【正文】 的建安成本、售價基于當地市場調查數據得出； 配套項目的成本及收益根據市場調查、世聯(lián)經驗以及其他城市案例共同得出 成本（元 /平米） 成本（萬 元） 售價（元 /平米） 收入（萬元 ） 收入 成本 方案一：純粹888畝 商業(yè)配套 1000 1000 住宅銷售收入 2200 110000 教育配套 2022 2400 商業(yè)銷售收入 6000 6000 會所 3000 900 住宅綜合成本 1100 55000 總計 59300 116000 56700 方案二：立足6500畝的 888畝 精品酒店 10000 4000 普通住宅 2200 28600 溫泉會所 5000 2022 低密度高端產 品 12022 140400 三星級酒店 5000 3000 精品酒店 每天房價 500元計，全年入住率 70%，計算 15年收益 7665 幼兒園 1800 450 三星級酒店 每天房價 300元計，全年入住率 70%，計算 15年收益 11498 普通住宅綜合成本 1100 14300 低密度綜合成本 1500 17550 總計 41300 188163 146863 方案二比方案一高出的收益 90163 本報告是嚴格保密的。 案例研究 報告目錄 分期建議 本報告是嚴格保密的。 榜寨村溫泉眼 金獅村溫泉眼 4公里 啟動區(qū) 名稱 同安汀溪 安溪龍門 珠海御溫泉 溫度 ( ℃ ) 52 68 45 出水量 (m3/d) 3000 3500 2400 天湖項目獲將利用 本報告是嚴格保密的。 11 北部有小面積密林，其余大部分地區(qū)為疏林；局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地 ? 規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等 ? 農田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價值不高，開發(fā)建設中開發(fā)適宜性高 ? 密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調節(jié)氣候，提供棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)建設中以保留和修復為主 密林 疏林 茶園 本報告是嚴格保密的。 9 項目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動區(qū)規(guī)劃 888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動 高爾夫、溫泉、酒店用地 溫泉、商業(yè)、住宅用地 行政中心用地 基本指標： ? 總面積：約 8000畝 基本指標 面積 (畝 ) 啟動區(qū) 600+288 行政中心 833 山地區(qū) 約 6200 啟動區(qū)有兩部分組成 ? 288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設，可作為自然景觀加以保護和利用 ? 600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農田和村莊，適宜開發(fā) 600畝 288畝 依仁溪 本報告是嚴格保密的。 5 本項目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么 ?? ?項目屬性界定 ?核心問題解析 項目屬性界定及核心問題解析 本報告是嚴格保密的。 2 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場調研階段 2022/10/01 2022/128 2022/08/23 在市場調研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調查和深入研究 實地調研與查勘 當地企業(yè)主訪談 南翼新城企業(yè)高管 3位： ?旺旺工廠副廠長 ?緯璇紡織董事長 ?閩華電池董事長 業(yè)內人士訪談 房地產業(yè)內訪談 14位： ?聚龍小鎮(zhèn)營銷經理 ?鳳冠山莊銷售經理 ?弘橋花園銷售代表 ?四海明銷售代表 ?各樓盤銷售代表 8位 ?世聯(lián)地產策劃經理 張運鴻 ?廈門大學旅游與規(guī)劃研究院院長 顏院長 政府官員訪談 12位： ?南翼新城總指揮、安溪許副縣長 ?龍橋園管委會陳主任 ?安溪縣規(guī)劃建設局 ?官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席 ?官橋鎮(zhèn)委書記 ?官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長 ?仁蜂村書記 ?吾宗村書記 ?安溪旅游局陳副局長 政府官員訪談 調研內容： ? 地塊交通可達性查勘 ? 自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 房地產各板塊市場考察 ? 