【正文】 家湖區(qū)域是未來一環(huán)內(nèi)僅剩的自然資源區(qū)域； 碟子湖區(qū)域，已被銘雅歐洲城占有，成私有化區(qū)域 西外環(huán)路 項目距離紅谷灘中心區(qū)僅 2公里 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 案例一（紐約）：紐約在城市發(fā)展過程曾經(jīng)面臨著人口劇增、生活質(zhì)量下降等城市病 曼哈頓 中央公園 ?紐約是全球最著名、最具影響力的全球性國際化大都市； ?紐約城市的發(fā)展可以追溯到 1840年，其中 1898年由曼哈頓等五區(qū)合并而成，對紐約的發(fā)展起到了重大的推動作用； ?紐約的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：城市居住功能郊區(qū)化、城市商業(yè)功能和產(chǎn)業(yè)功能郊區(qū)化和建立邊緣城鎮(zhèn)； ?發(fā)展到今天，紐約市已建成面積約 622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施用地、公共機(jī)構(gòu)用地和公共開闊用地等五大類； ?紐約的城市核心區(qū) CBD，是全球最重要的金融、商務(wù)和貿(mào)易中心，占地面積僅 60平方公里； 中央公園 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 在曼哈頓 CBD規(guī)劃了 340萬平米的中央公園，提升了紐約市民生活質(zhì)量和城市的國際聲望 ?在 19世紀(jì) 50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化； ?城市的高速發(fā)展導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境的逐漸惡化，開敞生態(tài)的環(huán)境被一步步壓縮，城市流行病等問題開始凸現(xiàn)，迫使人們重新認(rèn)識城市的發(fā)展與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系； ?一些有識的富商人士及地產(chǎn)商們開始向政府提出了興趣城市公園的要求，認(rèn)為應(yīng)該為廣大市民興建一個休閑、娛樂的生活場所，以保持城市生活的健康發(fā)展； ?1873年，占地 340萬平米的中央公園開始興建，城市的發(fā)展思路開始有了一個重大的轉(zhuǎn)折，從此城市生態(tài)、城市環(huán)境、市民生活質(zhì)量開始受到全球的關(guān)注，在城市中央興建公園的方式開始成為全球城市仿效的榜樣； 中央公園 是城市綠肺 是市民戶外廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃有 140萬平米的世紀(jì)公園等，在 平方公里 CBD中規(guī)劃有綠地 /公園面積超過 10萬平米 ?陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)規(guī)劃占地面積 ，建筑總面積約 400萬平方米； ?在寸土寸金的陸家嘴 CBD，仍規(guī)劃有提供市民生活、改善城市生態(tài)的數(shù)個公園 /綠地： ?陸家嘴中心綠地公園，規(guī)劃占地面積 ，園內(nèi)建常綠草坪 ，8600平方米的中心湖突出浦東新區(qū)版圖輪廓； ?塘橋公園：規(guī)劃占地 平米，水面積 ，是開放式公眾休閑游憩公園； ?世紀(jì)公園，原名中央公園，規(guī)劃占地面積 ，公園以大面積草坪、森林、湖泊為主體，建有鄉(xiāng)土田園、景觀平臺、湖濱和鳥類保護(hù)等區(qū)域； ?明珠公園等； 陸家嘴中心綠地，規(guī)劃占地 米 明珠公園 陸家嘴中心綠地 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?蓮花山公園為開放性城市公園。 30 深圳中心區(qū)：在 CBD區(qū)域，規(guī)劃綠化 /公園面積超過 2平方公里 ?在中心區(qū)的核心區(qū)域，仍規(guī)劃有大片開闊地 /綠地，包括： ?蓮花山公園，占地 194萬平米，主要規(guī)劃為原生態(tài)的綠化、山地緩坡、風(fēng)箏廣場等供市民休閑、游樂的場地； ?規(guī)劃有大量的市民廣場、會展中心廣場； 占地 194萬平米的蓮花山公園 市民中心廣場 會展中心廣場 市民廣場綠地 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 從城市規(guī)劃對比分析看，紅谷灘 CBD缺乏生態(tài)休閑區(qū)域，泛黃家湖區(qū)域?qū)⒂袟l件打造成為?城市生態(tài)公園區(qū)?，從而提升南昌城市形象，提升城市競爭力 泛黃家湖區(qū)域： CBD城市生態(tài)公園區(qū) 項目愿景： CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機(jī)會分析 宏觀市場的機(jī)會分析 低密度物業(yè)競爭與機(jī)會分析 普通城市住宅競爭與機(jī)會分析 市場有哪些經(jīng)驗(yàn) /案例可借鑒 宏觀面是市場的基本依托！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 南昌 城市化率不斷提高， 人口穩(wěn)定增長， 近幾年因人口增長每年帶來大量的住房需求 南昌市區(qū)人口占全市總?cè)丝诒壤? 南昌城市化增長趨勢 ?