ? 從城市發(fā)展趨勢上看項(xiàng)目 600+288畝啟動區(qū)的定位前提 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前，已基本完成“南城”總體規(guī)劃，確定并啟動重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 32個，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)可基本撐開新城骨架 ?目標(biāo)：充分利用溫泉資源，目標(biāo)是把南翼新城建成宜居城市綜合體、閩南休閑商務(wù)區(qū)和海西生態(tài)健康旅游新城 南翼新城成為福建省 21個試點(diǎn)小鎮(zhèn)之一： ?今年初福建省政府出臺了《 關(guān)于開展小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)的實(shí)施意見 》 （簡稱《 實(shí)施意見 》 ），確定在上杭縣古田鎮(zhèn)等 21個小城鎮(zhèn)進(jìn)行綜合改革建設(shè)試點(diǎn)，安溪龍門鎮(zhèn)位列其中，分發(fā)揮小城鎮(zhèn)在聯(lián)結(jié)城鄉(xiāng)、輻射農(nóng)村、擴(kuò)大就業(yè)和促進(jìn)發(fā)展中的重要作用 ?從七大方面給予政策支持 ：《 實(shí)施意見 》 確定了從財(cái)稅、管理服務(wù)、土地、基礎(chǔ)設(shè)施、金融等七個方面提出具體扶持政策和靈活措施，要求各級政府加大投資力度 南翼新城總體規(guī)劃 28 國家對中小城鎮(zhèn)的定位：國家發(fā)改委最新編制的 《 全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 》中，逐步修正了 “ 中小城鎮(zhèn) ” 的導(dǎo)向認(rèn)識，倡導(dǎo)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展 上海 天津 北京 重慶 廣州 “嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”。 “由于種種原因，我國過去走了一條在推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的同時，抑制城鎮(zhèn)化的發(fā)展之路。其中既有國情條件和體制方面的原因，也是特定發(fā)展模式下的必然結(jié)果。 ? 要適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)參與世界經(jīng)濟(jì)競爭的需要，積極培育具有國際競爭力的中心城市。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從距離上看，與廈、漳、泉的道路通達(dá)，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 32 主要城市 北京 深圳 廈門 商貿(mào)中心板塊（ CBD） 國貿(mào) / 金融街 蔡屋圍 五緣灣 /思明 居住功能板塊 團(tuán)結(jié)湖 / 潮陽公園 白沙嶺 / 香蜜湖 湖里 /思明 產(chǎn)業(yè)核心板塊 亦莊 龍崗產(chǎn)業(yè)區(qū) /寶安產(chǎn)業(yè)區(qū) 集美 /海滄 政務(wù)功能 板塊 中南海 福田中心區(qū) 思明 空港板塊 順義 寶安機(jī)場 湖里 城市休閑配套板塊 玉淵潭 / 北海 蓮花山 / 華僑城 五緣灣 /環(huán)島路 城市近郊休閑功能板塊 溫榆河 / 懷柔 大梅沙 / 仙湖 遠(yuǎn)郊旅游觀光度假板塊 十渡 / 八達(dá)嶺 南澳 / 巽寮灣 海西 1小時經(jīng)濟(jì)圈 工業(yè)承接帶 旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閩南已形成五大休閑度假板塊初具規(guī)模，此外還有發(fā)展中的三個板塊，均在發(fā)展起步階段，南翼新城的獨(dú)特區(qū)位構(gòu)建了閩南休閑的黃金圈 同安汀溪 板塊 海滄濱 海板塊 南太武 板塊 漳州 板塊 圍頭半 島板塊 黃金海 岸板塊 惠安板塊 云霄等項(xiàng)目 南太武高爾夫 東方高爾夫 麗水云天等 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 發(fā)現(xiàn)之旅等 馬洋溪 板塊 板塊 資源 開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 惠安板塊 濱海+山景 +古城 ?已開發(fā) 3個項(xiàng)目； ?具有濱海或山景、古城等多重資源 ?已建成 1個四星級酒店； 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 南太武板塊 濱海+高爾夫+山景 ?吸引滕王閣、大洲知名開發(fā)商進(jìn)駐； ?但交通不便，路程遠(yuǎn)，開發(fā)周期長； 南太武高爾夫?yàn)I海新城、億景海岸 海滄濱海板塊 濱海+高爾夫 ?區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高 ?目前往第一居所方向發(fā)展； 東方高爾夫 同安汀溪板塊 溫泉+山景 ?溫泉資源優(yōu)勢突出，有 四星級翠豐溫泉酒店 ； ?