【正文】 定位理念 人文理念 功能化體系 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 打造城市新中心 /城市新地標(biāo) /城市名片 一流的團(tuán)隊(duì)合作 /規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能 /其它功能為輔 城市綜合體 /高檔 /商業(yè)人流聚集 /城市空間重構(gòu)效應(yīng) 城市文化訴求點(diǎn) /城市文化代言 功能復(fù)合型：集休閑、購物、娛樂、觀光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體 商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài) /傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)型商業(yè) /購物、休閑、娛樂、餐飲 商業(yè)檔次：國際品牌商家＋國內(nèi)一線品牌 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營 功能評價(jià)指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù) …… 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因：硬性指標(biāo)：產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 19 單體建筑的魅力： 形成強(qiáng)制性視覺沖擊 ——標(biāo)志性建筑 /形象中心 /區(qū)域中軸 /大型公建，并且多采用國際競標(biāo)的方式 建筑設(shè)計(jì) 時(shí)間的魅力： 不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時(shí)間維度的張力 建筑集合的魅力： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、 block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點(diǎn)綴少許新潮流的預(yù)告 建筑細(xì)節(jié)的魅力 ： 園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過空間組合與移步換景制造人群對建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無法把握的魅力，給人驚喜 多功能多層次的建筑 ： 多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、一流娛樂場所、具有個(gè)性特征互不雷同的住宅 合理的交通體系 ：充足的車位、 通暢的交通流線、便利的停車及轉(zhuǎn)車、換乘通道 人文符號 精神歸屬中心： 儀式感建筑 /文化交流場所 人的活動(dòng)及心理感受 人的活動(dòng)引導(dǎo)： 人性空間、活動(dòng)黏性、動(dòng)線特點(diǎn)，互動(dòng)性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感 人的消費(fèi)心理引導(dǎo)： 為舍得消費(fèi)的人群打造、為不得不消費(fèi)的人群打造 緊湊都市的概念： 高密度建筑集合體 區(qū)域標(biāo)識 /步行系統(tǒng) /特色符號語言 /紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） 體驗(yàn)元素設(shè)計(jì) 三種城市新中心發(fā)展模式 KPI體系的總結(jié) 20 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 核心功能 行政文化 金融保險(xiǎn)、高科技、企業(yè)服務(wù)、博覽會(huì)展 商貿(mào)服務(wù)、休閑娛樂、旅游觀光 外因 ?政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 ?地理位臵 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 ?與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展密切相關(guān) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?較大的規(guī)模 —— 占地面積 1平方公里以上 ?地理位臵 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積20萬㎡以上 ?需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 ?產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 ?地理位臵 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD ?便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?擁有自然景觀資源、城市文化資源 ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 ?政府政績工程、形象工程 內(nèi)因 ?用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 ?建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 ?配套完善 —— 商場、居住、寫字樓 ?可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小 ?強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 ?功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 ?配套完善 —— 商場、會(huì)展、公寓 ?人文符號 —— 區(qū)域標(biāo)識 /步行系統(tǒng) /特色符號語言 /紀(jì) 念性 /風(fēng)格化建筑（群） ?專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 ?軟性指標(biāo)：開發(fā)理念 /定位理念 /人文理念 ?