【正文】 區(qū)發(fā)展， 西北區(qū)也將成為政府重點發(fā)展區(qū)域。 ?住宅市場持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場尚未形成。揚州倫勃朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 謹呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5/23/2023 規(guī)劃用地面積： 容積率： 總建筑面積： 建筑高度： 不大于 36米 建筑日照間距： 不小于 1： 配套商業(yè)： 避免沿城市道路帶狀布置 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 學(xué)院地塊 2 我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 我們的目標(biāo) ?打造揚州樣板性示范項目 ?控制投資風(fēng)險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化 ?塑造企業(yè)品牌 ?實現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項目運作良性互動 3 項目背景與約束條件 ?所在版塊形象好 ?住宅市場供大于求 ?地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強 ?市場局部泡沫 ?認知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高 ?政府大量出讓土地， 2023年市場供應(yīng)量顯著增加，導(dǎo)致市場供大于求。 11 本報告的研究思維導(dǎo)圖 基地價值分析 宏觀分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 市場分析 12 揚州 2023年市場發(fā)展概況 ?供需關(guān)系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。 由于面積控制較好 ， 銷售情況良好 。 ?城東住宅樓盤分布不均，價格也有很大的差異。由于整體片區(qū)認可度等方面原因，銷售情況一般。 ?揚州住宅市場上“好產(chǎn)品”開始被消費者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標(biāo)準，特別對于城西競爭激烈的市場更始如此。 35 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 亮點打造 ： ● 開發(fā)商在項目銷售到 70%時拿出 1000萬元，作為 15年后電梯的更換費用（執(zhí)行方式： 1000 萬元購買本項目鋪面，所有權(quán)為全體業(yè)主所有，暫時由物業(yè)辦代管，其租金用于補貼電 梯運營費用）。項目占地 2023多畝（其中二期總建筑面積就達 40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿(mào)中心、長三角 CBD、Living Mall全生活廣場、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。因此他們對自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務(wù)員、教師、公司企業(yè)白領(lǐng)，形成了一支對住房二次臵業(yè)的主力軍， 要求戶型面積在 100～ 130㎡之間 ， 兩個臥室和客廳朝南，并且客廳開闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計比較有特色，彰顯身份！ 40 本報告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項目界定 市場分析 基地價值分析 項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 41 基地價值分析 項目四周示意圖 42 項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） ?西區(qū)屬于政府重點發(fā)展板塊 ?西區(qū)在揚州市民心目中已經(jīng)有了非常高的認知度 ?周邊知名學(xué)校云集，教育資源較好 ?本案項目已經(jīng)屬于西區(qū)熱點區(qū)域，周邊的“保集半島”已經(jīng)為本區(qū)域樹立良好的口碑。 圍繞市場，利潤最大化 打造項目、企業(yè)雙品牌 扎根揚州，理念超前 針對客戶需求做產(chǎn)品 整體開發(fā)理念 保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險 46 本報告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項目界定 市場分析 項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位47 區(qū)域整體形象定位 項目區(qū)位特征 項目地塊特征 消費者需求 競爭分析 ?連接上海、蘇南的樞紐地帶 ?蘇北經(jīng)濟領(lǐng)頭羊 ?未來揚州行政、文化和居住的新城市中心 ?規(guī)模相對周邊地塊較小，所以在細節(jié)處理上要精致 ?西區(qū)大盤離主城較遠，周邊配套生活配套相對稀缺，建議我們在配套建設(shè)上針對性解決。鮮明有力地提出了最大優(yōu)勢所在 ， 強 調(diào)人文傳承與現(xiàn)代時尚生活的互動與結(jié)合 ， 同時通過產(chǎn)品整體與細節(jié)的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)新 ， 營造揚州新生活的榜樣 。 【倫勃朗小城 學(xué)院派情景社區(qū)，小城生活風(fēng)情】 68 項目整體概念建議－ 劍橋?qū)嵕? 69 【 主題社區(qū) 】 ☉ 用充滿人文精神的名校主題營造一種學(xué)院般的居住情景 用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題 南加州學(xué)區(qū)：多層花園洋房；常春藤學(xué)區(qū)：多層公寓街區(qū) 北美學(xué)區(qū)：小高層格調(diào)住宅 【 鄰里空間與泛會所 】 ☉ 結(jié)合本項目特點，充分營造組團景觀、架空層景觀和小品景觀的參與性 ☉ 會所設(shè)施建議添加具“人文、休閑” 功能的設(shè)施，如書吧、音樂茶吧、雕塑展示、圖書室、畫廊等，突顯主題或概念，提高附加值 ； ☉ 休閑商業(yè)街區(qū)與中心小廣場的可形成不同街區(qū)溝通、交流的節(jié)點。 充分考慮鎮(zhèn)江消費者特征 ， 盡可能將全部臥室 設(shè)計朝陽 。 定價影響因素分析 任何物業(yè)的價格在市場中并非獨立存在，從客戶需求角度看，市場比較原則在定價中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的附加值。 音樂題材豐富，為產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣預(yù)埋了充足的發(fā)展管線。 項目主題策劃建議 之 方案二 100 [建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當(dāng)石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。 健康生活的象征。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 105 四、項目定位 二）園林景觀設(shè)計建議 共享性是園林景觀設(shè)計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設(shè)臵可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。運用現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。 大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨立設(shè)臵、化妝洗浴如廁空間分設(shè)、管道可變性）。 項目主題策劃建議 之 方案二 109 四、項目定位 四）個性化主題配套 感動源于對細節(jié)的關(guān)注。 樓宇配套 進口名牌高速電梯，如進口三菱，超國家標(biāo)準配臵數(shù)量、地下車庫、實際車位大于 1：1， IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套、裝修套餐計劃。 ? 業(yè)界資深專家及其他個案一線銷售人員 四 ） 研究方法 ： 我們針對不同的樣本考慮不同的方式。同時，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應(yīng)，并集中鎖定所有意向客戶。