【正文】 城市仿效的榜樣； 中央公園 是城市綠肺 是市民戶外廣場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 項(xiàng)目區(qū)域是一環(huán)內(nèi)唯一擁有大面積湖區(qū)的自然資源區(qū)域，完全有機(jī)會(huì)發(fā)展成為?城市生態(tài)公園區(qū)? ?南昌的一環(huán)已基本清晰，未為的城市核心區(qū)將包括舊城中心區(qū)、紅谷灘、鳳凰洲（規(guī)劃上把它并為紅谷灘、新建縣境內(nèi)的泛黃家湖區(qū)域和碟子湖區(qū)域，即由東側(cè)的洪都大道、北側(cè)的洪都大橋及玉屏大街、南側(cè)的南昌大橋和洪城路、西側(cè)的解放路圍合而成； ?西外環(huán)路已率先建成，廣大市民已看到政府拉大城市格局的決心和實(shí)質(zhì)行動(dòng)，各層次受訪者均表示，相信未來新建縣定會(huì)劃入南昌，南昌的城市范圍將進(jìn)一步拓展； ?未來的一環(huán)內(nèi)的城市核心區(qū)，僅有項(xiàng)目區(qū)域及碟子湖區(qū)域擁有較好的自然環(huán)境資源； ?碟子湖區(qū)域已被銘雅歐洲城整個(gè)包圍，已由城市公共綠洲、休閑空間轉(zhuǎn)變?yōu)樗接谢I(lǐng)域，市民將難以享有此區(qū)域的綠化環(huán)境； ?項(xiàng)目所在的泛黃家湖區(qū)域是未來一環(huán)內(nèi)僅剩的自然資源區(qū)域； 碟子湖區(qū)域，已被銘雅歐洲城占有，成私有化區(qū)域 西外環(huán)路 項(xiàng)目距離紅谷灘中心區(qū)僅 2公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。是全市的商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂區(qū)； 紅角洲：高校、體育和居住板塊 長棱：重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)小區(qū) 紅谷灘CBD 昌北：以現(xiàn)代工業(yè)開發(fā)為主 高密度舊城中心區(qū) 城市核心區(qū)的轉(zhuǎn)移方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大昌北將與老城形成雙城擁江的格局； ?灣里片區(qū)劃入南昌，進(jìn)一步拉大了南昌的版圖； 中心區(qū) 過往幾年及未來35年的規(guī)劃發(fā)展動(dòng)向 樂化片區(qū) 昌東片區(qū) 蓮塘片區(qū) 望城片區(qū) 灣里片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域規(guī)劃不確定 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等配套較為缺乏，依托新建縣城配套 依托老城區(qū)配套，缺乏自身配套 在新建縣黃家湖片區(qū)，與紅谷灘僅一路之隔 二線省會(huì)城市近郊 屬中大規(guī)模，位于陌生區(qū)，有負(fù)面認(rèn)知，但具有一定資源優(yōu)勢的低密度項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 項(xiàng)目界定 —— 定義項(xiàng)目現(xiàn)狀 有利因素 ： ?地塊具有很好的水資源，除了自身具有的內(nèi)湖外還有黃家湖的景觀資源。 10 道路交通：區(qū)域交通規(guī)劃不確定，對項(xiàng)目影響大，目前僅有兩條路可進(jìn)入，但路況及環(huán)境較差，路程距離遠(yuǎn) ?地塊目前的進(jìn)入路徑有兩條； ?一是沿南昌大橋 —— 新建排頭 —— 解放路 —— 建設(shè)路，進(jìn)入地塊； ?另一條是通過八一大橋 —— 廬山南大道 —— 黃家湖路，進(jìn)入地塊； ?從黃家湖路進(jìn)入地塊，需從公墓區(qū)及部分破舊房區(qū)經(jīng)過； ?從新建縣進(jìn)入，需經(jīng)過一段破舊房區(qū)； ?兩條路的路況較差，兩旁環(huán)境差，且需繞大彎進(jìn)入，路程距離遠(yuǎn)； 公墓區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 項(xiàng)目目標(biāo)、條件的解釋 ?希望項(xiàng)目成為南昌的名片，成為南昌市的品牌，成為眾森的品牌 ?項(xiàng)目利潤最大化 目 標(biāo)： 此為最理想化的目標(biāo)，此目標(biāo)即是實(shí)現(xiàn) ? 項(xiàng)目價(jià)值的最大化 ? ，研究項(xiàng)目價(jià)值的最大化，報(bào)告將從： 項(xiàng)目的現(xiàn)狀是什么？ —— 現(xiàn)狀有哪些優(yōu)勢、困境、負(fù)面影響 項(xiàng)目可能的最大化價(jià)值是什么？ —— 項(xiàng)目愿景 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的愿景，需要哪些方面來支撐，是否支撐？ —— 市場等相關(guān)范疇分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目愿景，自身還有哪些關(guān)鍵舉措需要實(shí)施？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告框架 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目目標(biāo)與困惑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目目標(biāo)與困惑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 區(qū)域條件：區(qū)域較陌生，市政基礎(chǔ)設(shè)施差，無生活配套，在規(guī)劃中將其定性為?