往第一居所演變； ?開發(fā)強(qiáng)度不大； 麗水云天、古龍汀溪 馬洋溪板塊 山景資源 ?開發(fā)強(qiáng)度大，已規(guī)劃十幾個項(xiàng)目； ?開始 嫁接溫泉 ； ?兩個 四星級以上酒店 ； 發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀(jì) 泉州 廈門 漳州 南翼新城 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客戶認(rèn)知單一，且檔次多為大眾化休閑區(qū)，缺乏高端休閑度假區(qū) 板塊 區(qū)位、交通 資源、環(huán)境 配套 未來規(guī)劃 產(chǎn)品定位、客戶 區(qū)域認(rèn)知 海滄 距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程 海景 +高爾夫球場 高爾夫球場、俱樂部配套高端 馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā) 一二混居 廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶 價(jià)格外溢區(qū)域及中端度假 馬洋溪 漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島 40分鐘車程 馬洋溪 生態(tài)環(huán)境 五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市 供地量大，別墅為主 休閑度假 90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶 大眾休閑板塊，家庭休閑 同安汀溪 同安汀溪水庫自然森林風(fēng)景保護(hù)區(qū)，距離廈門本島 50分鐘車程 溫泉 汀溪水庫生態(tài)環(huán)境 休閑度假產(chǎn)品 溫泉酒店、風(fēng)情度假鎮(zhèn)街 9000㎡ 近期主要是居住型物業(yè) 休閑度假 主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、 5%外籍客戶 大眾休閑板塊 南太武 直線距離 4km,未來經(jīng)廈漳大橋 40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上 15分鐘船程 旅游、海景資源 金海灣酒店、華商酒店 大量土地推出 一二混居 廈門及漳州本地客戶 中端休閑板塊，距離遠(yuǎn) 漳州 距離漳州市區(qū)約 2030公里， 35分鐘車程 距離廈門約 2小時車程 海景、溫泉或會議基地等 溫泉酒店 即將多點(diǎn)開發(fā) 一二混居 漳州本地客戶為主，部分廈門客戶 中高端商務(wù)休閑，距離遠(yuǎn) 南翼新城 距離廈門約 40分鐘車程，距離漳州 30分鐘 山景 +溫泉 +水體 有待配套 廈門的 “后花園 ”，新城開發(fā) 客戶有待選擇 區(qū)域價(jià)值有待定義 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)唯一競爭項(xiàng)目天湖高爾夫項(xiàng)目，定位包括高爾夫在內(nèi)的高端規(guī)劃，但經(jīng)過評估后可實(shí)現(xiàn)性不強(qiáng) ? 項(xiàng)目總用地 5400畝，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 45洞高爾夫球場 和 1000畝旅游地產(chǎn)，其中包括高管公寓和溫泉會展中心等高端項(xiàng)目； ? 大規(guī)模開發(fā)高爾夫球場項(xiàng)目前期需高額投入和較成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 2023年 2023年再投入 1億元，完成入口廣場建設(shè)及18洞高爾夫球場的建設(shè)。 其開發(fā)商是以食品起家且以食品產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)集團(tuán)，初涉房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目開發(fā)面臨很大的不確定性 香港理源（遠(yuǎn)東）集團(tuán)有限公司： 主要專注于食品產(chǎn)業(yè)。主要從事天湖生態(tài)旅游休閑中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 理源（遠(yuǎn)東）集團(tuán)有限公司 食品產(chǎn)業(yè)事業(yè)部 綜合開發(fā)事業(yè)部 廈門理之源商社 日品食研生物 工程有限公司 頂味興業(yè)香料 發(fā)展有限公司 酒水飲料研究所 龍標(biāo)食品 有限公司 理源 帕克食品 配料有限公司 滿漢廚味餐料 有限公司 耐氟賽茵斯科技 開發(fā)有限公司 食研器具產(chǎn)物 制造有限公司 福建天湖生態(tài) 旅游休閑中心 有限公司 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，福建省休閑度假市場正處于規(guī)?；l(fā)展階段，高端市場開始啟動 41 指標(biāo) 人均 GDP300$ 300人均 GDP1000 $ 1000人 GDP3000 $ 3000人均 GDP5000 $ 人均