同時也通過訪談來了解消費者對于開發(fā)商的一些認識。 項目主題策劃建議 之 方案二 111 四、項目定位 六）物業(yè)命名建議 物業(yè)命名 案名建議： 藍調(diào) 運動型園林設(shè)施 籃球場、羽毛球場、仿沙灘室內(nèi)游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場等運動場地及設(shè)施遍布社區(qū)。 考慮在主臥，客廳雙向采光通風(fēng)，在頂層設(shè)臵采光天窗。 山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。 “三級一層”的景觀布局，使整個社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 104 四、項目定位 一）項目定位的戰(zhàn)略原則 本案應(yīng)是可以引起豐富聯(lián)想的建筑，他體現(xiàn)以音樂為主題的高品位優(yōu)雅格調(diào)，充分表達建筑與環(huán)境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項目定位充分體現(xiàn)適度、和諧、愉悅、分享的社區(qū)生活原則。 藍調(diào)新生活： 傳達一種“精致生活 “誰知竹西路，歌吹是揚州”，在許多贊詠揚州的古代詩詞中都可以看出揚州音樂文化資源相當(dāng)豐富。 賽博數(shù)碼廣場； ?浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局 99 一、開發(fā)概念 —— 以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念 音樂作為人類文明七大藝術(shù)之一，適應(yīng)面寬，號召力強。 83 1)、住宅部分 從目前中小城市市場來看，無論是購房人的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，適當(dāng)增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進作用； 適當(dāng)增加部分景觀7+1或 6+1產(chǎn)品 。 3） 室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理 ， 要求動靜分開 ， 工作與生活空間分開 ， 公 共與私密空間分開 。 思想家 學(xué)院 文化 生態(tài) 健康 格調(diào) 未來 報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、 SP、 PR等 生活中心未來前景 西區(qū)時尚生活地標(biāo) 雙健康環(huán)保生活 健康生態(tài)環(huán)境體驗 文化藝術(shù)主題社區(qū) 產(chǎn)品 支撐點 廣告 宣傳點 USP 媒介通路 62 七、六大篇章，演繹 倫勃朗小城 賣點組團 格調(diào)人生 ?西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在揚州受到了消費者的認同，所以建議項目在中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進一步拉高項目產(chǎn)品品質(zhì)。 劣勢和威脅的規(guī)避和彌補 對小高層的包裝引導(dǎo)，增加客戶接受度 電梯帶來的上下行交通的便利性、對老弱病殘者的便利； 綠地面積更大，建筑密度更低； 樓間距更大，采光通風(fēng)更好，私密性更強； 視野更開闊， 景觀更好； 44 綜合來講，我們認為項目若要贏得成功，就要做好 第一是樹立 精品意識 ， 目前揚州房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競爭激烈，突出自身強項，并 在建筑用材上需要有所突破，以此來炒作市場?？登⑹馈睍r期，揚州作為世界上人口超過 50萬的十大城市之一，其城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、文化教育及社會各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。 ● 物業(yè)公司提前介入，提升服務(wù)形象。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認 購中，預(yù)計八月中旬正式開盤，銷售較好。 建筑風(fēng)格： 新古典主義 30 揚州房地產(chǎn)市場特征小結(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營銷 特征 2 特征 3 各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級 特征 4 區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱，無差異性，可復(fù)制性強，而且競爭激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。 名都華庭 ]地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價格相比凱運具有優(yōu)勢，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施，銷售情況良好，小面積已經(jīng)銷售一空，目前只剩下 130~140面積的大戶型。由于面積控制較好，價格比較便宜，銷售情況良好。 ?總價較低的樓盤受到了市場的追捧，控制面積是樓盤銷售關(guān)鍵所在 ?整個西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。 揚州老城改造基本結(jié)束，同時揚州在保護老城環(huán)境的大政方針引導(dǎo)下，老城基本不會有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 區(qū)位： 地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北 經(jīng)濟活躍度： 在蘇中城市中較好 定位：長三角經(jīng)濟、物質(zhì)積聚基地， 承南啟北 服務(wù)型 城市 弊端：自身造血功能一般 揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶 蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點 6 揚州城市發(fā)展板塊 西部發(fā)展關(guān)鍵詞： 行政副中心： 在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心： 分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū) 市級文化、體育中心： 市級展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū) 教育中心 ： 西部建設(shè)揚大職大、電大新校區(qū) 備注： 2023年沿江開發(fā)區(qū)占全市 GDP的 %；財政總收入 ，占全市的 %；出口 美元，占全市的 87%； 項目區(qū)域 揚州 老城區(qū) 城市 CLD中心 沿江工業(yè)區(qū) 文化風(fēng)景區(qū) 7 揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo) 序號 名稱 單位 年份 2023 2023 2023 2023 2023 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 922 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 456 458 462 3 市域外來人口 萬人 12 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 2468 3500 8250 5 市區(qū)居民可支配收入 美元 840 945 1404 2023 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :48:38 ::38 ： ： 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 備注：經(jīng)過城市化進程發(fā)展 ,揚州市區(qū)（主城區(qū)）人口約 60萬人左右 8 揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo) ?人均 GDP2468美元 /人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時期人均 GDP（美元 /人）在 3000— 8000之間 ?市區(qū)人均可支配收入 11379元 /年，每個家