【正文】 開盤的住宅樓是 3棟多層和 5棟小高層，本期房屋套數(shù)共有 292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80136平方米。 客戶群 投資客群為主導(dǎo) 22 ?城東是揚(yáng)州重點(diǎn)物流商業(yè)批發(fā)區(qū)域，住宅樓盤相對稀缺。 客戶群 揚(yáng)州本地客戶為主 ， 部分揚(yáng)州周邊城鎮(zhèn)和其他外地臵業(yè)者 18 西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 保集半島 地理位臵 外觀 戶數(shù) 770戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 191戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 3500元 /平方米 （ 小高層 ） 3700元 /平方米 （ 多層 ， 二期僅 1幢 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 在售是二期 7幢小高層和 1幢多層 ， 主打套型為兩房兩廳和三房兩廳 ， 面積在 90120平方米 ， “ 朝南雙臥室 ” 戶型贏得消費(fèi)者口碑 。 ?從 05年土地供應(yīng)來看， 西北區(qū)土地供應(yīng)比例超過了西區(qū)， 一方面說明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應(yīng)，在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。 本項(xiàng)目所在區(qū)域是揚(yáng)州的熱點(diǎn)城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認(rèn)口，但同時也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實(shí)不足。 ?政府主導(dǎo)的 CLD新區(qū)，規(guī)劃的配套設(shè)施有待于政府的持續(xù)投入 ?就在住宅市場供大于求的局面出現(xiàn)時，價格卻背離價值曲線穩(wěn)步上升，而這種上升趨勢仍在延續(xù)，在城市房產(chǎn)需求人口相對有限的大勢下，揚(yáng)州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對虛假繁榮 4 本報告的研究思維導(dǎo)圖 基地價值分析 項(xiàng)目界定 市場分析 項(xiàng)目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 宏觀分析5 揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)定位 長三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對外輻射的資源來發(fā)展自身的經(jīng)濟(jì)，特別是上海周邊的一些城市，蘇州、無錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡和態(tài)勢與上海有著千絲萬縷的聯(lián)系。 ?揚(yáng)州 2023年雖然受到國家宏觀調(diào)控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展 類別 市區(qū)數(shù)據(jù) 同比增幅房地產(chǎn)投資（億元） 1(其中住宅) 竣工面積 住宅 商業(yè) 辦公 面積（萬平方米） 金額（億元） 面積（萬平方米） 金額（億元） 指標(biāo)名稱施工面積（萬平方米）商品房供應(yīng)增量房存量房房地產(chǎn)市場交易其中13 全市住宅板塊掃描 —— 各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級 西北板塊 東區(qū)板塊 老城區(qū)板塊 北區(qū)板塊 西區(qū)板塊 ?揚(yáng)州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以西區(qū)強(qiáng)勢的價值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強(qiáng)勢限制性； ?受政府政策引導(dǎo)，房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場分析之 板塊研究 0 5 年全市各區(qū)土地供應(yīng)比例北區(qū)42%老城區(qū)5%東區(qū)12%西區(qū)39%南區(qū)2%老城區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū)16 ?西區(qū)作為揚(yáng)州樓市的領(lǐng)頭羊，作用非常明顯 ?05年住宅成交面積。 130平米以上套型銷售速度緩慢，戶型較大項(xiàng)目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。 房地產(chǎn)市場分析之 城東板塊 凱運(yùn)天地 名都華庭 23 東區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 凱運(yùn)天地 地理位臵 外觀 戶數(shù) 774戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 106戶 （ 在售戶數(shù) ） 酒店式公寓暫未公開 售價： 4200元 /平米 ~4300元 /平米 93207平米 （ 戶型達(dá)十余種 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 目前 二期別墅已售完 ， 在售類型有 多層 、 小高層住宅 ，商鋪 ， 項(xiàng)目位于揚(yáng)州老城區(qū) ， 商業(yè)區(qū) ， 環(huán)境優(yōu)美 ， 面向中產(chǎn)及以上階級 ， 銷售情況位居前列 。 