【正文】 ） 學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng) ， 不僅打造一個(gè)物質(zhì)家園 ， 更要打造一個(gè)有思想的棲居地 ， 有文化的新家園； （ 3） 沐浴百年揚(yáng)州風(fēng)華 ， 休閑圣地 ， 強(qiáng)調(diào)人人皆可為思想家； 61 學(xué)院派人文版圖 倫勃朗小城 健康人 2） 按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶型 第一空間：建筑面積 層高 第二空間：景觀空間 第三空間：智慧 、 信息空間 ， 注入高科技 。 76 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 入戶花園戶型建議 77 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 大露臺(tái)戶型建議 78 建議學(xué)院派產(chǎn)品立面 一種簡(jiǎn)約大氣的風(fēng)格 79 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 鄰里商業(yè)街 80 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意 81 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 規(guī)劃建議 復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)私密性的處理 傳統(tǒng)做法 科學(xué)人性做法 82 1)、住宅部分 考慮到中小城市購(gòu)房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判： 由于項(xiàng)目所處的城市中心的絕佳地段，同時(shí)此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上尚屬空白，結(jié)合整體項(xiàng)目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項(xiàng)目的檔次感，同時(shí)這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場(chǎng)的絕佳武器起到奇效； 增加部分四層疊加別墅＋部分花園洋房產(chǎn)品 。 98 針對(duì)該項(xiàng)目同致行公司的核心資源優(yōu)勢(shì) 招商資源 ?法國(guó)雅高酒店集團(tuán) （ 宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店 ） ?美國(guó)格林豪泰 Green Hotel連鎖酒店 ?上海錦江之星連鎖酒店 ?美國(guó) RUBY TUESDAY餐飲品牌 ?意大利 illy咖啡品牌 、 臺(tái)灣元山咖啡 ?美國(guó) SLIM AND TONE健身品牌 ?泰國(guó)正大集團(tuán) 易初蓮花超市 ?臺(tái)灣樂(lè)購(gòu) （ 世界 500強(qiáng)英國(guó) tesco超市 ） 超市 ?中國(guó)華聯(lián)超市連鎖機(jī)構(gòu) ?臺(tái)灣富士康集團(tuán) 揚(yáng)州自古就是音樂(lè)之鄉(xiāng)，有良好的音樂(lè)積淀。其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍?；氐浇ㄖ旧?，關(guān)注居住文化 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之方案二 103 三、音樂(lè)主題在營(yíng)銷推廣上的設(shè)想 與揚(yáng)州室內(nèi)樂(lè)團(tuán)聯(lián)合組織“我和音樂(lè)有個(gè)約會(huì)”系列活動(dòng) 與揚(yáng)州相關(guān)音樂(lè)比賽聯(lián)動(dòng) 組建小區(qū)音樂(lè)幼兒園 揚(yáng)州音樂(lè)沙龍活動(dòng) 修建音樂(lè)名人風(fēng)雨走廊或音樂(lè)名人星光街區(qū) 露天音樂(lè)廣場(chǎng) /音樂(lè)噴泉的建設(shè)與社區(qū)文化活動(dòng)的結(jié)合 經(jīng)典音樂(lè)回放的小型音樂(lè)視聽(tīng)中心 藍(lán)調(diào)作為小區(qū)背景音樂(lè) 項(xiàng)目組團(tuán)、道路、戶型、廣場(chǎng)等的命名可借用音樂(lè)名人命名 [項(xiàng)目主題和核心理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進(jìn)行剝離， 博得目標(biāo)消費(fèi)群體的好感和回應(yīng)。 景觀布局 “三層景觀體驗(yàn)”的立體景觀綠化： 第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團(tuán)中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。居住在本小區(qū)，“音樂(lè) 隔音門，隔音換氣窗。 音樂(lè)主題配套 音樂(lè)廣場(chǎng)、音樂(lè)風(fēng)雨長(zhǎng)廊、音樂(lè)噴泉、音樂(lè)雕塑走廊、音樂(lè)名人墻、音樂(lè)幼兒園、小型音樂(lè)廳、音樂(lè)兒童游樂(lè)場(chǎng)。嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。 深訪 消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購(gòu)買時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識(shí)。此種操作的前提便是整個(gè)推出區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出，同時(shí)需有大量的客戶積累。 觀察 針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配套設(shè)施）。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 110 四、項(xiàng)目定位 四）個(gè)性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、 IC卡一卡通、車庫(kù)管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表、小區(qū)集控中心。只有關(guān)注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié) ,才能營(yíng)造出親和自然的生活氣氛。 