【正文】 片區(qū) （以巴城鎮(zhèn)為核心）1. 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū) (周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)和淀山湖鎮(zhèn)整合形成）[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。（ 3）連鎖經(jīng)營零售企業(yè)營業(yè)收入占零售企業(yè)營業(yè)收入的比重為 %，說明昆山零售企業(yè)連鎖化程度低，仍處于單體店鋪獨立經(jīng)營、規(guī)模分散的階段。[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：外來人口的大量進入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了機會和市場，同時為三產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的需求基礎昆山市的 GDP增長與暫住人口的增加有很強的相關性 。世聯(lián)認為：商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中成為最先增長的行業(yè)和增長的主力軍返回[宏觀經(jīng)濟分析 ] 產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展分析本報告是嚴格保密的。(2)在將來一段時期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長將會放緩，所占比重會穩(wěn)定甚至逐步下降。 在 蘇州及江蘇省中位居第一 。（ 2） 昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界 500強企業(yè) , 在全國縣級市排列第一（ 3）昆山市 產(chǎn)業(yè)結構 ,以工業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 相對滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿?。現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的對比 界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標） 本報告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。昆山商業(yè)綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈 :江蘇衡山置業(yè)有限公司本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項目所在區(qū)域未來規(guī)劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業(yè)有一定連接；領先昆山半步的商業(yè)綜合體項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報告是嚴格保密的。（ 4）昆山市總 人口 以外來暫住人口居多． 2023年始， 外來暫住人口數(shù)首次高于本市戶籍人口數(shù)，０６ 年持續(xù)并有上升趨勢 。（ 3）考慮到昆山特殊的外向型經(jīng) 濟和大量外來人口，實際人 均 GDP調(diào)整 為 元，根據(jù)當前匯率，約合 。 第三產(chǎn)業(yè)將會獲得更快的發(fā)展 。昆山市的人口結構與產(chǎn)業(yè)結構關系緊密第二產(chǎn)業(yè) 目前占主導地位，但多以企業(yè)鏈低端為主，以制造加工廠形式存在，屬于勞動密集型企業(yè)，以臺商居多，目前臺商在昆山投資的公司已經(jīng)超過 1000家；一方面需要大量 本地及外來勞動力 的技術支撐，月薪多在 10001500之間，屬于低收入人群；一方面需要臺灣本地人員的管理支撐。昆山市的經(jīng)濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐 。 23216。 25（ 1）昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國際標準，已進入富裕階段。世聯(lián)認為：昆山市社會消費品零售額快速增長， 市區(qū)對商業(yè)集聚效應的需求有所增強。世聯(lián)認為：7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個片區(qū) ：1. 中心城區(qū)2. 城北片區(qū)3. 城南片區(qū)4. 城西片區(qū)5. 城東片區(qū) 中心城區(qū) —— 規(guī)劃研究的重中之重1. 中心城區(qū)的居住發(fā)展趨勢2. 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：城東片區(qū)未來將以商務辦公為主要發(fā)展方向，商業(yè)配合區(qū)域發(fā)展，以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，與城南片區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關性不大城東片區(qū)規(guī)劃1. 在保留部分工業(yè)的情況下，發(fā)展商業(yè)、商務辦公和居?。?. 片區(qū)開發(fā)管委會等機關遷入；3. 將區(qū)域內(nèi)的前進東路打造成政治金融一條街；現(xiàn)狀：1. 商業(yè)辦公用地為 ，達商住用地的 4倍； 近期推出 “ 城東輕坊城 ”“ 嘉裕國際 ” 兩個大型商業(yè)項目，但氛圍尚未形成；2. 政府機關尚未遷入；3. 前進東路尚無發(fā)展跡象；4. 住宅 競爭不激烈，目前供應量不多，但作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，伴隨發(fā)展，人口必然會增加，購房需求量也會逐年上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點分布。城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)總結本報告是嚴格保密的。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導下可能會獲得一定的發(fā)展。東莞 —— 廣東省非龍頭城市，靠近廣州。兩棟商住樓先于寫字樓售完。 50850平米的自由分隔辦公空間。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)分析u辦公物業(yè)供應不足，住宅物業(yè)承擔辦公物業(yè)功能。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。p 由于公寓租售情況具佳，投資客的投資熱情高漲，后續(xù)項目上市量較大。 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)： 2050人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)發(fā)展階段城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。 ， 類別項目 普通商住樓 商務公寓 寫字樓辦公成本 低廉公攤面積小，租金、月供低，物業(yè)管理費低，付款方式靈活。