安溪及項目地片區(qū)實地勘查 調研區(qū)域： ? 安溪縣城 ? 南翼新城片區(qū) ? 官橋鎮(zhèn)片區(qū) ? 廈門周邊 調研在售及售完樓盤 9個： ? 南翼新城在售項目 ? 安溪縣城典型項目 ? 廈門區(qū)域典型項目 本報告是嚴格保密的。 3 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場調研階段 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題 ?中稿匯報補充 ?項目整體風格建議 ?各項規(guī)劃深化 ?項目建筑單體建議 ?項目園林景觀建議 ?經濟測算 ?項目屬性界定 ?核心問題結構化分析 ?啟動期開發(fā)的前提 ?6500畝地塊的定位 ?項目機會挖掘 ?發(fā)展方向機會研判 ?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 ?888畝啟動區(qū)產品力打造 ?實地調研與查勘： ?地塊交通可達性 ?自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ?項目所在片區(qū)實地勘查 ?客戶訪談 ?15位消費者深度訪談 ?走訪小區(qū) 10余個 ?業(yè)內人士及官員訪談 ?訪談官員 12位 ?訪談房地產業(yè)內人士 14位 2022/04/01 2022/4/28 2022/03/23 本報告是嚴格保密的。 6 南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射 區(qū)位： ? 安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市 ? 南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經濟特區(qū)，成為廈門經濟板塊產業(yè)輻射轉移的前沿陣地 規(guī)劃體量： ? 規(guī)劃面積： 100平方公里 （可開發(fā)建設面積 50平方公里） ? 人口規(guī)模：近期 10萬，遠期 30萬以上 廈門市 泉州市 漳州市 安溪縣城 南翼新城 約 56公里 約 60公里 13公里 38公里 本報告是嚴格保密的。 10 規(guī)劃區(qū)地形復雜，多為山地，可開發(fā)建設用地不足 50% ? 規(guī)劃區(qū)西側多高山，東南、東北側多平原，海拔高度變化范圍 80~254m，地形變化較大 ? 規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦 (＜ 25%)，西部地區(qū)坡度較大 (＞ 25%)。 12 規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水 “ 裸排 ” 、石材廠粉塵加重了對水資源和環(huán)境的污染 ? 規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為 277公頃、155公頃、 29公頃； ? 區(qū)域內沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染； ? 隨著新城的建設，石材產業(yè)將逐步實現(xiàn)整合，并漸漸淡出。 14 啟動區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地勢平坦適合開發(fā)，拆遷總建面 6萬多平方米，開發(fā)條件較好 ? 600畝啟動區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立 ? 距離溫泉眼約 4公里 ? 地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發(fā)建設 ? 區(qū)域內村莊零落，拆遷總建面 6萬多㎡ 分 類 拆遷總建面（㎡） 總占地面積（㎡） A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊 F地塊 G地塊 H地塊 I地塊 合計 本報告是嚴格保密的。 17 客戶提出的目標、要求及存在的困惑 目標 1： 888畝啟動區(qū)快速回現(xiàn) 開發(fā)目標 ?最快啟動溫泉區(qū)域，今年十一能實現(xiàn)部分溫泉開放 ?盡快啟動 888畝區(qū)域，實現(xiàn)快速回現(xiàn) 目標 2 ：產品價值最大化 開發(fā)要求 存在的困惑 ?我們的客戶到底是誰 ?如何吸引足夠的客戶群體，即核心競爭力的構建 客戶語錄 目標 3 ：風險控制，實現(xiàn)項目滾動開發(fā) ?目前主要是 600畝啟動區(qū)，其中的 100畝溫泉區(qū)，即將要啟動，那啟動區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么； ?