【正文】 海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng) 北京華潤(rùn)大廈 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen 電梯設(shè)計(jì)顧問(wèn) Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問(wèn) 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 深圳華潤(rùn)中心 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 運(yùn)河城主要由六棟建筑物所組合而成，分別是：戲院大樓、福岡華盛頓飯店、娛樂(lè)大樓、福岡凱悅大飯店、商業(yè)中心大樓及大榮大樓等架構(gòu)成的； 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市，包羅萬(wàn)象，其樂(lè)無(wú)窮 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 福岡博多運(yùn)河城 商業(yè)45%酒店44%辦公11%功能配比 :辦公 11%，酒店 44%，商業(yè) 45% 以商業(yè)為核心功能 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游業(yè)發(fā)達(dá)。作為國(guó)家會(huì)議及旅游基地的福岡需要商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)以提升城市形象。 ?項(xiàng)目以水為設(shè)計(jì)主題，展示未來(lái)都市型的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 福岡博多運(yùn)河城 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?優(yōu)越的地理位臵，位于城市核心商業(yè)區(qū) /成熟商務(wù)區(qū) ?市場(chǎng)對(duì)大型商業(yè)需求旺盛 ?地塊沿街面長(zhǎng)，具有良好的交通可達(dá)性和可視性 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌號(hào)召力超群； 以商業(yè)為核心綜合體 以商業(yè)為核心的綜合體的成功條件 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，是廣州的標(biāo)志性建筑之一，出租率一直在95%以上。 廣州中信廣場(chǎng) 廣州中信廣場(chǎng) —— 廣州的標(biāo)志性建筑，出租率一直保持在 95%以上 定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購(gòu)物商場(chǎng) 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 功能配比：以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù) 公寓部分 公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。 購(gòu)物中心部分 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至10000平方米。 寫字樓66%公寓23%商業(yè)11%廣州中信廣場(chǎng) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?廣州市規(guī)劃到 2023年人均 GDP達(dá)到 1萬(wàn)美元。因此廣州將面臨大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，許多大型外資會(huì)把廣州市作為第二擴(kuò)張的首選城市，使以金融、貿(mào)易、物流為代表的生產(chǎn)性服務(wù)扮演越來(lái)越重要的角色，制造業(yè)退居次要的位臵，同時(shí)，廣州成為華南金融中心已有跡象顯現(xiàn)，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，甲級(jí)寫字樓的需求大規(guī)模地增加。 中信廣場(chǎng)地處廣州核心商務(wù)區(qū)，交通便捷，可視性和標(biāo)志性都非常好 ?中信廣場(chǎng)位于廣州核心商務(wù)區(qū)，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)；交通非常便捷，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需 8分鐘 中信廣場(chǎng) 緊臨城市干道和廣場(chǎng)，可視性和標(biāo)志性都非常好 廣州中信廣場(chǎng) 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 深圳信興廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng) —— 深圳最高的建筑，是深圳最好的寫字樓之一，很多世界一流企業(yè)入駐 深圳專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)族群，是深圳的商務(wù)中心形成的原因。 寫字樓 69層甲級(jí)寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 公寓 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 商場(chǎng) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、HugoBoss、 Episode等 寫字樓71%公寓19%商業(yè)10%深圳信興廣場(chǎng) 功能配比：以寫字樓為主體，公寓和商業(yè)為寫字樓的配套 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位于南京西路上海展覽中心對(duì)面。波特曼設(shè)計(jì)，故大樓也被人稱為波特曼。主樓 50層，高 ；東西兩配樓各 32樓，高 ；３棟裙房各 8層樓，地下 1層（局部2層 )，高 。 上海商城 —— 具有便捷的國(guó)際性服務(wù)的城中之城 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店45%寫字樓15%公寓30%商業(yè)10%上海商城 ? Portman RitzCarlton 酒店擁有564間客房，位于主樓 14到 45層。 ?上海商城由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 ?上海是重要的入境口岸 ?國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)的增加 ?’ 99《財(cái)富》論壇、 APEC系列會(huì)議和第 35屆亞行年會(huì)等國(guó)際會(huì)展的成功舉辦促使國(guó)際會(huì)展和旅游的不斷增長(zhǎng) ?世博會(huì)籌辦過(guò)程中的需求拉動(dòng)和大型國(guó)際活動(dòng)的作用 ?國(guó)際品牌酒店集團(tuán)數(shù)量的增加及其營(yíng)銷活動(dòng) ?上海酒店位于南京西路，處在 CBD區(qū)邊緣。 ?