酒店市場可細分為 11個子市場 酒店 市場細分產(chǎn)權式酒店 非產(chǎn)權式酒店 高端酒店 五星級 中高端酒店準五星、準四星、四星級 中低端經(jīng)濟型酒店 多為二星與三星間標準低端社會型酒店旅館多為一星級或二星級標準度假型酒店商務型酒店度假型酒店商務型酒店 超低價位型如：青年旅舍等 普通價位型如：如家莫泰 商務型如：漢庭快捷 中端經(jīng)濟型酒店 多為準三星或三星標準 品牌連鎖型本地自營型城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。這是因為，當需求增加時，首先反映在出租率的提高，等到出租率達到酒店最佳收益點時，酒店運營商才開始醞釀提高房價。城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。項目四至項 目北： 臨 衡山路，與 規(guī) 劃中火 車 站南廣 場 和 800畝 土地相望東 ：與四季花城相 臨南： 臨 中華 園路，與基督教教堂相望西： 臨 黃山路，與 規(guī) 劃中國際 學校和已建成常 發(fā) 香城名園相望本處項目指整體項目，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅部分本報告是嚴格保密的。此外，周邊人口密度目前較低，商業(yè)氛圍不成熟，也是項目地塊的一個區(qū)位限制。地塊形狀呈不規(guī)則的 L形，具有較長的臨街面本報告是嚴格保密的。SWOT分析 優(yōu)勢 +機會：交互分析本報告是嚴格保密的。SWOT分析 劣勢 +機會：交互分析本報告是嚴格保密的。區(qū)位和地塊分析總結分析總結世聯(lián)認為：（ 1）本地塊適合進行綜合開發(fā)（ 2）地塊自身條件適合商業(yè)發(fā)展，但是周邊商業(yè)氛圍、人口密度、公共配套暫時 還不完善，需要一定時間培育成熟?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當前開發(fā)難度大，但長期具有發(fā)展?jié)摿?。但對酒店、寫字樓等物業(yè)利好。昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，高端酒店有一定發(fā)展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時間內(nèi) 有發(fā)展空間，但隨項目入市，競爭趨于激烈，供應趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為本土自營型中高端酒店 未來發(fā)展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來 發(fā)展可能過剩不是昆山酒店市場主力發(fā)展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟型酒店目前數(shù)量較少，多為本土自營中低端經(jīng)濟型酒店較為緊缺，有一定市場， 未來發(fā)展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟型酒店低端社會酒店處供求合理低端社會酒店數(shù)量較少低端社會酒店雖目前供求合理，但 未來發(fā)展空間小√√城市微觀市場分析 酒店物業(yè)總結本報告是嚴格保密的。而當供給增長較快時，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。除產(chǎn)權式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在入住率普遍高于 65%酒店 星級 入住率君豪大酒店 高端酒店 （五星級） 68%昆山瑞士大酒店 中高端酒店（ 準五星） 75%昆山賓館 中高端酒店 （四星級） 75%華東國際商務酒店 中高端酒店 （準四星） 70%富貴大酒店 中高端酒店 （準四星） 70%錦華賓館 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 65%華利大酒店 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 68%并蒂蓮商務酒店 中低端經(jīng)濟型自營酒店 75%漢庭大酒店 中低端經(jīng)濟型連鎖酒店 95%以上鼎豐大酒店 低端社會型酒店旅館 65%入住率均高于65%城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。付款方式單一，對現(xiàn)金要求高。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。成長型企業(yè)是目前在售的公寓項目的主力客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象p 成長型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，一般只租用 1000－ 1200元之間的辦公物業(yè)，根據(jù)推算，該類企業(yè)能夠承受的寫字樓銷售價格在6000－ 6500元左右，因此市場上售價較高的寫字樓已經(jīng)超出其支付能力。p 經(jīng)過兩三年左右的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進入成長期，業(yè)務得以發(fā)展，實力增強，對于辦公物業(yè)的空間和形象要求隨之提高。u住宅物業(yè)實現(xiàn)了與商住物業(yè)同樣的租金價格城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長導致辦公物業(yè)需求增加2023年昆山第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值構成數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒 20232023到 2023年昆山 第二產(chǎn)業(yè)增長較快， 主要得益于加工類企業(yè)的發(fā)展，之后一直維持在 68%的水平。昆山商住地產(chǎn)項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家u50850平米的自由分隔辦公空間。東莞辦公物業(yè)市場在 2023和 2023年之間出現(xiàn)跳躍式增長2023年施工面積達 ，比 2023年的 54％。不能支撐純寫字樓的開發(fā)。二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項、商務辦公?成長型中小企業(yè)?第一代商務公寓?位置?價格?交通?使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關注點?追求形象?純商務形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務公寓并存?地段?服務?軟環(huán)境?健康、風景世聯(lián)研究寫字樓 OR 商務公寓？城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務餐廳看好休閑、娛樂 處于成熟商圈或同類聚集設置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)已無市場機會，大賣場在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。三、 城市微觀市場分析本報告是嚴格保密的。組成 ：由人民路、中山路、亭林路、柏廬中路、前進中路、震川中路等城市核心地帶主要街道構成；規(guī)劃：商業(yè)、行政配套、居住、酒店、辦公等為一體的綜合型核心區(qū)域，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；現(xiàn)狀：中心城區(qū)基本 已經(jīng)沒有空置土地可以出讓2023年上半年 僅有的 ，為定銷住宅房即非普通住宅用房， 限制在一級市場流通 ；人民路、亭林路、中山路的商業(yè)