【正文】 群體已經(jīng)對(duì)新的商業(yè)形態(tài)有了強(qiáng)烈需求，而它原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)里又沒有產(chǎn)生相應(yīng)的商業(yè)模式 。 南大街商圈產(chǎn)品 ?南大街商圈集中式商業(yè)“同質(zhì)化”現(xiàn)象突出，各商場均以百貨類經(jīng)營模式為主，業(yè)態(tài)和功能單一。 銷售 /出租 /經(jīng)營情況 ?南大街商圈主要集中式商業(yè)出租率約 75％，經(jīng)營情況良好，人流旺盛。 商務(wù)圈分布 ?南大街商圈是煙臺(tái)唯一的市級(jí)商圈，商業(yè)面積超過 50萬平米，日均人流量超過 30萬，從規(guī)模和檔次上來說占絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。 ? 2023年上半年煙臺(tái)商業(yè)用房施工面積 。 市場整體供需 ? 2023年竣工面積 580萬平米，銷售面積 350萬平米，商業(yè)物業(yè)年消化量在 60萬平米左右。 ?近三年煙臺(tái)市城市居民的恩格爾系數(shù)一直低于 40％，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 3040%間為富裕。 南大街商圈 主要集中式商業(yè)出租率約 75％，商鋪出租率約 95％ 25 商業(yè)用房市場小結(jié) 項(xiàng)目 小結(jié) 城市居民生活水平 ? 2023年，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額達(dá)到 。 三種模式 KPI（外因）與本項(xiàng)目條件的擬合分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展成為商務(wù)驅(qū)動(dòng)為主，商務(wù)、政務(wù)為輔的復(fù)合型城市新中心 22 模式 KPI（ 外因 ） 擬合情 況 判斷 模式一 政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 符合 地理位臵 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 占地面積 1平方公里以上 模式二 商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 地理位臵 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 符合 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 模式三 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 地理位臵 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD 符合 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 擁有自然景觀資源、城市文化資源 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 政府政績工程、形象工程 擬合度最高 擬合度最低 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心成功的關(guān)鍵因素之一是建立以商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔功能化體系 23 項(xiàng)目 主體功 能 物業(yè)組合 日本福岡博多運(yùn)河城 購物 休閑娛樂 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時(shí)居住 1個(gè)大型購物娛樂場所 2個(gè)酒店 1棟辦公樓 深圳華潤中心 購物 休閑娛樂 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時(shí)居住 1座超大型 MALL室內(nèi)購物中心 1個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場 2棟 5A甲級(jí)寫字樓 1座超五星級(jí)商務(wù)大酒店 酒店式服務(wù)公寓 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心 功能化體系 商業(yè)功能 商務(wù)功能 酒店 居住功能 高檔住宅 公寓 大型購物中心 商業(yè)街 寫字樓 從案例得到商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心的功能化體系及物業(yè)類型組合后， 我們對(duì)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的市場支撐程度進(jìn)行判斷，綜合客戶目標(biāo)和市場情況確定本項(xiàng)目的物業(yè)類型組合。 ?基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。： [2023]QC54 金益德集團(tuán)煙臺(tái)迎春大街商業(yè)項(xiàng)目 之 商業(yè)全程服務(wù)報(bào)告 （第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位） 新恒迪商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)（深圳）有限公司 SANGHOLDING COMMERCIAL LANDED ESTATE SHENZHEN 二零零九年九月十六日 項(xiàng)目研究工作階段劃分 2 工作 最終 成果 ?煙臺(tái)市宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 ?煙臺(tái)市消費(fèi)者市場調(diào)研 ?項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和地塊價(jià)值挖掘 ?城市新中心案例研究與借鑒 ?綜合體案例研究 至今工作 2023/8/15 2023/9/15 第三階段 項(xiàng)目招商與營銷戰(zhàn)略 第二階段 項(xiàng)目前期策劃及執(zhí)行方略 第一階段（前期） 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果 ?項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （終稿） 第一篇章 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本篇章解決的關(guān)鍵問題 4 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 挖掘區(qū)域價(jià)值 創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 我們的研究思路 5 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)市場分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 城市新中心發(fā)展模式 6 金融保險(xiǎn) 高科技 企業(yè)服務(wù) 案例 城市新中心發(fā)展模式 ?深圳 ?蔡屋圍金融中心 ?倫敦 ?加納利碼頭 ?巴黎 ?