客、餐廳隔離設(shè)臵，廚房設(shè)臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯(cuò)落清涼景觀設(shè)于主要通道節(jié)點(diǎn)旁，為人們的靜謐家居生活帶來(lái)清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強(qiáng)調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對(duì)的均好性，追求自然、樸實(shí)的風(fēng)格。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 102 推廣口號(hào)建議 —— 藍(lán)調(diào)新生活，品位藍(lán)調(diào) [選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 101 二、音樂(lè)主題的概念延伸 結(jié)合揚(yáng)州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對(duì)音樂(lè)主題的進(jìn)行概念的延伸提煉 —— 藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào)： 即藍(lán)調(diào)音樂(lè)（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂(lè)的一種形式。 無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷推廣，音樂(lè)主題都能提供豐富的素材。 本案定價(jià)的影響因素，主要受以下幾個(gè)因素影響： 戶型 /小區(qū)規(guī)模 /景觀 /開(kāi)發(fā)商品牌 /物業(yè)類型 /地理位臵 /形象宣傳 90 本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬 價(jià)格模擬 遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，項(xiàng)目可參照的樓盤主要有項(xiàng)目 A“保集半島”，項(xiàng)目 B“奧都花城”，項(xiàng)目 C“京華城中城”，項(xiàng)目D“富麗康城”。 6） 可考慮落地弧形窗 （ 打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面 ） 和飄窗 設(shè)計(jì) （ 可坐可臥 ， 即增強(qiáng)使用空間 ， 又開(kāi)闊視野 ） ， 充分體現(xiàn)人性化設(shè) 計(jì) 。 【 會(huì)所與商業(yè)街 】 70 項(xiàng)目總形象命名 示范揚(yáng)州西城的未來(lái) 揚(yáng)州 ● 西城學(xué)院生活樣板 Urban new town metropolis model quarters 71 樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家 3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家級(jí)環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn) 揚(yáng)州第一個(gè)采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)（子母戶型設(shè)計(jì)，考慮兩代人的和諧居住） 揚(yáng)州第一家國(guó)家級(jí)專家團(tuán)隊(duì)擔(dān)任顧問(wèn)團(tuán)的高尚社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出全裝修試點(diǎn)的高尚小區(qū)（可以推出一個(gè)全裝修組團(tuán)） 揚(yáng)州第一個(gè)推出實(shí)屋樣板區(qū)的高尚小區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出教育長(zhǎng)線 VIP服務(wù)的學(xué)院住宅（名校教育顧問(wèn)服務(wù)策略） 揚(yáng)州第一個(gè)推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級(jí)保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù)） 揚(yáng)州第一家提出住宅 DIY的高尚小區(qū)（針對(duì)部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶意見(jiàn)介入） （以上建議的實(shí)施在于充分考慮成本和效益，以及開(kāi)發(fā)商的政府社會(huì)資源整合） 72 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)類型建議 物業(yè)類型 多層 小高層 退臺(tái)式花園洋房 ＋四層疊加別墅 配套商業(yè) 體量（比例 ) 約 40% 約 45% 約 10% 約 5% 物業(yè)目的 一期熱銷物業(yè)，帶動(dòng)人氣，回籠資金 ,形成口碑 ,降低投資風(fēng)險(xiǎn) 一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積 提升社區(qū)檔次和銷售價(jià)格 ,補(bǔ)充周邊市場(chǎng)階段性供應(yīng)缺口 更好地促進(jìn)住宅銷售和人氣入住 ,同時(shí)形成銷售額 73 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型面積建議 戶型 面積 （ M2） 比例 廳 （ M2） 主臥 （ M2） 次臥 （ M2） 衛(wèi) （ M2） 廚 （ M2） 儲(chǔ)藏 （ M2） 經(jīng)典二房 7595 35％ 2535 1320 10 7 7 2 精致三房 100115 30％ 2535 1320 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 3 舒適三房半 120135 25％ 3040 1625 16+13+8 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 5 豪華四房 140160 5％ 3040 1625 16+13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 其它 閣樓 4080 5％ 1530 1525 57 03 目前揚(yáng)州房?jī)r(jià)逐漸透支，消費(fèi)者在總價(jià)承受力相對(duì)有限的情況下，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)戶型出現(xiàn)了脫銷，但大面積卻在滯銷，兩級(jí)分化非常明顯，針對(duì)目前周邊樓盤剩余面積過(guò)大的特點(diǎn)，以精致小面積上市的本案，將會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注。 