硬性指標(biāo)：功能化體系 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 本項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境及自身?xiàng)l件分析 21 宏觀環(huán)境 煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁增長，近 3年增長率都保持 13%以上增長，零售品消費(fèi)再創(chuàng)新高； 城市發(fā)展 市政府遷到萊山后，對萊山市政配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均有較大提升； 新商業(yè)中心發(fā)展 市政府將迎春大街規(guī)劃為行政商務(wù)一條街，打造煙臺(tái)新的 CBD商業(yè)核心區(qū)； 區(qū)位條件 項(xiàng)目處于迎春大街中段，和周邊項(xiàng)目能形成良好互動(dòng)（銀座、青青廣場及溫州項(xiàng)目）； 交通狀況 項(xiàng)目交通便利、可達(dá)性好，有 路公交直達(dá)，近環(huán)城高速、可輻射煙臺(tái)及周邊地市； 資源條件 周邊 2公里范圍內(nèi)有小區(qū) 10個(gè)、大學(xué) 4 所， 2年內(nèi)預(yù)計(jì)消費(fèi)人群將達(dá)到 28萬，項(xiàng)目周邊 15分鐘車程可輻射人口 30萬；近體育公園、展覽館等市政設(shè)施及煙大等大學(xué)園區(qū)，科教文衛(wèi)資源豐富； 規(guī)模 項(xiàng)目自身體量 40萬平米，區(qū)域內(nèi)累計(jì)商業(yè)開發(fā)量約 200 萬平米，可以形成良好的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，但后續(xù)去化也將面臨較大市場壓力。 24 商業(yè)物業(yè)年消化量約 60萬平米，近三年空臵量保持在 30萬平米左右，2023年上半年施工面積 。 ? 2023年煙臺(tái)市城市居民的人均可支配收入達(dá)到 19350元。 ?煙臺(tái)居民注重在娛樂、文教方面的消費(fèi)，此項(xiàng)支出占其總支出的 11%，僅次于食品支出。 ? 2023年 ~2023年上半年商業(yè)物業(yè)的空臵量都在 30萬左右，商業(yè)物業(yè)空臵面積增加較大 ，供過于求。 價(jià)格 2023年 8月萊山區(qū)商業(yè)營業(yè)用房均價(jià) /平米。 ?南大街商圈輻射范圍廣，煙臺(tái)本地人占到 % 。 ?南大街商圈商鋪出租率 95%以上， 1層租售狀況良好， 2~3層空臵較多，說明商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)安排上存在問題。 ?無集購物、娛樂、餐飲、觀光于一體的一站式購物中心。 ?商業(yè)配套檔次中低檔為主，缺少高檔次綜合型的娛樂休閑設(shè)施。 ?2023~2023年辦公物業(yè)年銷售量穩(wěn)定在 10萬平米左右。 價(jià)格 煙臺(tái)高檔寫字樓 10000~12023元 /㎡ ， 2023年 8月，萊山區(qū)辦公物業(yè)均價(jià)為 5400元 /平米 商務(wù)圈分布 煙臺(tái)寫字樓主要分布在南大街商圈、新市政府周邊，萊山地區(qū)商務(wù)中心氛圍日益濃厚。 2023年商務(wù)公寓平均價(jià)格為 6500元 /M2，銷售速度快，投資者占到 50%左右，已入伙商務(wù)公寓出租率在 80%以上。 消費(fèi)者認(rèn)知 ?商務(wù)公寓相對較低的租金與總價(jià)、宜商宜住，變換靈活的功能，受到處于成長中的中小型企業(yè)的青睞。 煙臺(tái)酒店市場競爭激烈， 三星級以上酒店經(jīng)營狀況良好，年平均入住率在 75%左右，其中五星級酒店年均入住率為 60％，經(jīng)濟(jì)型酒店前景看好 28 酒店市場小結(jié) 項(xiàng)目 小結(jié) 競爭 ?煙臺(tái)共有賓館酒店 60余家，其中五星 7家、四星 12家，二、三星級約 30多家。 ?酒店競爭主要表現(xiàn)為區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，在一定的時(shí)間內(nèi)，各區(qū)域的市場份額、市場結(jié)構(gòu)、經(jīng)營規(guī)模相對穩(wěn)定 ?目前在建和籌建 1家五星級，區(qū)域內(nèi)未來存在一定的競爭壓力。一般 210月為旺季，客房入住率為 80%~100%， 111為淡季，入住率為 40%~60% 。 本地客人 30％，此類消費(fèi)者包括市內(nèi)大大小小公司的總經(jīng)理，各行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，城市白領(lǐng)階層以及部分公務(wù)員。 品牌酒店進(jìn)駐情況 2023年皇冠假日酒店進(jìn)駐萊山區(qū)，將在很大程度上提升萊山區(qū)酒店經(jīng)營服務(wù)檔次，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域酒店品牌資源組合；今年錦江之星進(jìn)駐迎春大街、試營業(yè)情況良好。 本項(xiàng)目物業(yè)類型判定的價(jià)值構(gòu)面 29 KPI 外因 市場實(shí)現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高 市場競爭 回現(xiàn)速度 物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認(rèn)可度高 投資回報(bào)率 回報(bào)率穩(wěn)定，商用物業(yè) 8％ 10％ 經(jīng)營收益 物業(yè)市場售價(jià)增長較快，能實(shí)現(xiàn)較高收益 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 快速回現(xiàn) 5年完成項(xiàng)目開發(fā) 提升品牌 物業(yè)形象好，能夠提升項(xiàng)目品牌 地塊條件 地塊價(jià)值 地塊商業(yè)和商務(wù)價(jià)值較高 各物業(yè)功能比較分析 —— 商業(yè) +公寓 +辦公 +酒店更符合客戶的目標(biāo) 30 功能類別 收益方式 資金需求 對于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn) 市場實(shí)現(xiàn)度 