拉德方斯 新恒迪模型 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 行政文化 商貿(mào)服務(wù) 休閑娛樂 旅游觀光 ?長沙河西行政中心 ?青島行政中心 ?南昌紅谷灘行政中心 ?深圳 ?華潤中心 ?寧波 ?天一廣場 ?日本 ?福岡博多運(yùn)河城 核心功能 博覽會(huì)展 長沙河西行政中心 7 新的行政中心大樓 建設(shè)后的湘江西岸 搬遷前三年 GDP增長速度為 % 搬遷后三年 GDP增長速度為 % 行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的發(fā)展，一批世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸 3年來西岸地價(jià)上漲 3倍多，人口增加了近 2倍，形成一座“新城” 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升 1998年提出行政中心搬遷，2023年完成行政中心整體搬遷 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 8 KPI體系 外因 用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本 低 、操作難度小 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展密切相關(guān) 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 內(nèi)因 建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 配套完善 —— 商場、居住、寫字樓 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 用地面積在 1平方公里以上 深圳 ?蔡屋圍金融中心 9 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 東門商業(yè)圈 羅湖中心區(qū) 福田中心區(qū) 蔡屋圍金融中心 位臵： 羅湖中心區(qū) 交通： 深南大道沿線 /地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集 銀行 金融證券 保險(xiǎn) ?深圳發(fā)展銀行 ?中信城市銀行 ?建設(shè)銀行 ?工商銀行 ?農(nóng)業(yè)銀行 ?人民銀行 ?商業(yè)銀行 ?聯(lián)合證券 ?大鵬證券 ?中信證券 ?華鑫證券 ?金元證券 ?南方證券 ?鵬華基金 ?友邦保險(xiǎn) ?太平洋保險(xiǎn) ?人保 ?中保 ?華泰保險(xiǎn) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 世界金融大廈 地王大廈 華潤大廈 發(fā)展銀行大廈 深圳 ?蔡屋圍金融中心 10 蔡屋圍金融中心 人民南商貿(mào)圈 東門商圈 甲級(jí)寫字樓 星級(jí)酒店 市級(jí)商業(yè)中心 ?地王大廈 ?華潤大廈 ?深業(yè)中心 ?發(fā)展銀行大廈 ?中信大廈 ?萬德大廈 ?世界金融中心 ?晶都酒店 ?木棉花酒店 ?華潤酒店 ?萬德酒店 ?中信城市廣場 ?華潤萬象城 公寓 住宅 ?地王公寓 ?名仕閣 ?世界金融中心服務(wù)式公寓 ?都市名苑 ?城市天地廣場 功能化體系 以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 11 KPI體系 外因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 人文符號(hào) —— 區(qū)域標(biāo)識(shí) /步行系統(tǒng) /特色符號(hào)語言 /紀(jì) 念性 /風(fēng)格化建筑（群） 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 內(nèi)因 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 深圳華潤中心 —— 概況 12 華潤中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 項(xiàng)目概況 占地面積： 建筑面積： 容積率： 車位： 2,988個(gè) 物業(yè)功能比例 商業(yè)：酒店：辦公：居住 =5： 1： 2： 2 案例詳細(xì)內(nèi)容 深圳華潤中心 —— 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 13 外因： ?優(yōu)越的地理位臵，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 天一廣場 —— 寧波城市新中心的誕生 ?總占地面積： ?總建筑面積： 22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 ?項(xiàng)目總投資： 14億元 ?項(xiàng)目構(gòu)成： 商鋪 ，停車場2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺(tái) 1000平方米。 14 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 案例詳細(xì)內(nèi)容 新商業(yè)中心：天一廣場 舊中心：中山路 產(chǎn)生背景與條件 ?舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 ?房價(jià)高速增長 寧波市房屋銷售價(jià)格在 2023年、 2023年的漲幅連續(xù)兩年居全國第一 ?1999年，寧波房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫，當(dāng)年 10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長區(qū) ?2023年，樓市保持持續(xù)增長，商品房房價(jià)從當(dāng)年 1月的2498元 /平方米，升到年底的 2729元 /平方米 ?2023年，寧波房地產(chǎn)市場步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價(jià)達(dá) 2867元 /平方米，比上年同期上漲 % ?2023年房地產(chǎn)市場則由于拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房價(jià)一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價(jià)高達(dá) 3543元 /平方米，比上年同期上漲% 15 成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力 ?功能升級(jí)，滿足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求 ?產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體 ?功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地” ?成為了城市地標(biāo) 16 以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 17 KPI體系 外因 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因 18 內(nèi)因 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念