南昌市 2021年末常住 人口483萬，戶籍人口 475萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 227萬 ?南昌歷年來人口增長保持在 ， 2021年和2021年人口增長超過 15萬人口； ?進(jìn)行簡單測算，增長的人口每年產(chǎn)生約 250萬平米的住房需求，將帶來強(qiáng)勁的市場剛性需求； ?南昌的城市化進(jìn)程和人口的擴(kuò)張必將帶來巨大的住宅消費(fèi)需求； ?在無特殊政策及大環(huán)境的影響下，城市化進(jìn)程將是不可遏止的趨勢，未來幾年人口將會持續(xù)增長，帶來住房需求的持續(xù)增長； 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 南昌各板塊樓盤銷售均比較順暢，價格持續(xù)增長，為項目開發(fā)提供了較好的市場基礎(chǔ) 按房地產(chǎn)的發(fā)展格局，市場的板塊可做如下劃分： ?昌北板塊 ?新建縣板塊 ?紅角洲板塊 ?紅谷灘板塊 ?鳳凰洲板塊 ?老中心城板塊 ?朝陽板塊 ?象湖南板塊 ? 青山湖板塊 ?京東板塊 象湖南 京東 青山 湖 老城 中心 紅谷 灘 鳳凰 洲 紅角洲 新建 昌北板塊 九里象湖城 奧林匹克花園 綠地蘭宮 南昌居住主題公園 水榭花都 萬科四季花城 世紀(jì)風(fēng)情 中大青山湖花園 香溢花城 白金瀚水景花園 聯(lián)發(fā)江岸匯景 聯(lián)泰香域?yàn)I江 金融街紫金園 新里梵頓公館 紅谷凱旋 萬達(dá)星城 洪城比華利 天賜良園 銘雅歐洲城 麗水佳園 萊卡小鎮(zhèn) 城開國際學(xué)園 都市未來花園 朝陽 中山一品 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 宏觀市場綜合研判 小 結(jié) GDP迅速上漲， 人口穩(wěn)定增長，城市化率（ ％）逐年提高； 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，交易量與價格均高速度增長， 目前市場仍處于高速發(fā)展期； 市場熱點(diǎn)向外圍拓展，使陌生區(qū)域同樣面臨著較大的機(jī)會； 人口的增長帶來大量的剛性需求，剛性需求將使市場具備長久的動力和抵御政策的風(fēng)險 ； 宏觀面的良好態(tài)勢，使項目的發(fā)展具備較好的市場大勢的基礎(chǔ)，項目需要做的主要是如何跑贏大勢，獲取更可觀的利潤； 項目的現(xiàn)狀雖然是較為陌生，但市場總體向外圍拓展，能夠有效減低項目因陌生帶來的壓力； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? —— 受訪者觀點(diǎn) 競爭分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 艾溪湖區(qū)域：市場較封閉，以區(qū)域客戶為主，客戶交叉少，競爭弱 樓盤名稱 世紀(jì)風(fēng)情（三期有少量別墅） 萬科四季花城 位臵 青山湖區(qū)北京東路 1588號世紀(jì)風(fēng)情大街 南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新七路 999號 規(guī)模 占地 35萬平米，總建筑面積 50萬平米，綠化率 50％ 占地 41000 平方米，建筑面積 25萬平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、 SOHO辦公樓、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅 洋房、多層、高層 戶型配比 二期主力戶型： Mini小戶 40~70平米 3房 108~138平米 4房 147~162平米 5房 258平米 6房 252~295平米 北區(qū)共 3400套房子，洋房約 1500套 一房 69左右，二房 9096，三房 110147平米，四房 160平米 主力戶型為三房、四房及復(fù)式，面積 127至 166平方米 客戶 以周邊客戶為主，職業(yè)范圍較大，前期投資客較多，生意人 以周邊企業(yè)員工為主，泰康軟件園等企業(yè)員工 銷售狀況 二期銷售均價 43004350元 /平米，銷售率接近 90% 起價： 50007000元 /平方米均價；年消化量 10萬左右 賣點(diǎn) 高品質(zhì)產(chǎn)品，高品質(zhì)園林環(huán)境 藍(lán)岸會所、湖景資源 配套 商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)、超級大賣場、室外健身跑道、羽毛球場、兒童活動中心、老人休閑中心 湖濱公園、學(xué)校、會所、市政、金融 點(diǎn)評 產(chǎn)品素質(zhì)很高，園林環(huán)境細(xì)節(jié)突出 品牌項目、物業(yè)服務(wù)周到、但產(chǎn)品素質(zhì)不高 競爭分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 連排別墅，面積 200M2左右 獨(dú)棟別墅，面積最小為 320M2 客戶 客戶主要是商業(yè)人，居住在南昌市區(qū)。 銷售狀況 該樓盤一個月可以銷售 80— 100套。多層的均價 3450元 /M2。喜歡連排別墅的客戶多，面積 200M2 左右，總價 100萬左右，均價 4100元 /M2。獨(dú)棟為 9000元 /M2，面積最小為 320M2。 綠地品牌的認(rèn)可以及價格，其次覺得地段也還可以，還有就是小區(qū) 是純別墅社區(qū)。 