【正文】 問(wèn)題 錢(qián) 橋 鎮(zhèn) （民房及耕地 ） 商品房及安臵房 國(guó)聯(lián) 變電所 居民 994戶， 工商企業(yè) 23家 居民 535戶， 工商企業(yè) 91家 B區(qū) A區(qū) 17 根據(jù)現(xiàn)有拆遷標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金高。 從無(wú)錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項(xiàng)目的單位面積納稅銷售額低于幾個(gè)典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?根據(jù) 2023年的數(shù)據(jù)，金山北工業(yè)園完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值，完成納稅銷售收入，稅收收入 。 ?金山北工業(yè)元單位面積銷售收入為 34億元，僅為能統(tǒng)計(jì)園區(qū)同類的一半。 園區(qū)招商投資項(xiàng)目 家電：新型家用電器 及配套產(chǎn)品 電子：電子元器件及各類電子產(chǎn)品。 機(jī)械：環(huán)保設(shè)備產(chǎn)品、汽摩配件，精密機(jī)械儀器儀表制造。 輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。 服務(wù)業(yè)：科研機(jī)構(gòu)、貿(mào)易公司、中介機(jī)構(gòu)等。 ?從現(xiàn)有招商項(xiàng)目來(lái)看，本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)不突出， 缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)定位 。 ?項(xiàng)目目前與國(guó)聯(lián)金屬貿(mào)易市場(chǎng)的合作來(lái)看，項(xiàng)目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對(duì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值和項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向沒(méi)有明確規(guī)劃。項(xiàng)目仍處于 散亂發(fā)展階段。 20 金山北由于一些歷史和政策原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)檔次低，環(huán)境差，規(guī)劃不明確。 ?中小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的云集和污染、低附加值企業(yè)的遷入； ?規(guī)劃不合理導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢和物業(yè)雜亂 歷史原因 拆遷問(wèn)題 ?園區(qū)現(xiàn)有物業(yè)雜亂、密度高 ?拆遷成本高，而現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)效益差，產(chǎn)值很難彌補(bǔ)成本 現(xiàn)有規(guī)劃 ?基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后 ?招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏長(zhǎng)期的規(guī)劃。所以 在無(wú)錫市以及北塘新的一輪規(guī)劃之下，急需明確發(fā)展方向 城市邊緣化、產(chǎn)業(yè)低端化、規(guī)劃不明確 項(xiàng)目瓶頸總結(jié) 21 報(bào)告結(jié)構(gòu) 本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目發(fā)展瓶頸 項(xiàng)目核心問(wèn)題 22 我們通過(guò) SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 R2 我們想要什么？ （針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析） ?政府目標(biāo) ：提升產(chǎn)業(yè)活力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，保證就業(yè)水平。 ?Q1： 在無(wú)錫市的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動(dòng)下，區(qū)域未來(lái)價(jià)值如何？ ?Q2： 本項(xiàng)目如何定位產(chǎn)業(yè)和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？ ?Q3： 如何挖掘和整合項(xiàng)目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市和周邊的聯(lián)動(dòng)，提升地塊價(jià)值？ 項(xiàng)目核心問(wèn)題 24 本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目資源盤(pán)點(diǎn) 區(qū)域規(guī)劃方向 項(xiàng)目發(fā)展使命 報(bào)告結(jié)構(gòu) 25 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成熟的生活和商業(yè)配套，融入城市的發(fā)展。 ?商務(wù)成本： 低于中心城區(qū)。 ?“四園八區(qū)”的規(guī)劃：作為無(wú)錫市的八區(qū)之一，項(xiàng)目享受產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)惠政策，也是中心城區(qū)現(xiàn)有唯一的工業(yè)園區(qū)。 中心城區(qū) 26 本項(xiàng)目具有與長(zhǎng)三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。 ?無(wú)錫地處 南京和上海 中間點(diǎn)，一體化的交通體系使得 無(wú)錫 成為聯(lián)系兩大都市圈的 節(jié)點(diǎn)城市。 ?本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰 錫宜高速 ， 滬寧鐵路、 312國(guó)道 以及 京杭大運(yùn)河 ，具有航運(yùn)、高速、鐵路等交通網(wǎng)。 工業(yè)園區(qū)動(dòng)態(tài)發(fā)展的三個(gè)層次： 規(guī)模 位置 產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 配套 工業(yè)園 最簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般 一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣 N/A 無(wú)居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 多功能綜合體工業(yè)園 /新城 規(guī)模很大，達(dá)城市級(jí) 一般分布在核心城市邊緣 產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費(fèi)需求 居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂(lè)等活動(dòng)的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個(gè)新城。 28 本項(xiàng)目作為無(wú)錫市重點(diǎn)開(kāi)放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲得無(wú)錫市政府的主導(dǎo)和支持。 ?區(qū)政府于 2023年 11月專門(mén)成立了無(wú)錫金山北科技產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)，并將金山北私營(yíng)工業(yè)園更名為金山北科技產(chǎn)業(yè)園，提出了“兩沿一集中”的園區(qū)調(diào)整發(fā)展新思路 ?2023年 4月，區(qū)政府設(shè)立了15000萬(wàn)元的市場(chǎng)化運(yùn)作主體 無(wú)錫市金山北科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，從人力、財(cái)力、物力上舉全區(qū)之力來(lái)整合、調(diào)整、提升金山北科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，為園區(qū)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。金山北管委會(huì)屬于政府背景，政府公關(guān)能力強(qiáng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目爭(zhēng)取更多的政府資源支持 政府優(yōu)勢(shì) 金山北工業(yè)園受無(wú)錫產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策的需要成立，為無(wú)錫“退城進(jìn)園”的實(shí)施做出重大的貢獻(xiàn)。 江蘇省城市化水平等級(jí)分布： 南京 無(wú)錫 蘇州 常州 鎮(zhèn)江 揚(yáng)州 南通 泰州 徐州 鹽城 連云港 60%以上 50%～ 60%之間 50%～ 60%之間 40% ～ 50%之間 ?從江蘇省城市化水平的梯隊(duì)來(lái)看，無(wú)錫處于第一梯隊(duì)，從2023年的 ％上升到2023年末的 ％， 僅次于南京的 76％。 ?無(wú)錫推進(jìn)都市化，一方面就是通過(guò)無(wú)錫南長(zhǎng)、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造 實(shí)現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。 ? 兩帶三尖、山水北塘：“兩帶”分別指錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，“三尖”分別指運(yùn)河沿岸的南尖、北尖和雙河尖 ? 兩心兩區(qū)、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”分別是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風(fēng)貌區(qū) ? 一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個(gè)居住片和兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片，兩個(gè)居住片分別是盛安居住片和劉潭－廣石居住片，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片分別是 金山北 和 江海路生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 32 本項(xiàng)目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)，承擔(dān)城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力，帶動(dòng)片區(qū)和區(qū)域的人氣與價(jià)值的提升。 ?根據(jù)無(wú)錫市和北塘區(qū)的規(guī)劃，中心城區(qū)（包括北塘區(qū)）為未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)是居住和商貿(mào) 。為片區(qū)發(fā)展 聚集商業(yè)氛圍和人氣。需要拉動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)的活力。 城市極 產(chǎn)業(yè)極 錢(qián)橋工業(yè)集中區(qū) 惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 城市核心區(qū) 洛社工業(yè)集中區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展使命 35 項(xiàng)目發(fā)展使命 —— 與片區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，補(bǔ)充城市功能需求，帶動(dòng)片區(qū)人氣聚集。 ?交通 ：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運(yùn)方面具有優(yōu)勢(shì) ?歷史基礎(chǔ) ：因?yàn)橘Y源或是交通優(yōu)勢(shì)，曾對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)做出重要的作用。 ?基礎(chǔ) ：具有一定的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，集中度較高。 亟需改造： ?以改善環(huán)境 ?提升土地價(jià)值； ?解決就業(yè)； ?實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 40 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí) 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚 發(fā)展服務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力 項(xiàng)目自身?xiàng)l件和市場(chǎng)背景 城市環(huán)境壓力 ？ 項(xiàng)目的思考點(diǎn)： 如何改造自身，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大和持續(xù)發(fā)展 41 更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進(jìn)技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí) 根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 42 德國(guó) .魯爾老工業(yè)區(qū) 魯爾是德國(guó)，也是世界的 工業(yè)重地 。 ?區(qū)位： 位于德國(guó)西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū) ?交通： 水陸交通便利 。 ?規(guī)模： 面積 4593平方公里，占全國(guó)面積的 ％。 ?成績(jī)： 曾經(jīng)生產(chǎn)全國(guó) 80％的硬煤， 90％的焦炭，集中了全國(guó)鋼鐵生產(chǎn)能力的 2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國(guó)居重要地位。 ?環(huán)境差，污染嚴(yán)重。 ?居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。 階段特征 關(guān)鍵舉措 階段問(wèn)題 1950以前 1950～ 1970年代 1990～現(xiàn)在 階段成果 階段 初步階段 發(fā)展階段 衰落階段 調(diào)整發(fā)展 煤炭的開(kāi)采。 煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化， 電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等 淘汰措施 。 