目標(biāo)契 合度 酒店 銷售 /外包 投資較高，資金回籠速度較快 為項(xiàng)目帶來高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租 中端檔次經(jīng)濟(jì)型酒店市場廣闊 寫字樓 銷售 /出租 投資較高，資金回籠速度一般 中端寫字樓市場較好，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流 寫字樓有一定市場情景，但要注意體量 公寓 銷售 /出租 投資較小，資金回籠速度快 價(jià)格（租金）較高 自用和投資需求量大，易于銷售 商業(yè) 商場 自行經(jīng)營 /出租 投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場面臨產(chǎn)品的更新升級，有發(fā)展機(jī)遇 商鋪 銷售 /出租 投資小，資金回籠速度快 帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象 市場實(shí)現(xiàn)度高 擬合度最高 擬合度最低 客戶目標(biāo)指導(dǎo)下的項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議 31 ?就項(xiàng)目整體定位和價(jià)值提升而言，可考慮引入超市、娛樂等主力店及合理規(guī)劃專業(yè)市場 ?國際公寓可商可住，可分酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏辦公的商務(wù)公寓。 34 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 體育 公園 會(huì)展 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以煙大等大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)的區(qū)域概念還處于穩(wěn)步發(fā)展之中 ?商務(wù)區(qū)：南山 。 1. 項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂； 2. 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)劃，容積率較高，且全部為商業(yè)用地，規(guī)劃難度較大 3. 項(xiàng)目部分有限高的要求，規(guī)劃難度增大； 4. 項(xiàng)目與商圈核心之間有商業(yè)斷層，阻礙實(shí)現(xiàn)人流共享。 ?抓市場機(jī)會(huì)與空白點(diǎn)，通過物業(yè)類型組合，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)與長期融資的目標(biāo) ?通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化路線，主力店拉動(dòng)，打造項(xiàng)目核心競爭力 ?通過街區(qū)商業(yè)，有效解決容積率較高與噪音的問題 ?著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，弱化周邊雜亂形象 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 市場寫字樓放量較大，競爭激烈，且入住率不高，投資比例較大； 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以中小型企業(yè)構(gòu)成； 3. 商業(yè)供應(yīng)量較大，且高層商業(yè)空臵率較高； 4. 酒店市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈； 5. 煙臺(tái)外向型產(chǎn)業(yè)輻射力度不強(qiáng)，商務(wù)往來增長有限。 ? 走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 ?打造以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的煙臺(tái)城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破與突圍，規(guī)避競爭。 開發(fā)戰(zhàn)略 競爭戰(zhàn)略 我們的研究思路 41 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)市場分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 研究內(nèi)容 42 182。 項(xiàng)目功能比例 182。 各物業(yè)類型定位 我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn) 43 ?是城市級的 ?是城市核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是區(qū)域峰值地價(jià)的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全煙臺(tái) ?是城市的新中心 ?能代表新時(shí)代的煙臺(tái)，城市中的 “ 一極 ” ?平均地價(jià)高于城市新中心任何區(qū)域 ?可辯識，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 ?拉開與其他地區(qū)的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 我們要做能夠代言煙臺(tái)新時(shí)代的標(biāo)志性形象 44 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場 煙臺(tái)有什么？ 我們不是在單純的做項(xiàng)目 而是在填補(bǔ)煙臺(tái)都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！ 制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃 45 立足整個(gè)華北地區(qū)，重新定義區(qū)域價(jià)值 代言煙臺(tái)，代言時(shí)代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級 都市重建計(jì)劃 —— 打造煙臺(tái)最具活力的都市新中心 戰(zhàn)略視野