房地產(chǎn)市場分析之 西北板塊 海德公園 29 西北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描 案名 海德公園 地理位臵 外觀 戶數(shù) 882戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 41戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 3900元 /平方米 （ 低層公寓 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實(shí)景圖 銷售情況 客戶群 政府公務(wù)員 目前在售的位于項(xiàng)目北部的 5層公寓，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在 85130平方米。項(xiàng)目占地 208畝，總建筑面積約 26萬平方米，以“運(yùn)動、健康、教育”為開發(fā)理念，區(qū)內(nèi)有社區(qū)素質(zhì)教育中心、健身指導(dǎo)中心、體育館、網(wǎng)球場、游泳池、中庭水景花園等配套。 ● 外墻應(yīng)用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料。 物管費(fèi)用 ： /㎡ (含電梯費(fèi) ) 促銷措施 ： 定時總房款直接優(yōu)惠 1萬元 1樓送花園 樣板房展示 38 基準(zhǔn)競爭個案針對性分析 競爭重點(diǎn)個案之 —— 京華城中城 亮點(diǎn)打造： ● 3500㎡中央湖景 ● 4300㎡半島會所 ● 左擁 40萬㎡中央水景公園、右抱 19萬㎡全生活廣場 Living Mall ● 雙層玻璃窗、室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災(zāi)報警系統(tǒng)、多功能 可視對講系統(tǒng) ● 國際標(biāo)準(zhǔn)水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運(yùn)動場、球類 競技館、法式休閑餐廳等 ● 打造揚(yáng)州第一座國家級 AAA智能化小區(qū)： ① 24小時集中供熱水系統(tǒng) ② 24小時集中直飲水系統(tǒng) ③網(wǎng)絡(luò)式管家服務(wù)系統(tǒng) ④全程酒店式物業(yè)管理 ● 新毛坯房概念，水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視插座等以裝修設(shè) 計(jì)帶頭配臵到位。 開發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢資源，不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把項(xiàng)目品牌推向市場 積極引進(jìn) 公交?？空军c(diǎn) ， 同時根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn) 社區(qū)超市 ，也可以帶動沿街商鋪銷售。 樣板社區(qū) 新城市 休閑生活樣板社區(qū) 48 區(qū)域整體價值定位 —— 新城市 休閑生活樣板社區(qū) 新城市主義 休閑生活 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) 居住樣板 關(guān)鍵詞： 49 區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位 物業(yè)產(chǎn)品 ?多層產(chǎn)品依然受到市場追捧，項(xiàng)目前期開盤時多以多層產(chǎn)品打開市場局面，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，目前小高層也逐步被市場所接受，在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小高層產(chǎn)品，更有項(xiàng)目推出了高層產(chǎn)品。 海倫香島 —— 精致洋房居住區(qū) 拜倫街區(qū) —— 小高層住區(qū) 英倫特區(qū) —— 商業(yè)街 倫勃朗 74 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購買決定 ， 在戶型設(shè)計(jì)上 ， 講究簡潔 、 實(shí)用 、 功能分區(qū)合理 、 科學(xué) ， 因此必須遵循以下幾點(diǎn)原則： 1） 戶型要求實(shí)用 ， 減少室內(nèi)不必要的交通面積 ， 室內(nèi)布局科學(xué) ， 不顯局促 。 75 戶型設(shè)計(jì)建議 子母戶型 設(shè)計(jì)、可分可合 —— 和諧社會的 和居時代 —— 父母和子女既相對獨(dú)立居住享受兩代人不同的生活方式， 又便于互相照顧和看望 —— 便于滿足“國六條”細(xì)則的要求 套型設(shè)計(jì)的靈活性，樓層間、分戶間預(yù)留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體可根據(jù)需要靈活拆除。 物業(yè)類型以小高層為標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo) 權(quán)重 保集半島 奧都花城 京華城中城 富麗康城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 戶型 小區(qū)規(guī)模 景觀 開發(fā)商品牌 地理位臵 1 1 形象宣傳 1 合計(jì) 1 91 本案項(xiàng)目銷售價格模擬 周邊項(xiàng)目各樓盤售價 價格 （元 /平方米） 保集半島 奧都花城 京華城中城 富麗康城 3600 3650 3700 3300 本案擬和售價（小高層） 本案售價（小高層）＝ 3600*（ ）＋ 3650*（ ）＋ 3700*（ ）＋ 3300*（ ）=3575元 /平方米 92 本案項(xiàng)目銷售價格模擬 建議售價 本項(xiàng)目建議售價 備注：僅作為目前開盤的參考價格，如果明年開盤價格則根據(jù)周邊售價相 應(yīng)調(diào)整 小高層售價： 3600元 /平方米 多層售價： 3700元 /平方米 花園洋房售價： 4600元 /平方米 疊加別墅售價： 4300元 /平方米 根據(jù)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的操作能力、產(chǎn)品優(yōu)勢及開發(fā)商綜合實(shí)力 93 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)分析 94 