開(kāi)展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點(diǎn) 引進(jìn)和引導(dǎo)技術(shù)型產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)增速減慢。 鋼鐵危機(jī)發(fā)生，面臨結(jié)構(gòu)性危機(jī)。 信息類企業(yè)超過(guò) 11萬(wàn)；電信類企業(yè)達(dá) 380家。 環(huán)境的改善；新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來(lái)幾年創(chuàng)造20萬(wàn)個(gè)工作崗位 1970～ 1990年代 44 采煤 采煤 機(jī)械 工業(yè)區(qū)早期 電子 工業(yè) 機(jī)械 食品等 輕工業(yè) 電力 鋼鐵 工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期 電力 石油 機(jī)械 電子 化學(xué) 鋼鐵 采煤 食品 化學(xué) 石油 汽車(chē) 化學(xué) 工業(yè)區(qū)現(xiàn)在 生物 技術(shù) 產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過(guò)程 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 魯爾工業(yè)區(qū)由 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 逐漸轉(zhuǎn)化成以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)的 新型工業(yè)區(qū) 。 ?教育和技術(shù)的發(fā)展： 魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有 30個(gè)技術(shù)中心， 600個(gè)致力于發(fā)展新技術(shù)的公司。在原來(lái)煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購(gòu)物中心。 關(guān)鍵點(diǎn) 利用資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，培育新產(chǎn)業(yè) ?堅(jiān)實(shí)的工業(yè)基礎(chǔ)：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業(yè)產(chǎn)品占國(guó)內(nèi)重要比例 ?培育 12個(gè)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，比如電子、信息技術(shù)、環(huán)保等新型產(chǎn)業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)將解決 20萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位 ?歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū) ?各區(qū)域均建立技術(shù)開(kāi)發(fā)中心，全區(qū)有 30個(gè)技術(shù)中心。所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心”，幫助企業(yè)把技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力 1 2 發(fā)展技術(shù)和教育 ?對(duì)失業(yè)人員的就業(yè)保障 ?為落戶的企業(yè)提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無(wú)償援助等優(yōu)惠，中小型公司尤其得到關(guān)照。建起了大量風(fēng)景優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。創(chuàng)造了“漢正街模式”的改造方法。東鄰江漢區(qū)，西、北接?xùn)|西湖區(qū)。 107國(guó)道、京珠、滬蓉高速公路劃過(guò)區(qū)郊，鐵路、水路、公路、航空交通便利。首期建成 201畝。最早的中心街道，是萬(wàn)商云集、商品爭(zhēng)流之地 。 硚口區(qū)地圖 47 漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)嚴(yán)重、環(huán)境差等問(wèn)題。 漢正街模式 ?措施： “退二進(jìn)三”，打開(kāi)院墻辦市場(chǎng)，引導(dǎo)企業(yè)利用閑臵廠房自辦工業(yè)園等 ?效果： 短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) ?問(wèn)題： 企業(yè)舊有問(wèn)題沒(méi)解決；污染環(huán)境；社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題（失業(yè)嚴(yán)重）。 49 漢正街模式 建成 1平方公里的四個(gè)都市型工業(yè)園 ： ?印刷科技工業(yè)園 ?臺(tái)灣名品工業(yè)園 ?機(jī)電加工園： 2023年底，園區(qū)機(jī)電企業(yè)全口徑稅收僅 900萬(wàn)元 ， 2023年躍升至 2300萬(wàn)元 ?高科技產(chǎn)業(yè)園 后續(xù)還包括物流園區(qū)和生活配套區(qū)。 ?2023年 18月，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，其中規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 ，完成稅收近 2億元。 ?地價(jià)由 30萬(wàn) /畝增加到 50萬(wàn) /畝。 后續(xù)發(fā)展 老工業(yè)區(qū)改造 啟動(dòng)區(qū) 改造舊有園區(qū)，利用閑臵土地上新建園區(qū) 50 關(guān)鍵點(diǎn) 漢正街工業(yè)園成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的的關(guān)鍵點(diǎn) 新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和孵化 政府資金和政策 ?政府投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新增綠化 4460公頃，配停車(chē)場(chǎng)1161平米 ?投入 。 ?構(gòu)建中小企業(yè)的孵化器和解決國(guó)企下崗職工的就業(yè)基地、打造創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。 ?企業(yè)之搬、轉(zhuǎn)、并，國(guó)有企業(yè)股份制改革。 51 更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進(jìn)技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向： 52 青島 .四方工業(yè)區(qū) 四方區(qū)是青島重要的老工業(yè)區(qū)，具有良好的傳統(tǒng)制造業(yè)基礎(chǔ)。連接市區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。距海港 2公里，距機(jī)場(chǎng) 10公里，鐵路縱貫全區(qū)。 問(wèn)題： 高能耗、高污染型產(chǎn)業(yè)所占比重較大 。 四方區(qū) 老工業(yè)區(qū) 四方區(qū) 高科技園區(qū) 機(jī)場(chǎng) 背景： ?重要的老工業(yè)區(qū)，形成了