生態(tài)控制區(qū)（泛黃家湖區(qū)域）? 西面 :還遷房 北面 :烈士陵園 南面 :污水溝 北面 :黃家湖 東面 :昌九高速 西北面：公墓 南面：河堤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊內(nèi)植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。 15 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 土地出讓：出讓重點(diǎn)向城市外圍擴(kuò)展，房產(chǎn)開發(fā)將使南昌城市框架拉大的進(jìn)程進(jìn)一步加快 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 紅谷灘 CBD的規(guī)劃，用于綠化、休閑、生態(tài)等城市公共區(qū)的面積不足 ?紅谷灘規(guī)劃總占地面積約16平方公里，由廬山南大道、昌龍高速路和南昌大橋及南斯友好路圍起來的面積，約 9平方公里，規(guī)模的核心區(qū)占地為 ，總建筑面積約 。 23 國際國內(nèi)領(lǐng)先城市的發(fā)展歷程表明，城市生態(tài)公園（休閑）區(qū)，對于提升城市的形象、提升城市生活質(zhì)量具有極為重要的作用： 紐約曼哈頓 上海陸家嘴 深圳中心區(qū) … … 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 案例二（陸家嘴）：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是政府強(qiáng)力主導(dǎo)下的發(fā)展模式，規(guī)劃面積 30平方公里 ?從 1990年 4月 18日，中國政府宣布開放上海浦東，浦東的規(guī)劃與建設(shè)就進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代； ?浦東的核心區(qū)域陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，規(guī)劃面積 28平方公里，規(guī)劃人口 50萬，規(guī)劃開發(fā)面積為 ，由新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)、花木行政文化中心、國際博覽中心、世紀(jì)公園以及中、高檔居住小區(qū)組成，集金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂、商業(yè)購物和居住游憩為一體的綜合功能區(qū)； ?其中 金融貿(mào)易中心區(qū)，與浦西 平方公里組成上海中央商務(wù)區(qū) CBD，功能定位以金融、貿(mào)易為主，旅游、信息、辦公、商住為輔； 世紀(jì)公園 源深體育公園 陸家嘴中心綠地 明珠公園 濱江綠化帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?未來就業(yè)人口 26萬，居住 ； ?在中心區(qū)一級輻射區(qū)，規(guī)劃有中心公園、筆架山公園和花卉世界等； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 城市生態(tài)公園對提升城市形象有著極大的促進(jìn)作用 都市 +自然，體現(xiàn)和諧 完善城市功能，功能補(bǔ)缺 引導(dǎo)城市未來的生活方式 生態(tài)代名詞，提升市民生活質(zhì)量 帶動(dòng)周邊地價(jià)，增加稅收 成為新建縣名片，南昌形象品牌 提升市民對 ? 西進(jìn) ?的信心和動(dòng)力 加速改變紅谷灘? 空城 ? 現(xiàn)象 以城市生態(tài)公園為契機(jī) 申報(bào) ? 國家森林城市 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)快速增長，其中 2021年住宅成交量增幅達(dá) 54%，價(jià)格增幅達(dá) %，均價(jià)已突破 3000元 /平米 ?隨著南昌市城市化進(jìn)程的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在 2021年進(jìn)入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資量和房屋施工量成倍增加 ?開發(fā)過程中，開放商有意地把控開發(fā)節(jié)奏，控制竣工面積，造成一定時(shí)間內(nèi)的供應(yīng)緊張，價(jià)格也隨之攀升 ?價(jià)格增長在 2021年到達(dá)一個(gè)高峰后， 2021年再度出現(xiàn)增長高峰，達(dá)到 %，進(jìn)入快速增長的軌道； ?住宅成交面積近幾年保持持續(xù)快速增長， 2021年成交面積達(dá) 360萬平米，增幅達(dá)到 54%； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 低密度市場競爭并不激烈，低密度物業(yè)主要集中于象湖南區(qū)域、青山湖、艾溪湖及碟子湖區(qū)域 ?南昌房產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，還沒有一個(gè)低密度高端物業(yè)相對集中放量的市場，高端市場相對平靜； ?目前低密度物業(yè)供應(yīng)主要集中在四大湖區(qū)，自然資源豐富 ?除碟子湖區(qū)域的銘雅歐洲城和天賜良園外，其余區(qū)位均在規(guī)劃的一環(huán)以外 ?除青山湖區(qū)外，其余區(qū)域交通距離較遠(yuǎn)，物業(yè)郊區(qū)化，城市配套不足，導(dǎo)致目前低密度物業(yè)入住率不高 象湖南 青山湖 京東 ?綠地蘭宮 R= ?居住主題公園 R= ?平安象湖風(fēng)情 R= ?中大青山湖 ?青山湖香溢花城R= ?銘雅歐洲城 R= ?