城市酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 模式四：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?作為 21世紀(jì)的產(chǎn)品，華貿(mào)中心以前瞻性的國(guó)際化設(shè)計(jì)理念，國(guó)際水準(zhǔn)的業(yè)態(tài)資源整合，打造了一個(gè)領(lǐng)先產(chǎn)品。 北京華貿(mào)中心 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 北京華貿(mào)中心 —— 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。卡爾頓 (The RitzCarlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（ Marriott） 北京華貿(mào)中心 功能配比：各功能比例均衡，沒(méi)有明顯處于核心地位的功能 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。至首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 20分鐘。 ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市 北京華貿(mào)中心 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +公寓 香港太古廣場(chǎng) —— 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)非常成功，是香港人流量最大的購(gòu)物中心，同時(shí)， 20多萬(wàn)的寫字樓接近全部出租。 ?出現(xiàn)于國(guó)際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)支撐 ?優(yōu)越的地理位臵，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托 CBD ?良好的交通環(huán)境 ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城” 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體的成功條件 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式一： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 各種功能均衡發(fā)展的模式 發(fā)展條件 ?優(yōu)越的地理位置，位于城市核心商業(yè)區(qū)/成熟商務(wù)區(qū) ?市場(chǎng)對(duì)大型商業(yè)設(shè)施需求旺盛 ?地塊沿街面長(zhǎng)，具有良好的交通可達(dá)性和可視性 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌號(hào)召力超群；； ?城市已經(jīng)或者即將進(jìn)入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場(chǎng)有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ?優(yōu)越的地理位置，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū)； ?區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?具有良好的可視性和標(biāo)志性 ?城市酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。 模式 KPI（外因） 本項(xiàng)目具備的條件 擬合情況 判斷 模式一 地理位置 ——城市商業(yè)核心區(qū) 地塊緊靠遵義商業(yè)中心 比較適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式 沿街面長(zhǎng)，具有良好的交通可達(dá)性和可視性 地塊沿主干道面長(zhǎng)達(dá)近 900米 開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌號(hào)召力超群； 中天具有貴州最強(qiáng)的品牌和實(shí)力 市場(chǎng)對(duì)大型商業(yè)設(shè)施需求旺盛 遵義對(duì)大型高檔商業(yè)需求較大 模式二 城市已經(jīng)或者即將進(jìn)入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場(chǎng)有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 遵義城市尚未完成工業(yè)化 遵義沒(méi)有形成相應(yīng)的商務(wù)市場(chǎng) 優(yōu)越的地理位置，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 遵義商務(wù)市場(chǎng)尚未形成 具有良好的可視性和標(biāo)志性 地塊沿街面長(zhǎng)具有良好的可視性 模式三 城市酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持，不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿? 遵義缺乏商務(wù)客戶群對(duì)酒店市場(chǎng)的支持 遵義的酒店市場(chǎng)不能支撐如此大規(guī)模的物業(yè) 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿? 區(qū)位好，發(fā)展?jié)摿Υ? 交通可達(dá)性好，緊臨主干道或者交通樞紐 主干道沿線 模式四 出現(xiàn)于國(guó)際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)支撐 遵義屬于四線城市 遵義的城市發(fā)展階段尚未達(dá)到 優(yōu)越的地理位置，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托 CBD 地理位置優(yōu)越，處于城市中心 良好的交通環(huán)境 緊鄰主干道，交通條件良好 超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng) 建筑面積 60萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目可塑性較大，但考慮到城市屬性、地理位置、項(xiàng)目規(guī)模等因素，經(jīng)初步判斷， 以商業(yè)為核心的發(fā)展模式 與本項(xiàng)目最為相符。 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 項(xiàng)目發(fā)展模式研究 ? 綜合體的不同發(fā)展模式 ? 本項(xiàng)目發(fā)展模式的選擇 ? 與本項(xiàng)目相同發(fā)展模式成功案例總結(jié)與啟示 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳華潤(rùn)中心 —— 以萬(wàn)象城大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體” 定位： 以萬(wàn)象城大型購(gòu)物中心為主力品