59 四、案名及組團(tuán)名建議 作為荷蘭著名的畫(huà)家 ， 生于小城萊頓 （ 萊頓大學(xué)是荷蘭富有傳奇色彩的著名大學(xué) ） ， 是文藝復(fù)興時(shí)期最具盛名的藝術(shù)巨匠 ， 體現(xiàn)出巨大的創(chuàng)作力和文化感染力 ， 與本項(xiàng)目 有著非常緊密的聯(lián)系 ， 充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人文與教育價(jià)值 。 新城市核心 成熟配套 ?認(rèn)政府 ?內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望 ?追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 ?對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 新城市魅力 ?以京華城中城為代表的國(guó)際化項(xiàng)目出現(xiàn) ?周邊資源共享，可復(fù)制性較強(qiáng)，需要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。 W（劣勢(shì)） ?項(xiàng)目有待拆遷，不可控制因素較多 ?本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，消費(fèi)者可選余地較大 ?本項(xiàng)目周邊生活配套較差 ?區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售較為困難 ?開(kāi)發(fā)商知名度較低 ?地塊周邊存在著較多的高壓線路 O（機(jī)會(huì)） ?政府將繼續(xù)對(duì)西區(qū)配套發(fā)展加大投入 ?周邊項(xiàng)目直接接近尾聲 ?周邊市場(chǎng)存在著熱銷戶型的空白 ?本區(qū)域持續(xù)熱點(diǎn)，吸引了很多主城區(qū)消費(fèi)人群購(gòu)買 T（威脅） ?揚(yáng)州購(gòu)房剛性需求逐漸稀釋，改善居住需求人群已經(jīng)完成購(gòu)房需求 ?揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了局部泡沫 ?區(qū)域京華城中城 2023多畝用地，完善配套，持續(xù)開(kāi)發(fā)將吸引眾多購(gòu)房者 43 作為缺少知名度與美譽(yù)度的新開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，關(guān)鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場(chǎng)關(guān)注。 戶型設(shè)計(jì) ： 面積： 60～ 300㎡，主導(dǎo)面積 85～ 135㎡ 特征：超短進(jìn)深 、超寬 、南北雙陽(yáng)臺(tái)、超寬 臺(tái)、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地 窗、客臥全飄窗設(shè)計(jì) 價(jià)格手段 ：小高層 3600元 /㎡ 高層 3800元 /㎡ 疊加 4500元 /㎡左右 聯(lián)排 5000元 /㎡左右 37 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 京華城中城 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ：項(xiàng)目一期已交付，二期于四月八日開(kāi)盤，銷售良好。 ● 高層住宅 13層以上可以裝太陽(yáng)能。 未來(lái)供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項(xiàng)目應(yīng)抓住該契機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng) 區(qū)域價(jià)值的取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目完全超越競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異化關(guān)鍵 ?傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點(diǎn)以產(chǎn)品 —— 社區(qū)景觀環(huán)境為主 32 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 奧都花城 項(xiàng)目規(guī)劃 ：由成功開(kāi)發(fā)過(guò)棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開(kāi)發(fā)商揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司打造，開(kāi)發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對(duì)奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。 28 ?西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城北板塊 ?緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內(nèi)吸引很大部分政府公務(wù)員來(lái)購(gòu)買 ?城西北是 2023年政府地塊重點(diǎn)出讓區(qū)域 ?本區(qū)域的 111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購(gòu)房者的高度關(guān)注。 ?凱運(yùn)天地和名都華庭代表著城東樓盤重點(diǎn)板塊 ?城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。 客戶群 中 、 青年人置業(yè)者為主導(dǎo) ， 公務(wù)員 、 教師等為主力 建筑風(fēng)格： 新海派建筑 19 西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 富麗康城 地理位臵 外觀 戶數(shù) 390戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 97戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價(jià)： 3300元 /平方米 （ 小高層 ） 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 客戶群 兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d主力戶型，面積在 90135平方米也有少量 60平米。遠(yuǎn)期來(lái)看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過(guò)地塊轉(zhuǎn)讓帶動(dòng)北