天賜良園 R= 碟子湖 一環(huán) 二環(huán) 三環(huán) ?萬科四季花城 ?整體僅剩 200套花園洋房 ?世紀(jì)風(fēng)情 關(guān)于低密度市場 ? 低密度物業(yè)市場，特別是別墅 /類別墅市場，一方面因?yàn)楣?yīng)少，產(chǎn)品稀缺，另一方面它能保值升值。 44 象湖南區(qū)域：將與項(xiàng)目構(gòu)成一定的競爭，項(xiàng)目具備未來的城市屬性區(qū)位優(yōu)勢 樓盤名稱 南昌居住主題公園 綠地蘭宮 位臵 南昌縣區(qū)象湖新城中心區(qū)金沙大道 南昌縣區(qū)迎賓大道上海莊園路 100號 規(guī)模 占地面積，建筑面積，容積率，總套數(shù) 總占地面積： 1250畝 總建筑面積 :40萬平方米 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 47% 居民總戶數(shù)： 1762戶 產(chǎn)品形式 高層、多層、花園洋房、聯(lián)排別墅 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 戶型配比 主力戶型為三房， 116M2左右，三房占 3/5，有部分頂層復(fù)式。目前在推的高層均價(jià) 3300元 /M2， 2600元 /M2起價(jià)，主要以小戶型為主，銷售情況較好。即將開盤的連排別墅均價(jià)為 4800元 /M2，雙拼 別墅價(jià)格為 5200元 /M2，共 240套。 配套 中小學(xué) :京山小學(xué)，迎賓中學(xué)，江鈴中小學(xué)，南昌市定山小學(xué)，南昌九中，南昌市第十三中學(xué)，青云譜學(xué)校、外國語學(xué)校 幼兒園 :江鈴保育院 量販超市 :好又多 銀行 :農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行，建設(shè)銀行，中國銀行等多家銀行 醫(yī)院 :武警醫(yī)院，江醫(yī)二附院，江西省皮膚病?？漆t(yī)院，南昌市第五醫(yī)院等多家醫(yī)院 內(nèi)部配套：６班制幼兒園一所、３６班制小學(xué)一所 中小學(xué)：師大附二中、現(xiàn)代外國語學(xué)校 綜合商場：迎賓集貿(mào)市場 醫(yī)院：武警醫(yī)院 休閑娛樂：翠林高爾夫度假酒店、象湖公園、希爾頓大酒店 內(nèi)部配套：幼兒園（ 4200平方米） 點(diǎn)評 的品質(zhì)，純別墅社區(qū)保證了居住品質(zhì)，不過交通非常不方便． 競爭分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 在已出讓但尚未面世的地塊中，可能與項(xiàng)目構(gòu)成競爭的有 8塊地，其中有 3塊地在區(qū)位條件上與項(xiàng)目比較類似，但項(xiàng)目的容積率更低，且具備自然資源優(yōu)勢 宗地位臵 ： 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)紅灣公路旁 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤ 宗地位臵 ： 青云譜朱橋東路以南 宗地面積 ： 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)廣蘭大道以西、黃家湖西路以南 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 紅角洲控規(guī) B08部分地塊 宗地面積 ： 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 高新區(qū)城東一路以南 ,艾溪湖長堤以東（中興） 宗地面積 ： 容積率 ： R≤1. ３ 宗地位臵 ： 青山湖北岸原塘山養(yǎng)雞場及周邊 宗地面積 ： 145（畝） 容積率： R≤ 競得人 :萬科企業(yè)股份有限公司 宗地位臵 ： 昌北開發(fā)區(qū)中環(huán)路以東、黃家湖路以南（金嘉房地產(chǎn) ） 宗地面積 ： 250 （畝） 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 灣里區(qū)磨盤山南路以北、新華醫(yī)院用地以東 宗地面積 ： （畝） 容積率： R≤ 競爭界定： ?R ≤ ， S≧ 200畝 ?R ≤ ， S≧ 100畝 此類型地塊可出現(xiàn)一定量的低密度物業(yè) 機(jī)會(huì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 項(xiàng)目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項(xiàng)目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機(jī)會(huì)分析 宏觀市場的機(jī)會(huì)分析 低密度物業(yè)競爭與機(jī)會(huì)分析 普通城市住宅競爭與機(jī)會(huì)分析 市場有哪些經(jīng)驗(yàn) /案例可借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 紅谷灘與鳳凰洲板塊：價(jià)格上漲快，有望成為新的價(jià)格高峰，目前供應(yīng)量減少 板塊 紅谷灘中心 鳳凰洲 均價(jià)（元 /平米） 4000－ 4800 3500－ 4600 資源 新市政府，贛江景觀、政府規(guī)劃 政府規(guī)劃，部分湖景 特征 小高層、高層為主，覆蓋率高，中等規(guī)模 小高層、高層、洋房、聯(lián)排別墅，中大規(guī)模 建筑類型及戶型 高層、小高層為主； 2房 85～110平米， 3房 120～ 140平米 高層、小高層； 90～ 100平米 2房、110～ 140平米 3房 消費(fèi)者 來源地較散，職業(yè)主要包括公務(wù)員、生意人等，前期投資客較多，現(xiàn)在自住型客戶增多，但空臵率多數(shù)在 60％以上 主要來自周邊企