45 香溢花城實(shí)現(xiàn)了市場價格的高峰，未來萬科青山湖項目有望成為新的高峰，將對高端市場形成進(jìn)一步支撐 萬科地塊 香溢花城 天賜良園 銘雅歐洲城 ?相對低密度物業(yè)中，香溢花城是市場價格的頂峰，創(chuàng)造了雙拼別墅 1500020210元 /平米的價格； ?萬科在青山湖北側(cè)拿地，項目擁有較好的自然資源，容積率小于 ，預(yù)計將會成為繼香溢花城之后的另一個價格頂峰，將會使南昌的豪宅市場進(jìn)一步發(fā)展； 機(jī)會分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 已入市的樓盤中，預(yù)計未來三年內(nèi)出售的低密度（包含退臺洋房）物業(yè)，主要集中于七個盤，約有 13001500套，預(yù)計年供應(yīng)量為 400500套，供應(yīng)量不大 樓盤名稱 :天賜良園 獨(dú)棟別墅 :剩下 200套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 雙拼 :剩下 2套 ,面積區(qū)間 :280㎡ 連排 :剩下 200多套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 樓盤名稱 :洪城比華利 樓盤還未還未開盤 花園洋房 :500套 , 面積區(qū)間 :110160㎡ 樓盤名稱 :中大青山湖花園 將推出 獨(dú)棟別墅 和 連排 ，共 28套 , 兩種物業(yè)的面積區(qū)間 :280600㎡ 樓盤名稱 :香溢花城 少量聯(lián)排 /雙拼別墅 樓盤名稱 :南昌居住主題公園 獨(dú)棟別墅 :30套 ,面積區(qū)間 :500600㎡ 雙拼 :42套 ,面積區(qū)間 :330㎡ 左右 樓盤名稱 :綠地蘭宮 將推出 雙拼 和 連排 共 240套 , 連排 面積 :200㎡ 左右 ， 雙拼 面積區(qū)間 :240260㎡ 樓盤名稱 :江西奧林匹克花園 花園洋房 :約有 300多套 面積區(qū)間 :110180㎡ 機(jī)會分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 低密度產(chǎn)品的設(shè)計，還處于較初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強(qiáng) ?南昌的低密度產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計還處于相對初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強(qiáng)；圖為： ?綠地蘭宮 ?南昌居住主題公園 ?四季花城 機(jī)會分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 低密度市場研判 香溢花城及萬科青山湖項目，將帶動南昌高端市場持續(xù)向高端發(fā)展，高端市場面臨新的機(jī)遇； 高端物業(yè)供應(yīng)量不大，未來相對稀缺； 象湖南區(qū)域與項目構(gòu)成一定的競爭； 低密度產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計、園林景觀水平較低； 高端產(chǎn)品稀缺，競爭弱，使項目在開發(fā)策略、檔次定位上具備較大的操作空間； 高端市場面臨新的機(jī)遇，項目可望實(shí)現(xiàn)較大的市場溢價； 項目設(shè)法在區(qū)域價值營造上，強(qiáng)化城市屬性的地位； 通過產(chǎn)品價值的營造，提升附加值，增加亮點(diǎn)； 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 未來紅角洲、新建縣物業(yè)將與城市住宅形成直接的競爭 ?城市普通住宅的競爭，主要來自地緣、價格的競爭； ?從地緣看，紅角洲、紅谷灘、鳳凰洲和新建縣將成項目城市住宅的主要競爭對手； ?從地塊具備的資源條件分析，項目的競爭將主要是沿江物業(yè)、紅角洲大環(huán)境較好的物業(yè)； ?紅谷灘可開發(fā)住宅用地不多，未來供應(yīng)量小，預(yù)計競爭將主要集中于紅角洲和新建縣 紅谷 灘 紅角洲 新建 聯(lián)發(fā)江岸匯景 聯(lián)泰香域?yàn)I江 金融街紫金園 新里梵頓公館 紅谷凱旋 萬達(dá)星城 洪城比華利 麗水佳園 萊卡小鎮(zhèn) 城開國際學(xué)園 都市未來花園 本報告是嚴(yán)格保密的。90平米左右的 2房， 110~140平米的 3房 消費(fèi)者 周邊高校，紅谷灘公務(wù)員以及市區(qū)部分投資客 主要依托 江景、規(guī)劃、品牌 主要劣勢 配套較差，生活氛圍不濃 代表樓盤 梵頓公館、江岸匯景、金融街紫金園、聯(lián)泰香域?yàn)I江 簡述 紅角洲依托江景資源、前湖區(qū)域的高校園區(qū)及較好的環(huán)境，定位為居住、文教、休閑、旅游區(qū)域，是繼紅谷灘之后的又一發(fā)展重點(diǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 新建縣板塊：新建縣房地產(chǎn)迅速發(fā)展，成交量大，價格上漲速度快 板塊 新建縣 均價（元 /平米） 2500－ 3300元 /平米 資源 屬縣級區(qū)域，資源較弱，在發(fā)展中處于相對尷尬的境地 特征 中大規(guī)模、中小規(guī)模樓盤同時存在，容積率較低，價格較低 建筑類型及戶型 多層為主； 83～ 100平米 2房、 110～ 130平