物業(yè)類型 建筑面積 ( ㎡ ) 單價（元 / ㎡ ) 總價 ( 萬元 )多層 3700 32640小高層 85785 3600 30883花園洋房 10700 4600 4922社區(qū)商業(yè) 10000 6000 6000配套用房 4500總計(jì) 3737 74445總占地面積 132594 合計(jì)畝 容積率 土地單價 ( 萬元 / 畝 ) 108總建筑面積 199203 土地總價 ( 萬元 ) 21480揚(yáng)州 188 號地塊財(cái)務(wù)指標(biāo)測算95 揚(yáng)州學(xué)院地塊財(cái)務(wù)指標(biāo)測算 編號 費(fèi)用名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 / ㎡ ) 總金額（萬元）一 土地費(fèi)用 132594 1078 21480二 前期工程費(fèi)用 199203 50 996三 行政規(guī)費(fèi) 199203 185 3685四 建筑工程類 199203 900 17928五 附屬設(shè)施費(fèi)用 199203 150 2988六 景觀工程 199203 30 598七 監(jiān)理費(fèi)用 199203 15 299八 管理公關(guān)類 199203 15 300九 銷售類 72706 91 1818十 不可預(yù)見費(fèi) 72706 36 727十一 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8000 48 960十二 稅金 72706 292 5817成本合計(jì) 199203 2891 57596759 總利潤額 1511125486 資本金報酬率 59%財(cái)務(wù)分析指標(biāo)啟動資金單位利潤（元 / ㎡ )96 同致行公司的核心優(yōu)勢 97 針對該項(xiàng)目同致行公司的核心資源優(yōu)勢 背景資源 建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 10余位專家組（顧云昌、開彥、 林賢光、 蔡鎮(zhèn)鈺、項(xiàng)祖荃等）； 《文匯報》、《解放日報》、《新民晚報》、《香港大公報港滬置業(yè)》、《房地產(chǎn)世界》、《財(cái)富地產(chǎn)》雜志房地產(chǎn)?？偛邉潌挝唬珖?40家房地產(chǎn)主流媒體輪值主席單位； 成功操作南京明月港灣、麗晶國際、南京義烏小商品城、未來城、左鄰右里、蕪湖奧韻康城等經(jīng)典項(xiàng)目，并在江蘇、安徽、湖南、湖北四省成功進(jìn)行了風(fēng)險投資和銷售代理業(yè)務(wù)的拓展； 美國舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯華人投資圈營銷實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，未來城已在美國銷售數(shù)千萬元； 城市泊客網(wǎng)絡(luò)營銷低成本高效率推廣實(shí)戰(zhàn)成功經(jīng)驗(yàn)及自有網(wǎng)絡(luò)資源； 上海、南京、杭州、義烏、溫州、溫嶺、樂清、臺州、馬鞍山、蕪湖、鎮(zhèn)江等地推廣經(jīng)驗(yàn)； 同致行企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)八年市場實(shí)戰(zhàn)體驗(yàn)與總結(jié)反思感悟，房地產(chǎn)運(yùn)作資源的八年執(zhí)行實(shí)戰(zhàn)。音樂廣場、音樂噴泉、音樂走廊、音樂雕塑、音樂沙龍、音樂幼兒園 …… 我們可以輕易地找到切合項(xiàng)目需求的豐富題材，既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制，又賦予極高的人文價值。藍(lán)調(diào)音樂的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個人情感，顧名思義，這種音樂聽起來有一種憂郁（ Blue）的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當(dāng)今時尚音樂的一個典型代表，代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。當(dāng)“藍(lán)調(diào)”遭遇“城市”，生活的精致優(yōu)雅便可輕易地完美體現(xiàn)。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現(xiàn)彼此內(nèi)在的關(guān)聯(lián)；要與建筑單體設(shè)計(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，相互影響、相互滲透；要強(qiáng)調(diào)居住文化氛圍，強(qiáng)調(diào)居者的心靈感受和感官體驗(yàn)。 [園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚(yáng)州新城生活的休閑寫意。 中央空調(diào)設(shè)施（冷熱雙功能），墻體，地面供暖（衛(wèi)生間）。在本小區(qū)，立體綠化、花園車庫、無障礙設(shè)計(jì)、人車分流等妥帖細(xì)致的細(xì)微設(shè)計(jì)構(gòu)成 , 使你生活的每一點(diǎn)滴之處 ,都體現(xiàn)出人性關(guān)懷。 五、物業(yè)管理建議 引進(jìn)國際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際 ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)、以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌，高檔酒店式物管、提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格、體現(xiàn)歐洲管理特色。 暗訪 利用關(guān)系資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。 120 人民戰(zhàn)爭的營銷思想 萬人空巷的開盤奇觀 121 之二 、針對性銷售主導(dǎo)策略 作為區(qū)域中的精品制造商的定位 ， 其銷售推廣的策略將以領(lǐng)