項目是否適合做旅游地產，如果適合做該如何做，不適合則應采取什么策略； ?除溫泉酒店外，項目內部要自求平衡； ?100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是項目開發(fā)初步想法 本報告是嚴格保密的。 21 基于 6500畝前提下項目的核心問題是需求問題，即尋找客戶群以及構建能吸引客戶群的核心競爭力 現(xiàn)實狀況 狀況 1 距離縣城較遠，無配套，房地產行業(yè)不成熟 狀況 2 自然資源豐富但不優(yōu)質，溫泉資源好但不稀缺 客戶目標 啟動區(qū)快速回現(xiàn)， 產品價值最大化 風險控制、滾動開發(fā) 現(xiàn)實與期望間的矛盾 沒有顯性客戶（當地客戶）可以抓 沒有強勢資源能夠吸引隱性客戶（休閑度假客戶、投資客戶） 項目需要大量的需求支撐，才能實現(xiàn)成功開發(fā) 按建面 33萬㎡ (容積率 ）、110㎡ /戶估算，項目共需約3000戶 核心問題 需求問題是項目面臨的最大問題 我們的客戶是誰？ 客戶是怎么演變的？ 如何才能抓住他們？ VS 本報告是嚴格保密的。 24 區(qū)域抗性：地塊位于城市陌生區(qū)，區(qū)域形象不好，項目所具有的溫泉資源影響力不足 888畝啟動區(qū)處于官橋鎮(zhèn)境內，南翼新城有待進一步發(fā)展，在廈門區(qū)域不具備影響力； ?位于鎮(zhèn)區(qū)，基礎設施落后，南翼新城有待進一步發(fā)展； ?交通不便，目前通過 206省道與廈門相接，需要近兩個小時車程； ?石材行業(yè)知名度高，采石場對環(huán)境影響大，形象差； ?溫泉資源目前仍是當地村名零散開發(fā)自主經營，定位低，影響力差。 26 因此 888畝作為項目的啟動區(qū)，其規(guī)模難以形成區(qū)域影響力，必須立足于 6500畝的整體開發(fā) 項目名稱 規(guī)模 正開發(fā)項目 發(fā)現(xiàn)之旅 1290畝 南安香草世界 4500多畝 龍巖云頂茶園 11550畝 麗水云天 800畝 龍巖紫金體育公園 3000畝 長泰休閑都市之海西國際城 4200畝 待開發(fā)項目 紫云山 15萬畝 天湖 5400畝 海峽茶博園 犀山風景區(qū) 7000多畝 ?孤立地開發(fā) 888畝將難以形成區(qū)域影響力，一定要依托整體 6500畝 那么 6500畝的定位又是什么？ 本報告是嚴格保密的。 “六五”以來的城市發(fā)展方針 —— 注：以上資料來源于建筑部總規(guī)劃師陳曉麗的觀點及相關新聞報道的整理 《 全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 》 對中國城鎮(zhèn)發(fā)展與布局政策的建議 摘要 存在的問題 —— ? 城市發(fā)展各自為政，資源難以集約利用，重復建設； ? 城市化速度滯后于工業(yè)化速度； ? 城市的國際競爭力不足。 ” ? 以各級中心城市為依托，組織與經濟社會發(fā)展水平、自然和環(huán)境條件相匹配，適應經濟全球化趨勢的城鎮(zhèn)體系和經濟網絡，合理配置空間資源，縮小城鄉(xiāng)差別， 實現(xiàn)城鎮(zhèn)與區(qū)域的協(xié)調發(fā)展。 31 項目所處的南翼新城隸屬海峽西岸城市群，目前海峽西岸城市群已進入成長期，為項目發(fā)展提供了極大發(fā)展機會 雛形期 成長期 成熟期 特征： ?各城市間的交通脈絡初步打通，建立相向聯(lián)系 ?各中心城市經濟發(fā)展迅猛 ?城市建筑物高密度聚集 ?各城市間基礎設施初步一體化 ?城市間社會、文化交流加快 ?人口流動加快，向中心城市聚集 特征： ?交通、信息網絡更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系 ?各城市基礎設施進一步完善 ?產業(yè)聚集逐漸形成，不同產業(yè)開始分別向不同城市遷移，城市分工進一步深化 特征： ?與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段 ?交通、信息網絡架構成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系 ?產業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應 海峽西岸城市群 階段 指標 城市群 雛形期 人均 GDP小于 3000美元 大武漢城市群 成長期 人均 GDP大于 3000美元，小于10000美元 海峽西岸、長三角、珠三角 成熟期 人均 GDP大于 10000美元 以倫敦為核心的城市群 城市群的發(fā)展過程及階段性特征 2022福建各市經濟情況 類別 福州 廈門 泉州 漳州 三明 晉江 GDP（億元） 增速 % % % % % % 常住人口 （萬人） 人均 GDP（美元） 2022年福建省人均ＧＤＰ達4838美元 本報告是嚴格保密的。 35 從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發(fā)現(xiàn)其完全